Глава 13 правовой режим земель населенных пунктов

гНО

Земли населенных пунктов являются пространственным бази­сом размещения промышленных объектов, жилых и нежилых стро­ений, сооружений, культурно-бытовых и иных объектов. Правовой режим земель населенных пунктов устанавливается различными нормативными актами как федерального, так и регионального уровня, главное место среди которых занимают Градостроитель­ный кодекс РФ и Земельный кодекс РФ.

До I января 2007 года рассматриваемая категория именовалась как земли поселений. В 2003 г. был принят ФЗ «Об общих принци­пах организации местного самоуправления в РФ», в котором были определены подходы к формированию территорий муниципаль­ных образований, в том числе были четко определены критерии установления территорий поселений и территорий населенных пунктов. Такое положение вызвало дискуссию представителей науки земельного права о содержании таких правовых категорий, как поселение и населенный пункт. В целях устранения неяснос­тей между нормами ФЗ от 6 октября 2003 г. № 131 -ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и Зе­мельным кодексом РФ, в последний были включены изменения, и категория земель поселений поменяла свое название на «земли населенных пунктов».

В соответствии с п. I ст. II ФЗ «Об общих принципах орга­низации местного самоуправления в РФ» территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории тра­диционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселе­ния. Таким образом, в состав территории поселения могут входить земли одного или объединенных общей территорией нескольких населенных пунктов, а также земли иных категорий земель (спе­циального назначения, особо охраняемых территорий и объектов и др., за исключением земель сельскохозяйственного назначения).

Сельский населенный пункт может не входить в состав посе­ления, если он расположен на территориях с низкой плотностью населения и в труднодоступных местах с численностью населения менее 100 человек и если соответствующее решение принято на сходе граждан, проживающих в данном населенном пункте. Все­ми правами и полномочиями органов местного самоуправления поселения на межселенных территориях и в сельских населенных пунктах, не являющихся муниципальными образованиями, обла­дают органы местного самоуправления муниципального района.

Правовой статус населенных пунктов зависит от того, относятся ли они к муниципальным образованиям (являются поселениями) или нет. Только муниципальное образование может иметь соб­ственный бюджет, выборные органы местного самоуправления и земельные участки на праве муниципальной собственности. На­селенные пункты, не признаваемые муниципальными образова­ниями, функционируют в рамках тех полномочий, которыми их наделяют, например поселения (в частности, они могут управлять переданными в их ведение земельными участками).

Земельное законодательство РФ определяет земли населен­ных пунктов как одну из категорий земель. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Земли городских, сельских населенных пунктов характеризу­ются таким признаком, как наличие внешней границы, которая отделяет земли населенных пунктов от земель иных категорий. В соответствии с п. 2 ст. 83 ЗК РФ границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципаль­ных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам. Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пун­ктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов.

Установление или изменение границ населенных пунктов ре­гулируется земельным кодексом и законодательством о градостро­ительной деятельности. Установлением или изменением границ населенных пунктов является: утверждение или изменение гене­рального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соот­ветствующего муниципального образования; утверждение или из­менение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

До утверждения генеральных планов городских округов, ге­неральных планов поселений, схем территориального планиро­вания муниципальных районов, но не позднее 1 января 2010 г. включение земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунк­тов осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», за исключением случаев включения земельных участков в границы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга или исключения земельных участков из границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Утверждение изменения границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петер- бурга осуществляется по решению Совета Федерации Федераль­ного собрания Российской Федерации.

Согласно ФЗ «О введении в действие Градостроительного ко­декса Российской Федерации» для решения вопроса о включе­нии земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта требуется проведение публичных слушаний по этому вопросу, за исключением случая включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства или рек­реационного использования. Также при внесении в генеральный план поселения или городского округа изменений, предусматрива­ющих изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения, осуществляется без проведения публичных слушаний (п. 18 ст. 24 Градостроительного кодекса РФ).

Правовое значение определения (установления) границ сель­ских, городских населенных пунктов заключается в том, что с этого момента на выделенную территорию распространяется правовой режим земель населенных пунктов. Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землевладельцев, земле­пользователей, арендаторов земельных участков.

Планировка, застройка и использование земельных ресурсов населенных пунктов осуществляется с учетом вида территориаль­ных зон, на которые делятся земли населенных пунктов в соот­ветствии с градостроительным регламентом.

Границы территориальных зон устанавливаются по красным ли­ниям¹, естественным границам природных объектов, границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований, линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспор­тные потоки противоположных направлений, иным границам. В соответствии с п. 2 ст. 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земель­ного участка только к одной зоне.

Границы территориальных зон устанавливаются с учетом: возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использова­ния земельных участков; функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральными планами и схемой территориального планирования муниципального района; сложившейся планировки территории и существующего земле­пользования и иных факторов.

В состав земель поселений могут входить следующие терри­ториальные зоны.

1. Жилые зоны предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами социального, культурно-бытового и иного назначе­ния. Застройка жилых зон объектами нежилого назначения (стоян­ки автомобильного транспорта, склады и т.п.) допускается, если не требуется установление санитарно-защитных зон и их деятельность не вызывает вредного воздействия на окружающую среду (шум, загрязнение, вибрация и т.п.). Жилые зоны могут использоваться для индивидуальной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и малоэтажной жилой застройки и т.п.

2. Общественно-деловые зоны предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными пред­назначенными для общественного использования объектами. В этой зоне может быть разрешено размещение гостиниц, жилых домов.

Красные линии — линии, которые обозначают существующие, планирумые (из­меняемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автодороги, железно­дорожные линии и другие подобные сооружения.

3. В состав производственной зоны входят земельные участки, предназначенные для застройки промышленными, коммуналь­но-складскими, иными используемыми для этих целей производ­ственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Для защиты жилых, общественно-деловых и рекреационных зон, а также зон с ограниченным использованием территории вокруг производственных зон в случае необходимости устанав­ливаются санитарно-защитные зоны. В этих зонах не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных и обще­образовательных учреждений, учреждений здравоохранения и от­дыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огородных производственных кооперати­вов, а также производство сельскохозяйственной продукции.

4. Зоны инженерной и транспортной инфраструктур включают земельные участки, предназначенные для застройки объектами же­лезнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструкту­ры и др., т.е. данная зона используется для размещения транспор­тных средств и необходимых для них инженерных сооружений.

Перечисленные объекты являются достаточно вредными для людей, поэтому при их размещении на территории населенных пунктов обеспечивается соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно деловых и рекреационных зон и других требований, предусмотренных гра­достроительными нормативами и правилами застройки. Если экс­плуатация данных объектов оказывает прямое вредное воздействие па безопасность населения, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений.

5. Рекреационные зоны заняты городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранили­щами, пляжами, к этим зонам также относятся иные территории, предназначенные и используемые для отдыха граждан и туризма, занятий физической культурой и спортом.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются зе­мельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздорови­тельное и иное особо ценное значение. Если земельный участок расположен в границах зон охраны памятников истории и куль­туры, но на нем находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, такой участок используется в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

В рекреационных зонах не допускаются строительство и расши­рение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

6. Зоны сельскохозяйственного использования заняты пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения и использу­ются в целях ведения сельского хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственно­го назначения до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

Зоны сельскохозяйственного использования являются своего рода резервными территориями для дальнейшей застройки город­ских и сельских населенных пунктов.

7. Зоны специального назначения выделяются для кладбищ¹, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с функциониро­ванием других видов территориальных зон городских и сельских поселений. В соответствии со ст. 51 ФЗ «Об охране окружающей среды» условия и способы сбора, использования, обезвреживания, транспортировки, хранения и захоронения отходов производства и потребления, в том числе радиоактивных отходов, должны быть безопасными для окружающей среды.

8. Зоны военных объектов предназначены для размещения войсковых частей, под военные лагеря, стрельбища, полигоны, аэродромы и других целей, связанных с нуждами обороны. На территории зон военных объектов могут располагаться и органи­зации оборонного комплекса. Приведенный перечень не являет­ся исчерпывающим. Зоны военных объектов и иные режимные территории предназначены для размещения объектов, имеющих особый режим, который устанавливается органами исполнитель­ной власти Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с органами местного само-

Например, в соответствии с ФЗ от 12 января 1996 г. № 8-ФЗ (с послед, изм.) «О по­гребении и похоронном деле» размер земельных участков для кладбища определяется с учетом количества жителей конкретного поселения, но не может превышать 40 га (ст. 16).

управления и в соответствии с государственными градостроитель­ными нормативами и правилами, со специальными нормативами и правилами застройки.

На территории муниципальных образований органы местного самоуправления с учетом функциональных зон и особенностей ис­пользования земельных участков и объектов капитального строи­тельства¹ могут устанавливать и иные виды территориальных зон.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Территории общего пользования в населенных пунктах предназначены для удовлетворения обще­ственных интересов населенных пунктов.

Территориальные зоны устанавливаются в правилах землеполь­зования и застройки. Правила землепользования и застройки должны соответствовать требованиям технических регламентов, генераль­ным планам, схемам территориального планирования. Правила землепользования и застройки являются документом градострои­тельного зонирования, который утверждается нормативными пра­вовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участ­ков объектов капитального строительства.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, навесов, киосков и других подобных построек.

индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и разви­тия, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, производствен­но-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной тер­риториальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительным регламентом являются устанавли­ваемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуа­тации объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного стро­ительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

• в фан и цах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного на­следия (памятников культуры и истории) народов РФ, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, кон­сервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в соответствии с законодательством об охране культурного наследия;

• в границах территорий общего пользования;

• занятые линейными объектами;

• предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель

лесного фонда, земель водного фонда, покрытых поверхностны­ми водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

Земельные участки и объекты недвижимости считаются не со­ответствующими установленному градостроительному регламен­ту территориальных зон, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования, их размеры не соответствуют предельным размерам, установленным градостро­ительным регламентом.

Земельные участки или прочно связанные с ними объекты не­движимости, не соответствующие градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока проведения их в соответствии с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья чело­века, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В случае если использование не соответствующих градострои­тельному регламенту земельных участков или объектов опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование земельных участков и объектов. Реконструкция таких объектов может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градо­строительным регламентом или путем уменьшения их несоот­ветствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавли­ваются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, изменение которых осу­ществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное ис­пользование земельных участков и объектов капитального строи­тельства может быть следующих видов: основные виды разрешен­ного использования, условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды использования (применяются только как дополнительные к первым двум видам использования).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использова­ния земельных участков их правообладателями, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправле­ния, государственных и муниципальных учреждений и предпри­ятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разреше­ний и согласования. Условно разрешенный вид использования земельных участков предоставляется в виде соответствующего разрешения по решению главы местной администрации.

По каждой территориальной зоне устанавливаются размеры, параметры и сочетание размеров, параметров следующих пока­зателей: предельные размеры земельных участков, в том числе их площадь; минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строе­ний, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, и др. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различны­ми предельными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объ­ектов капитального строительства и сочетания таких размеров и параметров.

В целях обеспечения устойчивого развития территорий, выде­ления элементов планировочной структуры (кварталов, микрорай­онов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов осуществляется подготовка доку­ментации по планировке территории. При подготовке документа­ции по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания террито­рии и градостроительных планов земельных участков.

Проект планировки территории отображает: красные линии; линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объ­екты инженерной и транспортной инфраструктур; границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства; положения о размещении объектов капитального строительства, а также о характеристиках планируемого развития территории. Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.

Подготовка проектов межевания застроенных территорий осу­ществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осущест­вляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления под строительство, а также границ земельных участков, предназначенных для разме­щения объектов капитального строительства федерального, реги­онального или местного значения. В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.

Подготовка градостроительных планов земельных участков осу­ществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строи­тельства земельным участкам. В составе градостроительного плана земельного участка указываются: границы земельного участка; границы зон действия публичных сервитутов; минимальные отсту­пы от границ земельного участка в целях определения мест допус­тимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооруже­ний; информация о градостроительном регламенте; информация о разрешенном использовании земельного участка; информация о расположенных в границах земельного участка объектах капиталь­ного строительства, объектах культурного наследия; информация о технических условиях подключения объектов капитального строи­тельства к сетям инженерно-технического обеспечения (техничес­кие условия); границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципаль­ных нужд. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Строительство и реконструкция объектов капитального строи­тельства производится на основании проектной документации и только после проведения соответствующих инженерных изыска­ний, в процессе которых, в частности, устанавливаются: природ­ные условия территории, факторы техногенного воздействия на окружающую среду, прогнозы их изменения и др. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строитель­стве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивиду­ального жилищного строительства.

Строительство, реконструкция, а также капитальный ремонт объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надеж­ности и безопасности таких объектов, осуществляются на осно­вании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ. Разрешение па строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градострои­тельного плана земельного участка и дающий застройщику пра­во осуществлять строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном фи­зическому лицу, или строительства на земельном участке, предо­ставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строи­тельства, реконструкции объектов, не являющихся объектами ка­питального строительства (киосков, навесов и др.); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не застрагивают конструк­тивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные парамет­ры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; в иных случаях, предусмотрен­ных Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъ­ектов РФ о градостроительной деятельности.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотрен­ный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное стро­ительство выдается на десять лет. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

При планировании и застройке городских и сельских поселений должны соблюдаться требования в области охраны окружающей среды, приниматься меры по санитарной очистке, обезвреживанию и безопасному размещению отходов производства и потребления, соблюдению нормативов допустимых выбросов и сбросов веществ и микроорганизмов, а также по восстановлению природной сре­ды, рекультивации земель, благоустройству территорий и иные меры по обеспечению охраны окружающей среды и экологической безопасности в соответствии с законодательством. Здания, стро­ения, сооружения и иные объекты должны размещаться с учетом требований в области охраны окружающей среды и экологичес­кой безопасности в соответствии с законодательством (ст. 44 ФЗ «Об охране окружающей среды»).

При планировании использования территорий земель насе­ленных пунктов большое значение имеет резервирование земель.

Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд является основанием для отказа в предоставлении земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам (ч. 4 ст. 28 3К РФ).

Глава 15 ЗК РФ, регулирующая правовой режим земель насе­ленных пунктов, также выделяет отдельную статью, посвященную пригородным зонам. В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хо­зяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.

В пригородных зонах выделяют территории сельскохозяйствен­ного производства, зоны отдыха населения, резервные зоны для раз­вития города. В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические, рекреационные функции и в границах которых запрещается хо­зяйственная или иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.

Границы и правовой режим пригородных зон, за исключени­ем пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъ­ектов РФ. Границы и правовой режим пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральными законами.

Перевод земель лесного фонда, на которых расположены лесо­парки, в земли иных категорий запрещается.

Литература

Анисимов А. П. Земельно-правовая ответственность за нарушение правового режима земель поселений // Журнал российского права. 2004. № 2.

Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник. 9-е изд., перераб. М.: Юрайт-Издат, 2006.

Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. М.: Юристь, 2001.

Козырь О.М. Особенности правового режима земель поселений // Экологи­ческое право. 2005. № 1.

Федорова Н.В. Охрана и рациональное использование земель в строитель­стве // Право и экономика. 2003. № 6.

4 О ..

< J о—'

\J

Глава 14

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ЭНЕРГЕТИКИ, ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ, РАДИОВЕЩАНИЯ, ТЕЛЕВИДЕНИЯ, ИНФОРМАТИКИ, ЗЕМЛИ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ КОСМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ЗЕМЛИ ОБОРОНЫ, БЕЗОПАСНОСТИ И ЗЕМЕЛЬ ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

§ 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ЭНЕРГЕТИКИ, ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ, РАДИОВЕЩАНИЯ, ТЕЛЕВИДЕНИЯ, ИНФОРМАТИКИ, ЗЕМЛИ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ КОСМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ЗЕМЛИ ОБОРОНЫ, БЕЗОПАСНОСТИ И ЗЕМЕЛЬ ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Самостоятельную категорию земель составляют земли про­мышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специ­ального назначения (далее также — земли специального назначе­ния). В законодательстве перечень нужд, для которых могут быть предоставлены земельные участки данной категории, не является исчерпывающим. Такое положение легко объяснимо, поскольку в связи с постоянным развитием науки, техники появляются новые виды деятельности и возникает потребность в установлении спе­циального правового регулирования отношений по использованию земель, предоставляемых для этих видов деятельности (например, относительно новые виды деятельности — это телевидение, ин­форматика, космическая деятельность). В науке земельного права уже не один десяток лет для удобства обозначения рассматрива­емой категории земель использовался термин «земли специаль­ного назначения», который получил отражение и в современном законодател ьстве.

Землями специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными закона­ми и законами субъектов РФ.

В основном земли специального назначения используются в ка­честве пространственного базиса для размещения иных объектов, поэтому значение имеет не их плодородие, а иные характеристики (место нахождения, наличие инфраструктуры и т.п.). Земли спе­циального назначения имеют «ленточную» форму расположения под линейными сооружениями (земли транспорта, охранные зоны подземных кабелей связи и др.) или расположены компактно — так называемые площадные (традиционные) земельные участки.

Ленточные земельные участки располагаются под сооружени­ями связи, транспорта, промышленности, предназначенными для транспортировки или передачи продукции (услуг) различных отраслей экономики (линии связи, линии электропередачи, тру­бопроводы и т.п.). Такие сооружения обычно размещаются на тер­риториях земельных участков различных категорий (населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и др.). Земельные участки, предоставляемые для линейных объектов, характеризуют­ся протяженностью и наличием полосы отвода. Исходя из того, что земли специального назначения отграничены от земель иных кате­горий (и, как подчеркивается в их легальном определении, — это земли, расположенные за границами населенных пунктов) — при расположении соответствующих сооружений на территории по­селений земельные участки под этими объектами входят в состав земель населенных пунктов, а не специального назначения.

На площадных земельных участках размещаются вокзалы, скла­ды, цехи и другие объекты.

В зависимости от характера специальных задач, для решения которых используются или предназначены земли специального назначения, они подразделяются на:

• земли промышленности;

• земли энергетики;

• земли транспорта;

• земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

• земли для обеспечения космической деятельности;

• земли обороны или безопасности;

• земли иного специального назначения.

Площадь земель иного специального назначения, отнесенных к данной категории, составила 0,7 млн га. Земли иного специаль­ного назначения представлены участками, выделенными мелким организациям, автозаправочным станциям, объектам энергетики и т.п. Сюда относятся участки под выкупленными в собственность цехами промышленных предприятий, под зверохозяйствами, а также под объектами соцкультбыта, расположенными за чертой поселений, такими как школы, больницы, ветеринарные пункты, индивидуальные жилые дома, свалки, кладбища, монастыри и пр. Таким образом, в настоящее время к землям иного специального назначения отнесены предоставленные для различных целей зе­мельные участки, не учтенные в других категориях земель.

Общая площадь земель рассматриваемой категории на 1 января 2007 г. составила 16,7 млн га (из них земли обороны и безопасно­сти составляют 71,4%). В 2006 г., в сравнении с предшествующим годом, площадь земель данной категории сократилась на 12,8 тыс. га. Основные изменения связаны с переводом в установленном порядке земель, занятых поверхностными водными объектами, в категорию земель водного фонда.

Особенности правового режима каждого вида земель специаль­ного назначения устанавливаются ЗК РФ (ст. 88—93) и учитыва­ются при проведении зонирования территорий.

В состав земель специального назначения могут включать­ся зоны с особыми условиями использования земель. Охранные, санитарно-защитные, охранно-защитные, зоны вредного воздейс­твия и иные зоны с особыми условиями использования земель создаются в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленно­сти, энергетики, особо радиационно-опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов. Установление вокруг ука­занных объектов зон с особыми условиями использования земель связано с наличием повышенной экологической опасности этих объектов и деятельности на них людей.

Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, земле-- владельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, кото­рые несовместимы с целями установления зон. Так, могут быть установлены запреты на применение химических средств борьбы с вредителями растений.

Ширина устанавливаемых зон с особыми условиями использова­ния земельных участков различна и зависит от характера объекта.

Таким образом, установление зон с особыми условиями исполь­зования имеет двоякую цель: обеспечение экологической безопас­ности людей, предотвращение (ограничение) негативного воздей­ствия определенных объектов на окружающую среду, генетический фонд, а также обеспечение функционирования этих объектов.

Порядок использования отдельных видов земель специального назначения, а также установления зон с особыми условиями ис­пользования определяется ч. 5 ст. 87 ЗК РФ.

Большое количество земельных участков из земель специаль­ного назначения принадлежит на праве собственности Россий­ской Федерации, например земельные участки, занятые объектами атомной энергетики, земли железнодорожного транспорта, но в целом земли данной категории могут находиться в различных фор­мах собственности: частной, муниципальной, государственной. Субъектами, использующими земли специального назначения, являются, как правило, юридические лица. Земли специального назначения могут предоставляться в безвозмездное срочное поль­зование, в том числе работникам организаций отдельных отраслей экономики в виде служебного надела. Также не исключается пре­доставление этих земель на праве аренды и пользования.

Поданным на I января 2007 г. в частной собственности нахо­дилось 82,8 тыс. га (0,5% всех земель специального назначения), в том числе в собственности граждан — 10,8 тыс. га и в собствен­ности юридических лиц - 72,0 тыс. га. В государственной и му­ниципальной собственности находилось 16,6 млн га (99,5%), из них в федеральной собственности зарегистрировано 8208,5 тыс. га земель, в собственности субъектов РФ — 40,7 тыс. га, в муни­ципальной собственности — 6,9 тыс. га.

Одной из особенностей правового режима данной категории земель является нормирование земельных участков, предоставляе­мых для специальных нужд. В нормативных актах устанавливаются нормы отвода для железных дорог, трубопроводов, нефтяных и газо­вых скважин, аэродромов, под опоры линий электропередачи и в других случаях. Когда же нормы отвода законодательно не установ­лены, то размеры выделяемых земельных участков определяются в соответствии с проектной и иной технической документацией с учетом требований к эксплуатации объектов.