6. Субєктна структура ринку нерухомості

6.1. Характеристика секторів ринку нерухомості.

6.2. Суб'єкти ринку нерухомості.

6.3. Види ринків нерухомості.

6.1. Характеристика секторів ринку нерухомості.

Ринок нерухомості має складну розгалужену структуру та диференціювати його можна за різними ознаками. Виходячи з триєдності сутності нерухомості як товару на ринку нерухомості сформувалися і активно діють три сектори: розвитку (створення) об'єктів нерухомості; управління (експлуатації) об'єктами нерухомості та обігу прав на раніше створену нерухомість.    Управління ринком нерухомості здійснюють державні органи реєстрації та професійні учасники ринку нерухомості, що працюють на комерційній основі.    Основні ознаки сектору розвитку (створення) об'єктів нерухомості в перехідний період - слабка вивченість і відсутність відпрацьованих технологій ефективного та економічного будівництва і, отже, довгострокового попиту на будівельне обладнання, матеріали та ін    Сектор управління (експлуатації) об'єктами нерухомості відстежує ступінь впливу товарних характеристик об'єктів на їх прибутковість, формулює запит сектору розвитку на створення найбільш дохідних типів об'єктів. При недостатній розвиненості сектору управління, що має місце на вітчизняному ринку, запит сектору розвитку передається безпосередньо з сектора обороту. Сектор обігу прав на нерухомість формує ринкову ціну її об'єктів.   Привабливість, обсяг і динаміка розвитку секторів залежать від пов'язаних з ними фінансових потоків, що поділяються на інвестиції, товарні потоки, доходи і податки від угод і експлуатації об'єктів нерухомості.   Для засвоєння суті процесів, що відбуваються на ринку нерухомості, використовуємо метод декомпозиції. Декомпозиція (розчленовування) проводиться як логічно обгрунтована процедура виділення все менш складних процесів. Функціонування базових процесів забезпечують спеціалісти (організації) однієї вузької спеціалізації.   Економічними суб'єктами тут є: покупці (орендарі); продавці (орендодавці) та професійні учасники ринку нерухомості. Покупець (орендар) - головний суб'єкт ринку нерухомості. Ним може бути фізична або юридична особа, а також орган державного управління, що має право на дану операцію згідно із законом. Саме для покупців і працює ринок нерухомості.

Єдиний ринок нерухомості . А - Сектор розвитку (створення) об'єктів нерухомості (первинний ринок):   1 - інвестори (пайовики), кредитори, проектувальники, будівельники, 2 - забудовники (девелопери, редевелопери). 

 B - Сектор обігу прав на нерухомість (вторинний ринок):   4 - ріелтери, брокери, оцінювачі, 5 - продавці (орендодавці). 

 C - Сектор управління (експлуатації) об'єктами нерухомості:   8 - системи об'єктів нерухомості: муніципальний, відомчий, приватний житловий, земельний фонд; 9 - керуючі об'єктами нерухомості.   3 - покупець (орендар); 6 - професійні учасники ринку нерухомості, що працюють на комерційній основі, дослідники та аналітики ринку нерухомості, страховики, маркетологи, фахівці з інформаційних технологій, учасники фондових ринків, юристи, освітні установи, тобто організації ; 7 - інституційні учасники: органи державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею; регіональні земельні органи, що займаються інвентаризацією землі, створенням земельних кадастрів, зонуванням територій, оформленням землевідведень; регіональні органи архітектури та містобудування; органи, які відають інвентаризацією