Решение

Рассчитаем среднегодовой износ аналога:

С_у = 600 - 50 = 550 тыс. руб.;

И_н= 650 -550= 100 тыс. руб.;

И_н= (100 :60) х100% = 16,67%;

Определим стоимость оценки:

Ин = 11лет х 1,67% = 18,37%;

Определим стоимость объекта оценки:

Сэп = 60 + 500 – (500 х 0.1837) = 60 +500 – 91,85 = 468,15 тыс. руб.

Таким образом , стоимость объекта оценки составит округленно 470 тыс. руб.

Задача 8. Оценим индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Имеется следующая информация.

№	Параметр	Единица измерения	Количество
1	Площадь дома	м2	42
2	Стоимость строительства дома	тыс. руб. / м2	1.5
3	Площадь гаража	м2	20
4	Стоимость строительства гаража	тыс. руб. / м2	5
5	Стоимость воспроизводства парника	тыс. руб.	18
6	Устранимый физический износ	тыс. руб.	28
7	Неустранимый физический износ строений	%	5
8	Функциональный износ дачи	тыс. руб.	20
9	Рыночная стоимость земельного участка	тыс. руб.	500

Решение

Определим стоимость воспроизводства жилого дома и построек:

СВ = 42 х 15+ 20x5+18 = 748 тыс. руб. Рассчитаем неустранимый физический износ: И = (748 - 28) х 0,05 = 72 тыс. руб.

Тогда накопленный износ будет равен: И_н = 72 + 28 + 20 = 120 тыс. руб.

Стоимость индивидуального жилого дома с постройками составит

С_зп = 500+ 748- 120= 1128 тыс. руб.

Таким образом, стоимость индивидуального жилого дома с пост­ройками составляет 1128 тыс. руб.

Задача 9. Рассчитаем чистый операционный доход от складского комплекса.

Расчет чистого операционного дохода от объекта недвижимости

Показатель	Сумма, млн руб.
PGI за год	15,6
Убытки от недозагрузки помещений, смены арендато­ров, недосбора арендной платы	0,16
EGI за год	15,44
Расходы арендодателя, всего В том числе: по управлению ; на страхование налог на имущество плата за землю	3,58 1,54 0,04 0,96 1,04
N01 за год	11,86

NOI равен 11,86 млн руб.

Задача 10. Остаточный срок службы здания — 25 лет, ставка доход­ности инвестиций (ставка дисконтирования) — 20%. Нужно опреде­лить ставку капитализации для реверсии.

Решение

Найдем ставку возмещения: 1 : 25 = 0,04.

Скап. = 0,20+ 0,04 = 0,24, или 24%

Таким образом, ставка капитализации для реверсии составляет 24%. В течение оставшихся 25 лет срока службы недвижимости еже­годная сумма возмещения капитала должна составлять 4% стоимости имущества.

Задача 11. Необходимо определить ставку дисконтирования, если в процессе финансирования инвестиционного проекта по развитию недвижимости 60% вложений составляют заемные средства, полу­ченные у заемщика под 20% годовых. При этом инвестор рассчиты­вает получить 25% прибыли на собственные средства.

Расчет ставки дисконтирования методом инвестиционной группы

Источник средств	Доля средств в объеме капи­таловложений	Ставка дискон­тирования (норма прибыли)	Взве­шенная ставка
Заемные средства	0,60	0,20	0,12
Собственные средства	0,40	0,25	0,10
Ставка дисконтирования для объекта недвижимости	0,22

DR = 0,60 х 0,20 + (1 - 0,60) х 0,25 = 0,22.

Таким образом, ставка дисконтирования для проекта в целом со­ставит 22%.

Задача 12. Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе N, площадью 10 соток, если известны сле­дующие данные о недавних продажах аналогичных участков.

№ про­дажи	Цена продажи, тыс. руб. за сотку	Характеристика относительно объекта оценки		Район
		Обзор	Форма
1	60	Хуже на 5%	Аналогичная	А
2	50	Аналогичный	Хуже на 20%	В
3	60	Лучше на 10%	Аналогичная	С
4	50	Хуже на 15%	Аналогичная	D

Известно также, что земельные участки в районе А дешевле, чем в районе В, на 5%, чем в районе С — на 10% и дороже, чем в рай­оне D, на 15%.

Рассчитаем скорректированные цены продаж аналогичных зе­мельных участков, используя метод мультипликативных процентных отклонений.

№	Цена	Корректировка в долях			Скоррек-	Весовой	Итого
про-	продажи,				тирован-	коэффи-	стои-
дажи	тыс. руб.	Обзор	Форма	Район	ная цена	циент	мость
	за сотку				продажи,		объекта
					тыс. руб.		оценки
					за сотку
1	60	1,05	1,00	1,00	63,0	0,35	59,6 тыс.
2	50	1,00	1,20	0,90	54,0	0,2	руб.
3	60	0,90	1,00	1,15	62,1	0,2	за сотку
4	50	1,15	1,00	1,00	57,5	0,25

Тогда стоимость оцениваемого земельного участка составит: 10 х 59,6 = 596 тыс. руб.

Задача 13. Требуется определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог с постройками за 1250 тыс. руб.

Сначала рассчитаем долю стоимости улучшений в ценах продаж.

№ продажи	Цена продажи земельного участка с постройками, тыс. руб.	Стоимость построек, тыс. руб.	Доля улучшений в стоимости объекта
1	1 200	900	0,9: 1,2 = 0,75
2	900	650	0,72
3	1 100	800	0,73
Итого типичная для рынка средняя доля улучшений в стоимости объекта		0,73

Следовательно, доля земельного участка в цене продажи в сред­нем составит 27%:

1,0-0,73 = 0,27.

Можно предположить, что земельный участок продан за 337,5 тыс. руб. (1250 х 0,27). Следовательно, при отсутствии существенных раз­личий между объектами стоимость оцениваемого земельного участка составит около 337,5 тыс. руб.

Задача 14. Требуется определить стоимость земельного участка, наи­лучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.

С учетом площади под застройку и укрупненных показателей вос­ становительной стоимости зданий оценщик определил, что затраты на строительство типового складского помещения составят 1,1 млн руб. Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 310 тыс. руб. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 25%, для земли — 18%. Чистый операционный доход от здания составит 1100x0,25 = 275 тыс. руб.

Чистый операционный доход от земли будет равен 310-275 = 35 тыс. руб.

Стоимость земельного участка составляет 35 : 0,18 =195 тыс.руб.

Задача 15. Расчет стоимости права аренды земельного участка ме­тодом остатка.

Показатель	Значение
Стоимость воспроизводства здания с учетом накопленных износов, руб.	9925015
Коэффициент капитализации для зданий и сооружений	0,1272
ЧОД, приходящийся на здание, руб.	1 262 462
Оставшийся срок службы здания, лет	87
Ставка возврата (возмещения) капитала	0,011
Ставка капитализации для земли	0,116
ЧОД общий, руб.	7 485 723
ЧОД, приходящийся на землю, руб.	6223261
Стоимость права аренды земельного участка, руб.	53 648 802

Задача 16.Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)

1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов

исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов.

3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по

проекту:

чтсд = пд – пз,

где ПД – суммарные приведенные доходы;

ПЗ – приведенные затраты по проекту.

4. Если ЧТСД – отрицательная величина, то инвестор отклоняет

проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается

объекту с максимальной величиной данного показателя.

Рассчитать внутреннюю ставку доходности вложений в объект

недвижимости «Восток».

Затраты – 2000, поток доходов – 450, 500, 600, 800, 900.

1. Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке 10%, со-

ставит:

409 + 413 + 451 + 546 + 559 = 2378.

2. Определим ЧТСД

2378 – 2000 = 378, т.е. ЧТСД > 0.

3. Выберем новую ставку дисконтирования. Она должна быть

больше 10%, так как ЧТСД>0.

4. Рассчитаем суммарный поток доходов, дисконтированных по

ставке 20%,

375 + 347 + 348 + 385 + 362 = 1817.

5. Определим ЧТСД

1871 – 2000 = – 183, т.е. ЧТСД < 0.

6. Рассчитаем ВСДП:

а) обозначим интервал

2378 10%

2000 10% + Х

1817 20%

б) составим пропорцию и решим уравнение

(2378 – 2000) / (2378 – 1817) = (10 – (10 + Х)) / 10 – 20;

Х = 6,73%

в) определим ВСДП

ВСДП = 10 + 6,7 = 16,7%

Предпочтение отдается варианту, при котором данный показатель

ВСДП имеет наибольшее значение.

Использование ВСДП при анализе и отборе инвестиционных про-

ектов основано на интерпретации этого показателя. Внутренняя ставка

является индивидуальным показателем конкретного проекта, представ-

ленного не только данной суммой затрат, но и потоком доходов, инди-

видуальным как по величине каждого слагаемого потока, так и по вре-

мени возникновения.