Тема 4. Обязательства по передаче имущества во временное владение и пользование Вопросы

1. Гражданско-правовой институт аренды: понятие, состав и система.

2. Правовое регулирование арендных отношений в рыночных условиях.

3. Общая характеристика отдельных видов и разновидностей договора аренды.

4. Особенности отдельных договоров аренды зданий и сооружений.

5. Ответственность сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора аренды.

6. Особенности заключения договора аренды.

7. Прекращение договора. Основания досрочного расторжения договора.

Темы рефератов (докладов)

1. Вещно-правовые элементы в конструкции договора аренды.

2. Особенности гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости (на примере г. Тюмени).

3. Понятие и сущность лизинга как экономико-правовой категории.

4. Сравнительно - правовой анализ российского и зарубежного лизингового законодательства.

5. Проблемы совершенствования законодательства о лизинге и практики его применения.

6. Правовые особенности заключения договора аренды.

7. Особенности прекращения договора аренды.

8. Особенности аренды земельных участков.

Задачи

Задача 1. 11 октября 2006 г. между Ермоловой и Голубевой был заключен договор пожизненной ренты. В ренту была передана квартира за плату в размере 28 тыс. руб. Размер ренты составлял пять минимальных размеров оплаты труда в месяц.

В 2007 г. Ермолова обратилась в Ленинский районный суд

г. Тюмени с иском к Голубевой о расторжении договора пожиз­ненной ренты и признании за ней права собственности на переданную под выплату ренты квартиру. В своем заявлении Ермолова указала на то, что ответчица нарушила договор, а именно, не обеспечила проведение косметического ремонта в квартире истицы, необходимость в котором возникла вследствие неоднократных протечек с верхнего этажа дома, не возместила затраты на приобретенную взамен пришедшей в негодное состояние сантехнику. Истица просила суд также компенсировать ей возникший в связи с нарушением договора моральный вред. Решением суда от 29 января 2008 г. договор пожизненной ренты был расторгнут и за истицей признано право собственности на переданную ранее под выплату ренты квартиру. В остальной части иска отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в определении от 24 мая 2008 г. оставила это решение без изменений. Суд мотивировал свое решение тем, что ответчица (плательщик ренты), не обеспечив проведение косметического ремонта в квар­тире и не возместив затраты истицы на приобретенную сантехнику, нарушила п. 8 договора. Указанные нарушения с учетом возраста (1933 г. рожд.) и состояния здоровья истицы (инвалид II группы) были признаны судом существенными, поскольку истица была лишена возможности своими силами произвести ремонт данной квартиры.

Не согласившись с решением Ленинского районного суда г. Тюмени и определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда, Голубева обратилась с жалобой в порядке надзора. В надзорной жалобе Голубева указала на то, что надлежащим образом исполняла обязательства по уплате рентных платежей, что подтверждается расписками и другими документами, а протечки происходили по вине жильцов соседней квартиры, поэтому ремонт должен производиться за их счет. К тому же ответчица, несмотря на вину соседей, была готова провести ремонт в квартире, для чего купила соответствующие строительные материалы, но не успела сделать этого, так как получила уведомление о расторжении договора со стороны истицы.

Обоснованно ли решение суда первой инстанции? Влечет ли расторжение договора пожизненной ренты прекращение права собственности рентоплательщика?

Как, по вашему мнению, должно быть решено дело?

Задача 2. ООО «Маг» заключило с участием банка «Кредит - Север» и машиностроительным заводом договор финансовой аренды (лизинга), по условиям которого оно получало в лизинг сроком на четыре года оборудование для лесопилки. Лесопилка была поставлена и смонтирована представителями завода. Однако в ходе эксплуатации неоднократно выявлялись производственные дефекты лесопилки, сделавшие ее дальнейшее использование крайне невыгодным. ООО «Маг» обратилось к заводу с требованием заменить оборудование, однако тот отказал, пояснив, что в настоящее время оборудование для лесопилок он не производит, и удовлетворить требование не представляется возможным. В результате ООО «Маг» обратилось к банку с просьбой расторгнуть договор лизинга. Банк, в свою очередь, также отказал ООО «Маг», указывая, что ответственность за выбор поставщика и все связанные с этим риски должно нести именно оно. При этой банк согласен расторгнуть договор, если ему будут возмещены полная стоимость оборудования для лесопилки и неполученные им доходы в виде платежей за пользование лесопилкой. ООО «Маг» отказалось от удовлетворения предъявленных требований и обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Решите дело.

Задача 3. Еланский конный завод обратился в арбитражный суд с иском, в котором просил взыскать с Соликамского производственного кооператива 5 млн. руб., составляющих аренд­ную плату за десять месяцев пользования техникой и нежилыми помещениями завода. Кроме того, в сумму иска входила пеня за просрочку выплаты денежных сумм. При предъявлении иска и определении его размера истец исходил из нормативных документов, регламентирующих ставки арендной платы за нежилые помещения, а также размер амортизационных отчислений при эксплуатации оборудования и техники. Ответчик возражал против предъявленных ему требований, ссылаясь на то, что хотя договор аренды на использование техники и гаража был им подписан, однако в нем не был определен размер арендной платы. По мнению истца, это условие содержалось в заключенном между сторонами договоре. Изучение материалов дела показало, что в п. 1 договора предусматривалась обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество во временное пользование за плату. В договоре был оговорен срок аренды, а также содержался перечень передаваемого имущества. Указание на размер арендной платы, подлежащей уплате арендатором, последний считал излишним, поскольку эти ставки были предусмотрены упомянутыми выше документами общего характера, определяющими размеры ставок арендной платы и амортизационных отчислений.

Разрешите спор.

Задача 4. 01 июня 2007 г. ООО «Полюс» (арендодатель) заключило с предпринимателем без образования юридического лица Ивановым (арендатор) договор аренды грузового автомобиля ГАЗ-66 на три года. Арендная плата должна была вноситься ежемесячно. Согласно договору работник арендодателя Сергеев перегнал автомобиль в гараж Иванова. Однако необходимых документов, в том числе технического паспорта, у Сергеева с собой не было. Он пообещал, что документы доставит завтра. Но и на следующий день он их не привез. Иванов позвонил в офис ООО «Полюс» и передал через секретаря Федорову требование предоставить все документы к автомобилю. Тем не менее, реакции на его обращение не последовало.

В результате вынужденного простоя грузовика у арендатора возникли убытки, поскольку он не мог исполнять своих обязательств перед контрагентами, и вынужден был заключить договор аренды грузового автомобиля с другим арендодателем на менее выгодных для себя условиях.

02 августа 2007 г. Иванов получил от арендодателя письменное требование об уплате задолженности по арендной плате и процентов в соответствии с правилами ст. 395 ГК РФ. Иванов связался с генеральным директором ООО «Полюс» и сказал, что платить арендную плату он не намерен, поскольку арендодатель не обеспечил ему возможности пользоваться автомобилем, не предоставив необходимые документы. Генеральный директор пообещал к вечеру текущего дня доставить всю документацию, но Иванов отказался, заявив, что, поскольку этот автомобиль ему уже не нужен, он расторгает договор аренды. Автомобиль же арендодатель может забрать, но предварительно ООО «Полюс» должно возместить Иванову понесенные им убытки. В тот же день Иванов направил ООО «Полюс» письмо, в котором изложил свои требования.

ООО «Полюс» обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю Иванову о расторжении договора аренды, возврате автомобиля, взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ. Иванов предъявил встречный иск к ООО «Полюс» о расторжении договора аренды, возмещении всех причиненных ему убытков, связанных с невозможностью использования автомобиля и его содержанием.

В суде представитель ООО «Полюс» объяснил, что у арендодателя не было никаких сведений о том, что документация на автомобиль не была представлена Иванову, поскольку он предъявил свои требования устно, а Сергеев и Федорова не довели эту информацию до руководства. К тому же оба они уже уволены по собственному желанию. Иванову следовало не ограничиваться телефонным звонком, а направить письмо или хотя бы факс.

Исследуя представленные сторонами доказательства, суд обратил внимание на то, что в договоре аренды не указан государственный номер транспортного средства, год выпуска, номер шасси.

Какое решение должен вынести суд?

Изменилось ли бы решение, если бы договор содержал данные о государственном номере транспортного средства, годе выпуска, номере шасси?

Задача 5. ЗАО «Оптимум» (арендодатель) заключило с предпринимателем Николаевым (арендатор) договор аренды нежилого помещения. Срок действия договора был определен с 01 июня 2006 г. по 30 апреля 2007 г.

Арендная плата должна была вноситься ежемесячно. После

истечения срока действия договора Николаев продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны ЗАО.

10 августа 2007 г. Николаев направил ЗАО «Оптимум» письмо о расторжении договора аренды. Данное письмо было получено арендодателем 02 сентября 2007 г.

С мая 2007 г. от арендатора не поступала арендная плата. В этой связи ЗАО «Оптимум» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании суммы долга по арендной плате и предусмотренных договором пеней за период с 1 мая 2007 г. по 2 декабря 2007 г., а также о возмещении ущерба, причиненного порчей арендованного помещения.

В суде Николаев пояснил, что в конце апреля он тяжело заболел и попал в больницу, где пробыл до 2 июня 2007 г. Поэтому он вынужденно не занимался предпринимательской деятельностью и помещением фактически не пользовался, а наемных работников у него нет. Кроме того, 30 апреля 2007 г. в арендованном помещении произошел пожар, который уничтожил все имущество Николаева и привел арендованное помещение в непригодное для дальнейшего использования состояние. В связи с этим он и не вносил арендную плату.

Какое решение должен вынести суд?

Задача 6. ЗАО «Ренессанс» был заключен с ООО «Трэйд» - собственником здания договор, на основании которого акционерное общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. Сторонами договор был поименован как договор аренды здания.

По истечении установленного срока действия этого договора ООО «Трэйд» отказало акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом. ЗАО «Ренессанс», полагая, что заключенный между ним и собственником договор, является договором аренды крыши здания, обратилось в арбитражный суд г. Москвы с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении истец указал, что в течение двух лет устанавливал на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполнял обязательство по внесению платежей.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований ЗАО «Ренессанс» отказал.

Дайте квалификацию заключенному сторонами договору? Правомерно ли решение суда?