8 Определение стоимости восстановления или стоимости замещения

Стоимость восстановления или стоимость замещения законченных строительством объектов рассчитывается путем приведения первоначальной стоимости объекта оценки в текущий уровень цен на дату оценки с применением соответствующих индексов (коэффициентов).

Если первоначальная стоимость объекта оценки выражена в базисном уровне цен, то для определения стоимости восстановления или замещения на дату оценки применяются индексы изменения стоимости (коэффициенты) в зависимости от базисного уровня цен, в котором она определена, и даты оценки.

Примечание – К базисному уровню цен относятся цены 1955, 1969, 1984, 1991 гг., а также цены на 1 января 2006 г.

9 Расчет косвенных затрат

9.1 Косвенные затраты определяются как дополнительные затраты сверх стоимости строительства, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости в период размещения объекта недвижимости на рынке до его продажи.

9.2 К косвенным затратам можно отнести:

− расходы на маркетинговые услуги для продажи объекта недвижимости или отдельных его частей, в том числе затраты на рекламу;

− затраты на проведение технической инвентаризации;

− затраты на изготовление землеустроительного дела;

− затраты на регистрацию имущественных прав;

− затраты на содержание объекта недвижимости за срок экспозиции;

−другие затраты.

Косвенные затраты по объекту оценки могут определяться как произведение относительной величины косвенных затрат по объекту-аналогу на расчетный показатель объекта оценки. В качестве расчетного показателя по объекту оценки принимается аналогичный расчетный показатель по объектам-аналогам (стоимость восстановления, рыночная стоимость, сумма стоимости восстановления и стоимости земельного участка и др.).

Косвенные затраты можно рассчитать методом прямого расчета, сравнительным методом, экспертным методом и др.

10 Определение прибыли предпринимателя

10.1 Прибыль предпринимателя (инвестора) определяется как величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Если инвестиционные затраты на создание объекта недвижимости оказались равны рыночной стоимости объекта недвижимости (премия инвестора отсутствует) или превысили величину ожидаемой премии, рассчитывается убыток предпринимателя (инвестора), величина которого вычитается из стоимости объекта недвижимости.

Определение величины прибыли предпринимателя по объекту оценки производится по формуле

, (3)

где – прибыль предпринимателя по объекту оценки, д.е.;

– норма прибыли предпринимателя (далее – норма прибыли);

– расчетный показатель инвестиций по объекту оценки (стоимость восстановления, сумма стоимости восстановления и стоимости земельного участка и др.), д.е.

11 Определение внешнего удорожания

Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости рыночной ситуацией, ограничениями в использовании окружающих объектов недвижимости, изменениями окружающей среды, инфраструктуры, законодательства и других факторов. В случае отсутствия таких факторов внешнее удорожание равно нулю.