4.1. Оценка рыночной стоимости реальных активов

Объект оценки	Содержание и последовательность процесса оценки
4.1.1. Оценка стоимости недвижимости (зданий и сооружений)	1) определяется восстановительная стоимость или стоимость замещения; используемые методы: метод сравнительной единицы; поэлементный; сметный; индексный; 2) определяется износ по каждому виду актива; виды износа: физический износ - это снижение стоимости объекта оценки, обусловленное эксплуатационными и природными факторами; функциональный износ - это снижение стоимости объекта, связанное с ухудшением его функциональных характеристик и вызванное, в основном, факторами НТП; экономический (внешний) износ- это снижение стоимости объекта, обусловленное негативным воздействием факторов внешней среды (рыночной ситуации, изменений инфраструктуры, законодательных решений).
4.1.2. Оценка стоимости незавершенных капитальных вложений (в объекты незавершен-ного строительства и оборудование к установке)	По рыночной стоимости либо по стоимости, отраженной в бухгалтерском балансе
4.1.3. Оценка стоимости машин и оборудования	Используются методы затратного и сравнительного подхода. Методы доходного подхода используются в исключительных случаях (в основном, в целях оценки автотранспортных предприятий).
4.1.4. Оценка стоимости производственных запасов: а) сырья, материалов, полуфабрикатов; б) незавершенного производства; в) расходов будущих периодов; г) дебиторской задолженности;	проводится инвентаризация запасов; определяется их износ (при необходимости); списание устаревших запасов; оценка остальных запасов по текущей рыночной стоимости с учетом затрат на транспортировку и складирование; по фактической себестоимости; 1) анализируется состав расходов будущих периодов; 2) выявляется их реальность; 3) если существует связанная с ними выгода, то они оцениваются по номинальной стоимости; 4) если выгоды не существует, то они списываются; 1) анализируется ее состав с точки зрения вероятности и сроков ее получения; 2) списывается безнадежная дебиторская задолженность; 3) оставшаяся дебиторская задолженность оценивается по текущей стоимости путем дисконтирования будущих сумм и выплат процентов; при этом ставка дисконтирования определяется для каждой организации-дебитора с учетом срока и риска невозврата денежных обязательств;
4.1.5. Оценка денежных средств	оцениваются по стоимости их отражения в балансе предприятия на последнюю отчетную дату, за исключением денежных сумм на счетах в проблемных банках.

2. Оценка стоимости финансовых активов

Оценка рыночной стоимости финансовых активов включает:

1) оценку ценных бумаг, которые обращаются на финансовом рынке и являются достаточно ликвидными; в этом случае их стоимость определяется как средняя по фактическим сделкам или как средняя по регулярным котировкам;

2) оценку недостаточно ликвидных ценных бумаг с фиксированными доходами; в данном случае применяется метод дисконтированных денежных потоков, опираясь на прогноз доходов, которые будут обеспечивать эти финансовые инструменты (степень неопределенности или рискованность подобных доходов учитывается в ставке дисконтирования);

3) оценку пакетов акций, которые предприятие может иметь в других компаниях;

4) оценку банковских депозитов, которая производится по той же методике, что и стоимость облигаций с фиксированным купонным доходом.

5 этап: Оценка рыночной стоимости нематериальных активов

В расчете участвуют только те нематериальные активы, которые удовлетворяют следующим требованиям:

1. непосредственно используются в основной деятельности:

   • права пользования земельными участками;

   • патенты и лицензии;

   • программные продукты;

   • монопольные права и привилегии;

   • организационные расходы;

   • товарные знаки;

2. имеют документальное подтверждение затрат, связанных с приобретением или созданием;

3. имеют документальное подтверждение на право владения.

Оценка НМА может осуществляться с использованием методов доходного затратного и сравнительного подходов.

Доходный подход представлен следующими методами:

1) методом избыточных прибылей;

2) методом дисконтированных денежных потоков;

3) методом преимущества в прибылях.

Для оценки нематериальных активов могут применяться следующие методы:

1) метод стоимости создания;

2) метод выигрыша в себестоимости;

3) метод избыточных прибылей (при оценке гудвилла).

В силу специфики объектов НМА существуют значительные ограничения на применение сравнительного подхода при их оценке.

6 этап: анализ и корректировка долговых обязательств

Долговые обязательства, как правило, принимаются к расчету по их стоимости, отраженной в балансе на дату оценки. В некоторых случаях осуществляется анализ и корректировка кредиторской задолженности и перевод ее в текущую стоимость.

7. этап: Определение стоимости собственного капитала

Определение стоимости собственного капитала оцениваемого предприятия осуществляется по базовой формуле (5.1): из рыночной стоимости активов предприятия вычитается стоимость его обязательств. В результате получают рыночную стоимость собственного капитала предприятия или, соответственно, стоимость 100% пакета акций. В случае оценки не контрольного пакета акций делается скидка.