§ 1. Общие положения о правах на земельные участки лиц, не являющихся собственниками земельных участков

Существующие в законодательстве, помимо права собственно­сти, иные права на земельные участки (далее — иные виды прав на земельные участки) предоставляют юридическую возможность несобственнику земельного участка удовлетворять свои потребнос­ти за счет эксплуатации (использования) земельного участка.

Кроме права собственности гражданское и земельное законо­дательство предусматривает такие виды прав, как пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут.

В соответствии с ч. I ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земель­ного кодекса Российской Федерации» права на землю, не преду­смотренные ЗК РФ (ст. 15, 20—24), подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ. Буквальное толкование этой нормы и положения ЗК РФ не позволяют согласиться с тем, что государственные и муниципальные унитарные предприятия, фи­нансируемые собственником учреждения, могут иметь земельные участки соответственно на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления¹. Хотя с подобным положением земель­ного законодательства достаточно трудно согласиться, и сразу же после принятия ЗК РФ возникло много вопросов об оформлении прав на земельные участки предприятий и учреждений.

Иные виды прав на земельные участки имеют производный от права собственности характер, так как для их возникновения тре­буется волеизъявление собственника участка. Право на земельный участок является первичным, если земельный участок был передан непосредственно его собственником (например, пожизненное на­следуемое владение), или вторичным, когда право на земельный участок передается не собственником, а иным землевладельцем, землепользователем, арендатором участка (например, субаренда). Единственное исключение составляют сервитуты, для возникнове­ния которых не всегда требуется согласие собственника земельного участка.

Иные виды прав на земельные участки считаются ограничен­ными правами. Их ограниченность проявляется в том, что объем прав обладателей таких прав уже по сравнению с объемом прав собственников земельных участков. Ограничивается прежде всего правомочие распоряжения, тогда как при использовании участка собственники земельных участков и землевладельцы, землеполь­зователи, арендаторы обладают фактически одинаковыми правами (ст. 40—41 ЗК РФ). Акты распоряжения землевладельцы, земле­пользователи, арендаторы земельных участков осуществляют толь­ко в строго ограниченных случаях и на условиях, предусмотренных законом либо договором. Например, арендатор вправе сдать зе­мельный участок по договору субаренды, без согласия собствен­ника участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (ч. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Зависимость и ограниченность иных прав на земельные участ­ки не исключают такое их ценное свойство, как относительная самостоятельность от права собственности. Иным видам прав на земельные участки присуще «право следования»: распоряжение собственником земельным участком не влечет «автоматического» прекращения существующего иного права на этот участок. На­пример, переход права собственности другому лицу на сданный в аренду земельный участок не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ч. I ст. 617 ГК РФ). Само­стоятельный характер проявляется и в том, что землевладельцы, 1СмjIспол ьзовател и, арендаторы обладают правом на защиту своих прав, в том числе от незаконных действий самого собственника а-мельного участка.

В зависимости от наличия (отсутствия) срока предоставления земельного участка иные виды прав на земельные участки мо­гут быть срочными и бессрочными. Для обеспечения устойчивости использования земельных ресурсов устанавливается бессрочное пользование (владение), т.е. земельные участки предоставляются без указания срока. В бессрочное пользование земельный участок может передаваться на праве пожизненного (наследуемого) владе­ния, постоянного (бессрочного) пользования, сервитута, а также на праве аренды и безвозмездного пользования, если в договоре не определен конкретный срок.

Срочное пользование может возникать при использовании иму­щества на правах аренды, безвозмездного пользования либо при уста­новлении временного (срочного) сервитута на земельный участок.

Все права на земельные участки могут быть разделены на две группы: вещные и обязательственные. Отличие между этими груп­пами состоит в том, что при установлении вещного права на зе­мельный участок решающее значение для удовлетворения инте­ресов и потребностей обладателя права имеют его собственные действия (он реализует свои интересы, непосредственно воздей­ствуя на земельный участок), тогда как удовлетворение интересов и потребностей обладателя обязательственных прав происходит прежде всего путем действий обязанного лица.

К вещным правам на земельные участки относятся: право по­жизненного наследуемого владения, право постоянного (бессроч­ного) пользования и сервитут. Обязательственными правами явля­ются: право аренды, право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

Объектом иных видов прав на земельные участки являются конкретные земельные участки с определенными границами. По общему правилу иные виды прав на земельные участки подле­жат государственной регистрации и могут быть ограничены, на­пример, при расположении земельного участка в охранных или санитарно-защитных зонах.

Землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков обладают фактически одинаковым объемом прав (ст. 40, 41 ЗК РФ) и обязанностей (ст. 42 ЗК РФ) по использованию зе­мельных участков. Уточняться объем прав и обязанностей для отдельных форм использования может нормами законодательства или конкретными условиями договора, заключенного на исполь­зование данного участка.

Иные виды прав на землю, так же как и право собственности, могут быть ограничены по основаниям, определенным в ЗК РФ и федеральных законах (ч. 1 ст. 56 ЗК РФ). В ст. 56 содержится пере­чень ограничений прав на землю и порядок их установления. При этом следует иметь в виду, что к ограничениям прав, например, относится и сервитут.

В соответствии с ч. 2 ст. 56 ЗК РФ могут устанавливаться сле­дующие ограничения прав на землю:

1. особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах. Правовой режим земельных участков, расположенных в охранных и санитарно-защитных зонах, определяется не только нормами ЗК РФ, но и иных нормативных актов;

2. особые условия охраны окружающей среды, в том числе жи­вотного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных. В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об охране окружающей среды» охрана окружающей среды — это деятельность органов государственной власти РФ, органов субъектов РФ, органов мест­ного самоуправления, общественных и иных некоммерческих объединений, юридических и физических лиц, направленная на сохранение и восстановление природной среды, рациональное использование и воспроизводство природных ресурсов, предотвра­щение негативного воздействия хозяйственной или иной деятель­ности на окружающую среду и ликвидацию ее последствий;

3. условия начала и завершения застройки или освоения земель­ного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или со­держания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4. иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральны­ми законами.

Ограничения прав на землю устанавливают исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправ­ления. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Права на землю могут быть ограничены и на основании судебного решения.

Ограничения прав на землю могут иметь как временный, так п бессрочный характер. Например, бессрочными будут ограни­чения, установленные компетентным органом в соответствии с Правилами установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования'. Со­гласно названному нормативному акту собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков, расположенных в пределах придорожных полос, имеют право осуществлять хозяйс­твенную деятельность на указанных земельных участках с учетом ограничений, установленных Правилами, возводить на предостав­ленных им участках объекты, разрешенные Правилами.

Резервирование земель, которое является одним из видов огра­ничений прав на земельные участки в интересах публичных обра­зований, допускается на срок не более чем 7 лет. Для строительства автомобильных дорог, железных дорог и других линейных объектов возможно резервирование на срок до двадцати лет. В связи с резер­вированием земель для государственных или муниципальных нужд могут быть ограничены права землепользователей, землевладельцев, арендаторов на возведение зданий, строений, сооружений; строитель­ство водных объектов и проведение в соответствии с разрешенным использованием земельного участка оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ.

Ограничения прав на землю независимо от основания их воз­никновения подлежат государственной регистрации в порядке, определенном ФЗ «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним».

В тех случаях, когда в результате ограничения прав собствен­ники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земель­ных участков несут убытки, они подлежат возмещению в полном объеме за счет лиц, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лиц, деятельность которых вызывает необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет ограничение прав.