5.4. Чистый операционный доход от аренды здания

Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOI₃ определяется по формуле

NOI₃ = (EGI-COE)-NI-NU + A (14)

NOI₃= (7816,18 - 6220,71) – 1585,31 – 2,44 + 1895,85= 1903,57 тыс. руб.

NOI₃ =(16069,68-8071,96) –1566,35 – 1543,53 +1895,85= 6783,69 тыс. руб.

NOI₃=(20773,80-8511,21)-1547,39 - 2571,65 + 1895,85 = 10039,40 тыс. руб.

NOI₃=(22851,60 -8982,10) – 1528,43 – 2961,86 +1895,85 = 11275,06 тыс. руб.

NOI₃=(25387,88 -9487,10) –1509,47 -3393,67 +1895,85= 12642,49 тыс. руб.

5.5.Реальный денежный поток

Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе

CF = NOI₃ + NOI_K, (15)

где: NOI_K - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

CF₁ = 1903,57 + 360,59 = 2264,60 тыс. руб.

CF₂ = 6783,69 + 552,91 = 7336,60 тыс. руб.

CF₃ = 10039,40+ 635,85 = 10672,25 тыс. руб.

CF₄ = 11275,06 + 731,23 = 12006,29 тыс. руб.

CF₅ =12642,49 + 840,91 = 13483,40 тыс. руб.

5.6. Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации здания определяется по формуле:

(16)

где i_k - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания. k_dnl = 1: (1 + 0,19) = 0,84

k_dn2 = 0,84 * 1: (1 + 0,22) = 0,69

k_dn3 = 0,69 * 1: (1 + 0,24) = 0,55

k_dn4 = 0,55 * 1: (1 + 0,25) = 0,44

k_dn5 = 0,44* 1: (1+0,25) = 0,35

5.7. Дисконтированный денежный поток

Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле

DCF = CF*k_dn (17)

DCF₁ = 2264,16 * 0,84 = 2265 тыс. руб.

DCF₂ = 7336,60 * 0,69 = 5062,25 тыс. руб.

DCF₃ = 10672,25 * 0,55 = 5869,74 тыс. руб.

DCF₄ = 12006,29 * 0,44 = 5282,77 тыс. руб.

DCF₅ = 13483,40 * 0,35 = 4719,19 тыс. руб.

Σ DCF= 2265+5062,25+5869,74+5282,77+4719,19 = 23198,95 тыс. руб.

5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) PV_R определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле:

где:

- дисконтированный денежный поток последнего 5-го года;

R - коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации для здания, определяется на основе исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым:

R = (Чистый операционный доход от аренды / Цену продажи)

Таблица 4. Объекты-аналоги.

Показатели	Объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи, тыс. руб.	47250	19820	35960	21730
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.	6960	5950	12200	6950

R=0,28

PV_R = 4719,19/0,28=16854,25 тыс. руб.

5.9. Текущая стоимость здания

Текущая стоимость здания PV_B определяется по формуле

, (19)

где: – единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помеще­ний здания, тыс. руб.

PV_B = - 2 466 тыс. руб. + 23198,95 тыс. руб. + 16854,25 тыс. руб. = 37587,20 тыс. руб.

Результаты расчетов представляют в таблице 5.