Затратный метод оценки

1 Затратный метод оценки применяется, а иногда является единственно возможным в следующих случаях:

− анализа наиболее эффективного использования земельного участка;

− экономического обоснования стоимости нового строительства;

− оценки стоимости специализированной недвижимости;

− оценки стоимости не завершенных строительством объектов;

− невозможности использования других методов;

− не противоречащих законодательству.

2 При реализации затратного метода оценки для оценки стоимости объектов недвижимости используют следующие методы расчета стоимости:

− сравнительной единицы;

− построения.

3 Метод сравнительной единицы представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога (цены (стоимости) одного квадратного метра общей площади, цены (стоимости) одного кубического метра и др.) на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки.

При использовании метода сравнительной единицы для оценки стоимости законченного строительством или не завершенного строительством объекта недвижимости подбирается объект-аналог, по которому известна цена сделки или цена предложения, а для не завершенного строительством объекта оценки также его степень готовности на дату оценки. В рамках данного метода предполагается, что характеристики, технология строительства, факторы, влияющие на стоимость (инфраструктура, внешние условия и др.) объекта оценки и объекта-аналога одинаковы или сопоставимы.

Примечание – Методом сравнительной единицы может определяться рыночная стоимость таких объектов недвижимости как жилые дома, садовые домики (дачи), гаражи, квартиры и др.

3.1 Расчет стоимости объекта недвижимости (законченного строительством или не завершенного строительством объекта оценки) методом сравнительной единицы может производиться по формуле

, (1)

где – стоимость объекта недвижимости на дату оценки, д.е.;

– единица сравнения объекта-аналога на дату оценки, д.е.;

– количественный показатель элемента сравнения объекта оценки, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога.

3.2 Единица сравнения объекта-аналога может определяться по формуле

, (2)

где - стоимость объекта недвижимости, выбранного в качестве объекта-аналога на дату оценки, д.е.;

– количественный показатель элемента сравнения объекта-аналога, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога.

4 Метод построения представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости недвижимых улучшений, улучшений и их элементов, предпринимательской прибыли, косвенных затрат, внешнего удорожания за минусом накопленного износа.

5 Порядок расчета стоимости объектов недвижимости методом построения включает:

− определение стоимости земельного участка;

− определение первоначальной стоимости недвижимых улучшений, улучшений и их элементов;

− определение стоимости восстановления или стоимости замещения;

− расчет косвенных затрат;

− определение прибыли предпринимателя;

− определение внешнего удорожания;

− определение накопленного износа недвижимых улучшений, улучшений и их элементов;

− определение стоимости объекта недвижимости.