§ 2. Процессуальные особенности признания права

собственности на самовольную постройку

Какие лица вправе предъявлять иск о сносе самовольной постройки? По большому счету, подобный иск может предъявляться любым лицом, которое считает, что сохранение самовольной постройки нарушает его права.

Зачастую подобные требования предъявляются местными управлениями архитектуры, в полномочия которых входит поиск и устранение самовольных построек на территории муниципального образования. Представляется, что правом потребовать сноса самовольной постройки в судебном порядке наделены в первую очередь органы местного самоуправления - администрации муниципальных образований. Такой вывод основан на системном толковании действующего законодательства, предусматривающего, что в компетенцию местных органов власти входят вопросы регулирования планировки и застройки территории муниципального образования; владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью; выдача разрешений на строительство; предоставление земельных участков для строительства и реконструкции <1>.

--------------------------------

<1> Статья 125 ГК РФ; ст. 53 АПК РФ; ст. ст. 6, 29 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации; ст. 8 Градостроительного кодекса РФ; ст. ст. 11, 28, 29, 30, 32 Земельного кодекса РФ.

Помимо органов местной власти, такие исковые требования могут предъявляться органами, наделенными полномочиями контролировать соблюдение строительных норм и правил. Если самовольная постройка сооружена физическим лицом, требование о ее сносе может заявить прокурор в порядке ст. 45 ГПК РФ; в аналогичном арбитражном процессе участие прокурора не предусмотрено действующим законодательством (ст. 52 АПК РФ).

Конечно, лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе разобрать ее добровольно, а не только на основании судебного решения о ее сносе. Интересно отметить, что в судебно-арбитражной практике встречаются споры, когда самовольному застройщику чинят препятствия в добровольном разборе самовольной постройки <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 4 апреля 2006 г. N Ф03-А04/06-1/117.

Поскольку право собственности на самовольную постройку у застройщика не возникает, он не может воспользоваться гражданско-правовыми способами защиты своих интересов в отношении данной постройки. В частности, застройщик не может заявить иск об истребовании самовольной постройки из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Ведь истец по виндикационному иску обязан доказать, что именно он является собственником истребуемого имущества, а у ответчика, фактически владеющего спорным имуществом, отсутствуют законные основания владения <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 января 2006 г. N А56-49841/04.

Вместе с тем на самовольно возведенный объект недвижимости право собственности может устанавливаться в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Судебное решение является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), и только на основании решения суда постройка получает статус полноценного объекта гражданских прав <1>. Однако судебное признание права собственности невозможно, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

--------------------------------

<1> Самовольная постройка - один из немногих объектов гражданских прав, который вводится в оборот на основании судебного решения. С недавних пор установлено исключение из этого правила, известное под названием "дачная амнистия", о которой будет сказано далее.

Самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности. Хотя по своей правовой сути самовольная постройка - это гражданское правонарушение, и закон должен предусматривать адекватные ему гражданско-правовые последствия <1>. Они сводятся к тому, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

--------------------------------

<1> Существует мнение о необходимости отмены данного способа приобретения права собственности на созданную вопреки правилам недвижимую вещь. См.: Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия // Законодательство. 2006. N 3. С. 18 - 22.

Основный смысл института самовольной постройки выражается в санкции за допущенные нарушения при строительстве недвижимого имущества. В связи с этим право собственности на такой объект может быть приобретено только в силу решения суда, оно не может возникнуть, скажем, по такому основанию, как приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ). Приобретательная давность - это основание приобретения права собственности на вещь, призванное устранить неопределенность в титуле владения. Применение к отношениям по самовольным постройкам норм о приобретательной давности освобождало бы застройщика от обязанности соблюдения требований нормативных актов, строительных норм и правил <1>.

--------------------------------

<1> Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г., утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г. // Бюллетень ВС РФ. 2003. N 12.

Объективная оценка самовольного строительства не может быть положительной, в связи с этим во многих регионах местными органами власти принимаются меры по освобождению земельных участков от самовольно установленных гаражных комплексов, торговых павильонов и пр. Ответственными за исполнение такой работы, как правило, являются местные управления архитектуры и градостроительства. Они занимаются обнаружением самовольных построек и выдачей их владельцам соответствующих предписаний о сносе. Если в отведенный срок земельный участок не будет освобожден, на владельца самовольно установленного объекта составляется протокол об административном правонарушении и передается мировым судьям. Если же хозяин не установлен или постройка заброшена, муниципалитет вправе взять ее в свою собственность как бесхозяйную вещь (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Как правило, самовольно возводятся объекты, приносящие доход, например здания магазинов, кафе, склады, гаражи, цеха, автозаправочные станции и т.д. Их владельцы, конечно, осознают необходимость обязательного оформления своих прав на недвижимое имущество, без чего нельзя ввести объекты недвижимости в хозяйственный оборот.

Самовольное строительство часто встречается и в жилищной сфере. В свое время положения ст. 222 ГК РФ стали предметом оценки со стороны Конституционного Суда РФ, который указал, что правила о самовольных постройках обязывают граждан не совершать неправомерных действий, поэтому нельзя считать, что они нарушают конституционное право частной собственности и право на жилище <1>.

--------------------------------

<1> Определение Конституционного Суда РФ от 25 марта 2004 г. N 85-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лежнева Виктора Захаровича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (документ опубликован не был).

Так, например, возражая против исполнения решения суда о сносе самовольно возведенного строения, гражданин ссылался на то, что постройка является местом его жительства, а требование о выселении к нему предъявлено не было. Самовольная постройка не является объектом гражданских прав, не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано. Поскольку у лица не возникает право на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает права владения и пользования жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенной постройки не имеется.

Следовательно, при подаче искового заявления о признании жилого помещения самовольной постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем сносу, поскольку решением суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушаются права гражданина на проживание в указанном жилом помещении.

Однако если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении <1>.

--------------------------------

<1> Бюллетень ВС РФ. 2006. N 9.

В последние годы и в судах общей юрисдикции, и в арбитражных судах рассматривается огромное количество исков о признании права собственности на самовольные постройки. Здесь следует оговориться, что подобные споры носят имущественный характер и поэтому подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства <1>.

--------------------------------

<1> Бюллетень ВС РФ. 2005. N 10.

Даже если признание права собственности на самовольно возведенные строения кем-либо не оспаривается, принадлежность строения, являющегося самовольной постройкой, не может быть определена в порядке особого производства. Потому что юридический факт владения строением на праве собственности устанавливается судом в порядке особого производства, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке <1>. У самовольного застройщика изначально отсутствуют документы, подтверждающие легальное появление объекта недвижимости.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 3 сентября 2002 г. N 4544/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 12.

Правила о самовольных постройках относятся исключительно к недвижимому имуществу, поэтому признание права собственности на такой объект неразрывно связано с необходимостью его государственной регистрации. Учитывая, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на объект недвижимости, т.е. входит в сферу публичных отношений, споры о признании права на объект недвижимости не могут рассматриваться третейским судом <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 сентября 2006 г. N Ф08-4424/2006.

К искам о сносе самовольных построек сроки исковой давности применяться не должны. Срок исковой давности - это срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права собственности не ограничено каким-либо сроком <1>. Предметом иска о признании права собственности является лишь констатация факта принадлежности истцу права собственности, но не выполнение ответчиком каких-либо конкретных обязанностей <2>.

--------------------------------

<1> Лазарев В. Исковая давность и иски о признании права собственности // Хозяйство и право. 2006. N 12. С. 110.

<2> Зевайкина А. Иски о признании права собственности // Российская юстиция. 2001. N 8. С. 49.

Характерно, что иски о признании права собственности на самовольную постройку зачастую предъявляются даже в тех случаях, когда права застройщика иными лицами не оспариваются. Другими словами, когда строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, однако без получения необходимых разрешений, застройщик использует судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку для того, чтобы не соблюдать установленный порядок получения разрешений на строительство.

Конечно, суд не должен заменять собой органы, на которые возложены обязанности по выдаче разрешений на строительство и согласованию застройки <1>. Поэтому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права. Его следует применять лишь тогда, когда истец по независящей от него причине не мог получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель <2>. Например, когда застройщику неправомерно было отказано в оформлении прав на строение.

--------------------------------

<1> Кузьмина И.Д., Луконина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестник ВАС РФ. 2001. N 11. С. 135.

<2> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 октября 2006 г. N Ф04-6949/2006(27644-А46-22).

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен, если устранены все признаки самовольной постройки, за исключением разрешения на строительство, так как оно должно предшествовать строительству. Таким образом, решение суда служит основанием возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство является одним из элементов в процедуре правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот. Хотя отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебно-технической экспертизы доказать соблюдение градостроительных и строительных норм и правил <1>.

--------------------------------

<1> Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. N 5. С. 109, 118.