94. Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений. Договор аренды предприятий.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или только во временное пользование. Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора не допускается. Несоблюдение же письменной формы договора аренды здания, сооружения влечет недействительность договора аренды. Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. При аренде здания или сооружения арендатору одновременно переходят права и на ту часть земельного участка, которая занята арендуемой недвижимостью и необходима для ее использования, соответственно, переходят и обязанности по уплате соответствующих налогов. Собственник земельного участка, на котором находится передаваемое в аренду недвижимое имущество, может и не быть арендодателем, то есть может не быть владельцем недвижимости, находящейся на принадлежащем ему земельном участке. В этом случае аренда здания и сооружения допускается без согласия собственника, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором с собственником. Если земельный участок продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендуемым зданием или сооружением. Существенным условием договора аренды зданий и сооружений является установление размера арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор считается незаключенным. Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ. Согласно статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, который должен быть подписан обеими сторонами. Если какая-либо из сторон уклоняется от подписания передаточного акта, это рассматривается как отказ стороны от исполнения своих обязательств по договору. Обязательство арендодателя считается исполненным после передачи объекта аренды арендатору и подписания передаточного акта (для организации по форме ОС-1). Передаточный акт составляется и по окончании срока договора аренды, когда арендатор возвращает имущество арендодателю.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать не только лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (коммерческие организации и индивидуальные предприниматели), но и некоммерческие организации, а также граждане.

Данный договор заключается лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это требование распространяется на любые договоры независимо от срока их действия. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

К числу существенных условий договора относятся предмет договора и условие о размере арендной платы.

Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый вид недвижимости, как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным.

Арендная плата относится к существенным условиям, и договор аренды предприятия не может считаться заключенным, если в нем отсутствует условие о размере арендной платы. Размер арендной платы определяется сторонами свободно, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору (а не до заключения договора аренды) письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредиторы при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем своего долга на арендатора (ст. 657 ГК РФ).