- •1. Деловая ситуация
- •1.1. Краткая характеристика объекта оценки
- •1.2. Цель оценки
- •1.3. Краткая характеристика рынка недвижимости
- •1.4. Основные понятия, используемые в работе
- •1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
- •1.6. Дата оценки стоимости объекта
- •2. Оценка земельного участка
- •3. Оценка объекта затратным подходом
- •3.1. Определение полной восстановительной стоимости здания
- •3.2.Определение накопленного износа здания.
- •3.3. Определение остаточной стоимости здания
- •3.4. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
- •4. Оценка объекта рыночным подходом
- •4.1. Характеристики сопоставимых объектов аналогов
- •4.2. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
- •4.3. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
- •5. Оценка объекта доходным подходом
- •5.1. Потенциальный валовой доход от аренды здания
- •5.2. Действительный валовой доход от аренды здания
- •5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество
- •5.4. Чистый операционный доход от аренды здания
- •5.5.Реальный денежный поток
- •5.6. Коэффициент дисконтирования
- •5.7. Дисконтированный денежный поток
- •5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
- •5.9. Текущая стоимость здания
- •5.10.Стоимость объекта недвижимости
- •6. Согласование результатов оценки
3. Оценка объекта затратным подходом
3.1. Определение полной восстановительной стоимости здания
Полная восстановительная стоимость здания VR определяется по формуле
VR=CD+Ci+P (2)
где: Со - прямые затраты, тыс. руб.;
Сi - косвенные затраты, тыс. руб.;
Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.
Прямые затраты рассчитываются по формуле:
(3)
где: - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;
- строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;
К - коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.
Косвенные затраты Сi составляют 40% от прямых затрат.
Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимаем равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.
Таким образом, получим:
Строительный объём здания - 18 085 куб. м.
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3 985 руб. /1 куб. м.;
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40
Прямые затраты:
CD =3 985 руб./ куб. м. *18 085 куб.м. * 1,40 = 100 896215 руб. = 100 896,21 тыс. руб.
Косвенные затраты:
Сi = 40%* CD =40% * 100 896,21 тыс.руб. = 40 358,50 тыс.руб.
Предпринимательская прибыль застройщика:
Р = 35,0% * (Сi + CD) = 35,0% * (40 358,50 тыс. руб. + 100 896,21 тыс.руб.) = 49 439,14 тыс.руб.
Полная восстановительная стоимость здания:
VR= 100 896,21 тыс. руб. + 40 358,50 тыс.руб. + 49 439,14 тыс.руб. = 190693,85 тыс.руб.
3.2.Определение накопленного износа здания.
Накопленный износ здания D определяется по формуле:
D = DP + DF + DE (4)
где: Dp – физический износ здания, тыс. руб.;
DF – функциональный износ здания, тыс. руб.;
DE – внешний износ здания, тыс. руб.
Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Результаты расчетов приведены в таблице 1.
Далее, в соответствии с исходными данными, определяются функциональный и внешний износы.
В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
DF = 120,0% * 3 791,71 тыс. руб. = 4 550,04 тыс. руб.
Поскольку ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.
DE = 0,25 % * 189 585,25 тыс.руб. = 473,96 тыс. руб.
Накопленный износ здания:
D = 26030,05 тыс. руб. + 4 550,04 тыс. руб. + 473,96 тыс. руб. = 31054,05 тыс. руб.