- •Перечень вопросов для подготовки к государственному экзамену по дисциплине «Гражданское право»
- •Принципы гражданского права.
- •Система гражданского права.
- •Система гражданского законодательства.
- •Аналогия в гражданском праве.
- •Понятие и особенности гражданского правоотношения.
- •Элементы гражданского правоотношения.
- •Виды гражданских правоотношений.
- •Основания гражданских правоотношений.
- •Правоспособность граждан.
- •Дееспособность граждан.
- •Индивидуальная предпринимательская деятельность граждан.
- •Банкротство индивидуального предпринимателя.
- •Опека и попечительство. Патронаж.
- •Признание гражданина безвестно отсутствующим.
- •Объявление гражданина умершим.
- •Понятие и признаки юридического лица.
- •Виды юридических лиц.
- •Правоспособность и дееспособность юридического лица.
- •Создание юридического лица.
- •Реорганизация юридических лиц.
- •Ликвидация юридического лица.
- •Понятие объектов гражданских прав. Их оборотоспособность.
- •Деньги как объекты гражданских прав.
- •Ценные бумаги: понятие, признаки, виды.
- •Понятие сделки и ее элементы. Виды сделок.
- •Форма сделок.
- •Понятие и виды представительства.
- •Доверенность.
- •Представительство без полномочий.
- •Осуществление гражданских прав.
- •Зашита гражданских прав.
- •Понятие и исчисление сроков в гражданском праве.
- •Виды сроков в гражданском праве.
- •Исковая давность.
- •Право собственности в объективном и субъективном смысле.
- •Приобретение и прекращение права собственности.
- •Право собственности граждан.
- •Право собственности юридических лиц.
- •Государственная и муниципальная собственность.
- •Ограниченные вещные права.
- •Право общей собственности.
- •Защита права собственности и иных вещных прав.
- •Понятие, основания возникновения и виды обязательств.
- •Множественность лиц в обязательстве.
- •Перемена лиц в обязательствах.
- •Принципы исполнения обязательств.
- •Условия гражданско-правовой ответственности.
- •Ответственность за нарушение денежных обязательств.
- •Понятие и способы обеспечения обязательств.
- •Неустойка и ее виды.
- •Залог как способ обеспечения обязательств.
- •Задаток.
- •Поручительство.
- •Банковская гарантия.
- •Удержание.
- •Прекращение обязательств.
- •Понятие, значение и классификация договоров в гражданском праве.
- •Содержание договора.
- •Заключение договоров.
- •Изменение и расторжение договора.
- •Договор купли-продажи (общие положения).
- •Договор розничной купли-продажи.
- •Договор контрактации.
- •Договор поставки для государственных нужд.
- •Договор мены.
- •Договор энергоснабжения.
- •Договор купли-продажи недвижимости.
- •Договор купли-продажи предприятия.
- •Договор дарения (содержание и виды).
- •Договор постоянной ренты.
- •Договор пожизненной ренты.
- •Договор пожизненного содержания с иждивением.
- •Договор аренды (общие положения).
- •Договор бытового проката.
- •Договор аренды транспортного средства.
- •Договор аренды зданий и сооружений.
- •Договор аренды предприятия.
- •Договор лизинга.
- •Договор социального жилищного найма.
- •Договор коммерческого найма.
- •Договор безвозмездного пользования имуществом.
- •Договор подряда (общие положения).
- •Договор бытового подряда.
- •Договор строительного подряда.
- •Подрядные работы для государственных нужд.
- •Обязательства по перевозке пассажиров и багажа.
- •Обязательства по перевозке грузов.
- •Договор буксировки.
- •Договор транспортной экспедиции.
- •Расчетные и кредитные правоотношения.
- •Договор займа.
- •Кредитный договор.
- •Финансирование под уступку денежного требования.
- •Договор банковского вклада.
- •Договор банковского счета.
- •Расчетные обязательства.
- •Вексель.
- •Договор страхования (общие положения).
- •Виды и формы страхования.
- •Глава 48 гк регламентирует три группы обязательств по страхованию:
- •Возмездное оказание услуг.
- •Договор поручения.
- •Договор комиссии.
- •Договор агентирования.
- •Договор доверительного управления имуществом.
- •Коммерческая концессия.
- •Общие положения о хранении.
- •Договор складского хранения.
- •Договор простого товарищества.
- •Публичное обещание награды.
- •Проведение игр и пари.
- •Основания возникновения деликтных обязательств.
- •Возмещение вреда, причиненного несовершеннолетним.
- •Авторское право (объекты и субъекты).
- •Авторский договор.
- •Защита авторских и смежных прав.
- •Патентное право (объекты и субъекты).
- •Оформление патентных прав.
- •Защита прав патентообладателя.
- •Общие положения о наследовании.
- •Наследование по закону.
- •Наследование по завещанию.
Договор социального жилищного найма.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.
ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название "договор коммерческого найма".
Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются "наймодатель" и "наниматель".
В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров, единообразно определены обязанности нанимателя и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения, одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов и в значительной части - поднанимателей. Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.
Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.
Что касается договора коммерческого найма, то ни одной из названных предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.
Договор коммерческого найма - это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места.
Поэтому "родство" договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В качестве аргумента в пользу сближения этих договоров представляется некорректным ссылаться на то, что некоторые нормы ГК, относящиеся к коммерческому найму, распространяют свое действие и на договор социального найма.
Договор социального найма заключается только на основании выданного гражданину ордера. Жилищно-эксплуатационная организация не может предоставить жилое помещение лицу, не имеющему ордера, и не вправе заключить с ним договор найма жилого помещения. Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наиболее важные условия заключаемых договоров. Вопрос о соотношении ордера и договора социального найма был и остается спорным в литературе по жилищному праву.
Следует признать, что пока договор социального найма не заключен, правоотношение найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на наличие у него ордера, нет права пользования указанным в ордере помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Указанные права и обязанности он приобретает только с момента заключения договора.
Вместе с тем следует иметь в виду, что ордер - порождение жилищной нужды. В условиях крайнего дефицита жилья он использовался для легитимации того, кто из тысяч нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан может получить жилое помещение и заключить договор на пользование им. С переходом к рыночным отношениям в жилищной сфере ордер будет использоваться лишь при предоставлении жилья малоимущим и другим социально не защищенным категориям граждан, т.е. в достаточно редких случаях.
Договоры и коммерческого, и социального найма согласно ст. 674 и п. 3 ст. 672 ГК должны заключаться в письменной форме. Практика показывает, что указанное требование более последовательно соблюдается при заключении договоров коммерческого найма, поскольку стороны сами определяют и стараются зафиксировать на бумаге все условия достигнутого соглашения.
Что касается договора социального найма, то на практике он, как правило, заключается в устной форме и путем совершения конклюдентных действий: гражданин сдает жилищно-эксплуатационной организации ордер, получает ключи от квартиры и вселяется в нее. Эти действия свидетельствуют о состоявшемся между сторонами соглашении по поводу найма жилого помещения.
Что же касается условий договора, в том числе условий об объекте, о плате за жилое помещение и др., то они предусмотрены заранее ордером, законодательством, Типовым договором найма жилого помещения. В практике встречаются и случаи заключения письменного договора до вселения ордеродержателя в жилое помещение.
Представляется, что письменная форма должна быть внедрена и в практику заключения договоров социального найма с учетом ее преимуществ.
Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не влечет недействительности договора. Такое последствие наступает только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон.
Срок в договоре найма жилого помещения определяется по-разному для договоров коммерческого и социального найма.
В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма является бессрочным, т.е. не содержит условия о сроке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет, когда законом предусматривался срок договора найма, было бы простой формальностью.