Промышленные зоны Петербурга

Вид промышленных зон	Общая площадь, га	Наименование промышленных зон
Преобразуемые промзоны	15 200	27 зон - Балтийская, Адмиралтейская, Галерная, Уральская, Арсенальная, Новоизмайловская, Петровский остров, Леонтьевский мыс, Вдоль Петроградской набережной, У Кантемировского моста, Синопская, Таврическая, Выборгская, Полюстрово, Кировская, Охтинская, Волхонка, Дача Долгорукова, Октябрьская, Левобережная, Стеклянный городок, Стрельнинская, Прибрежная зона Ломоносова, Чернореченская, Волково, Горская, Кронштадтская
Промзоны, подлежащие дальнейшему развитию	10 700	21 зона - Юго-Западная, Металлострой-1, Шушары-1, Красносельская, Коломяги, Северо-Западная, Парнас, Ржевка, Нева, Рыбацкое, Обухово, Предпортовая-1,2, Пушкинская, Купчинская, Белоостров, Ручьи, Ломоносовская, Мартышкино, Морская портово-промышленная, Бронка, Военная гавань
Новые промзоны	3 700	5 зон - Шушары-2, Металлострой-2, Конная Лахта, Предпортовая-3, Нойдорф

Соотношение складских помещений Петербурга по классам

Класс	Общая площадь, кв. м	Доля в общем объеме предложения, %
А	154 800	3
В	206 500	4
С	4 120 000	79,8
D	681 700	13,2
Итого	5 163 000	100

Диапазон арендных ставок на складские помещения Петербурга (по районам)

Район	Минимальная арендная ставка, $/кв. м/мес.	Максимальная арендная ставка, $/кв. м/мес.
Адмиралтейский	2	15
Василеостровский	4	15
Выборгский	2	10
Калининский	3	12
Кировский	2	8
Красногвардейский	3	9
Красносельский	3	6
Московский	3	11
Невский	4	13
Приморский	4	8
Фрунзенский	4	10
Центральный	6	14

2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

   1. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

Определим стоимость нового строительства на основе восстановительной стоимости. Для этого воспользуемся сборником «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС), который содержит стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1м³ строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969 год. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Определим восстановительную стоимость строительства здания:

1. По данным сборников УПВС, подберем объект-аналог, похожий по основным характеристикам:

   • назначение здания – склады;

   • характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования: фундамент – железобетонный; стены– кирпичные; перекрытия – железобетонные плиты; кровля – рулонная; полы – асфальт;

   • расчетный (строительный) объем здания определяется по формуле:

V = L * B * H, м³

где L – длина объекта оценки, м;

В – ширина объекта оценки, м;

Н – высота объекта оценки, м.

V = 50 * 6* 13 = 3900 м³

Объект-аналог – портовый склад (одноэтажный)

2. По таблице УПВС определяем единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен - = 21,9 руб./м³, с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки – 7.

3. Произведем корректировку выбранного единичного укрупненного показатель восстановительной стоимости при обнаружении отличий между объектом-аналогом и объектом оценки по ряду существенных признаков по формуле:

, руб./м³

где - поправочные коэффициенты на следующие признаки:

1. при различии в группе капитальности здания-аналога - 2 и оцениваемого - 1, т.е. есть отличия по типу основных несущих конструкций (колонны и столбы у здания-аналога железобетонные и кирпичные, а у оцениваемого объекта – железобетонные) необходимо пользоваться переходным коэффициентом – 1,02;

2. этажность оцениваемого объекта больше (3 этажа) здания-аналога по УПВС, следовательно применяем коэффициент – 0,95;

3. т.к. объем оцениваемого объекта меньше объема здания-аналога более чем на 20%, то применяем коэффициент 1,02;

4. т.к. у оцениваемого объекта есть принудительная вентиляция , то применяем коэффициент 1,03;

5. корректировка при расхождениях в технических характеристиках прочих элементов здания –

21,9 * 1,02 * 0,95 * 1,02 * 1,03 = 22,3 руб./ м³

4. Оценим восстановительную стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определим сумму прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. ( ).

, руб.

где V – расчетный объем здания, м³;

- стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./ м³.

= 22,3 * 3900 = 86970 руб.

5. Сделаем пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определим полную восстановительную стоимость объекта-оценки в ценах на текущую дату:

где - индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г. (принимается по исходным данным);

- индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию;

- сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства;

- коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969 г. (принимается по заданию);

- Коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя (принимается по заданию).