§ 3. Частная собственность на земельные

УЧАСТКИ

К 2007 г. в собственности граждан находятся 7,2% земель РФ (123 831,5 тыс. га), юридических лиц — 0,4% (5960,7 тыс. га). Учи­тывая общую тенденцию земельного законодательства, можно про­гнозировать значительное увеличение частных собственников на земельные участки.

Субъектами права частной собственности на земельные участ­ки являются j-раждане и юридические лица. Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 гл. 2 «Права и свободы человека и гражданина» Кон­ституции РФ. Как известно, положения этой главы Конституции "РФ не могут быть пересмотрены Федеральным собранием, для их пересмотра необходим созыв Конституционного собрания, таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения ста­бильности права частной собственности.

Чтобы быть собственниками земельных участков, граждане и юридические лица должны обладать право- и дееспособностью. В целом правоспособность и дееспособность граждан и юридичес­ких лиц определяются нормами гражданского законодательства, но иногда применяются и нормы земельного законодательства.

В Российской Федерации с 1993 г. существовала неопределен­ность в правовом положении иностранцев и лиц без гражданства, а именно: в законодательстве четко не был решен вопрос о том, могут ли иностранцы приобретать и иметь земельные участки на праве собственности. Современное законодательство достаточно подробно регулирует этот вопрос.

Согласно ч. 2 ст. 5 ЗК РФ права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами. Анализ действующего законо­дательства позволяет выделить несколько ограничений:

• иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства состав­ляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренда (ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

• иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Го­сударственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами¹;

• в соответствии со ст. 8 Закона РФ от 14 июля 1992 г. № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образова­нии» (ЗАТО) к участию в приватизации недвижимого иму­щества, находящегося на территории ЗАТО, и совершению сделок с ним допускаются только граждане РФ, постоянно проживающие на данной территории, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории. Участие иных граждан и юридических лиц в совершении сде­лок допускается по решению органов местного самоуправле­ния ЗАТО, согласованному с органами государственной власти субъектов РФ и федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся предприятие и (или) объекты, по роду деятельности которых создано ЗАТО²;

• иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, соору­жений, находящихся на частных земельных участках, по об­щему правилу имеют, как и граждане РФ, преимущественное право покупки или аренды земельного участка, но Президент РФ может устанавливать перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется (ч. 5 ст. 35 ЗК РФ).

Ограничения прав иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства связаны с наличием у государства осо­бого интереса в сохранении некоторых видов земель исключи-

До установления Президентом РФ перечня приграничных территорий предоставле­ние земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическимлицам не допускается (ч. 5 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»),

Приведенная норма направлена на ограничение прежде всего приватизации объектов жилого и нежилого фонда, но поскольку земельные участки признаны объектами недвижимости, то положения ст. 8 могут быть распространены и на земельные участки. Кроме того, согласно ч. 4 ст. 6 указанного Закона в ЗАТО в соответствии с федеральным законодательством по согласованию с органами местного самоуправ- ления на земельные участки может быть установлен особый правовой режим.

тельно в частной собственности российских граждан и российских юридических лиц. В отношении земель сельскохозяйственного назначения права российских юридических лиц ограничены зна­чительно, поскольку, даже если юридическое лицо не является иностранным, но более половины его уставного (складочного) капитала принадлежит не российским гражданам и юридическим лицам, такие юридические лица не вправе иметь в частной соб­ственности сельскохозяйственные земельные участки.

Объектом права частной собственности является индивидуально- определенный земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удос­товерены в установленном порядке. Путем межевания земель ус­танавливаются границы земельного участка и составляется план земельного участка. Если земельный участок не был огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может прой­ти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

С точки зрения оборотоспособности земельные участки могут быть: оборотоспособными, ограниченными в обороте, изъятыми из оборота. Оборотоспособность земельных участков — это такое свойство участков земли, которое выражается в способности (воз­можности) объектов (земельных участков) свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсаль­ного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом (например, в результате совершения сделок по отчуждению). Соответственно наличие установленных ограничений по отчуждению или переходу земельных участков от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или иным способом свидетельствует об изъятии из оборота или ограничении их оборота. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть предметом сделок и находиться в свободном обо­роте. Ограниченные в обороте — это земельные участки, которые могут принадлежать лишь определенным субъектам либо нахожде­ние которых в обороте допускается по специальному разрешению. Например, к ним следует отнести земли сельскохозяйственного назначения, поскольку они могут принадлежать на праве собствен­ности лишь строго определенному кругу лиц.

Объектом частной собственности могут быть оборотоспособ- ные земельные участки; а в случаях, предусмотренных законом, — и ограниченные в обороте земельные участки. Земельные участки, изъятые из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть объектом частной собственности.

Земельные участки, изъятые из оборота, должны быть прямо предусмотрены в законе (ч. 2 ст. 129 ГК РФ). Согласно ч. 4 ст. 27 ЗК РФ полностью изъятыми из оборота признаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

• государственными природными заповедниками и националь­ными парками (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ);

• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размеще­ны для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размеще­ны военные суды;

• объектами организаций Федеральной службы безопасности;

• объектами организаций федеральных органов государствен­ной охраны;

• объектами использования атомной энергии пунктами хра­нения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

• объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные об­разования;

• объектами учреждений и органов Федеральной службы ис­полнения наказаний;

• воинскими и гражданскими захоронениями;

• инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Существование ограниченных в обороте, так же как и изъятых из оборота, земельных участков объясняется необходимостью обеспечения использования этих участков земной поверхности для конкретных целей в интересах государства и общества. Ограничен­ные в обороте (ограниченно оборотоспособные) земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, н в случаях, предусмотренных федеральными законами, они могут быть переданы в частную собственность. Соответственно ограни­ченно оборотоспособные земельные участки могут быть объектом оборота при соблюдении установленных земельным законодатель- ством условий (ч. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Ограничение оборотоспособности земельных участков означает прежде всего ограничение в передаче таких участков в собствен­ность граждан и юридических лиц, но не значит, что исключена всякая возможность их оборота. Так, отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, могут передаваться в аренду или безвозмездное срочное пользова­ние юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования в порядке, установ­ленном Правительством РФ (ч. 5 ст. 93 ЗК РФ).

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоря­жением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются специальным Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения». Закон содержит значительное количество норм, устанавливающих специфические правила оборота сель­скохозяйственного назначения, отличные от общих положений гражданского и земельного законодательства. Из действия этого Закона выведены земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивиду­ального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Соответственно оборот указанных земельных участков регулируется общими положениями ЗК РФ.

С момента вступления в силу ЗК РФ (с 30 октября 2001 г.) и до введения в действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (т.е. до 27 января 2003 г.) оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществлялся в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ, с учетом лесного за­конодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федеральных законов, содержащих нормы земель­ного права о данной категории земель.

В указанный промежуток времени (с 30 октября 2001 г. по 27ян- варя 2003 г.) субъекты РФ, оборот земель в которых до введения в действие Земельного кодекса РФ регулировался законами субъ­ектов РФ, продолжали осуществлять оборот земель сельскохозяй­ственного назначения в соответствии с этими законами.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ).

Как объект права земельный участок имеет целевое назначе­ние и разрешенное использование, которые устанавливаются при предоставлении земельного участка и не подлежат самовольному изменению.

Целевое назначение — это установленные законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категорией земель. Например, садовый земельный участок предназначен для выращивания плодовых, ягодных, овощ­ных, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также отдыха.

Разрешенное использование — это условия и порядок исполь­зования земельного участка с учетом целевого назначения и ус­тановленных ограничений и обременений. Так, наиболее часто is градостроительной деятельности встречаются следующие виды ограничений, обременений: условие начать и завершить строитель­ство, реконструкцию или благоустройство земельного участка в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту; запрет на отдельные виды и параметры использо­вания земельного участка, расположенного в зоне охраны памят­ников истории и культуры; условие проведения дренажных работ, создания инженерно-защитных сооружений на земельном участ­ке; создание защитных насаждений или иных природоохранных объектов; условие возведения зданий, сооружений определенной высоты и др.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Дели­мым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятель­ный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной ка­тегории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимым соответственно является земельный участок, не обладающий признаками делимого (т.е. не может быть разде- пеп на самостоятельные участки). Неделимым земельный участок может быть признан законом. Так, земельный участок крестьян­ского (фермерского) хозяйства является неделимым при выходе из состава крестьянского (фермерского) хозяйства одного из его членов (ст. 258 ГК РФ), не подлежат разделу и земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения.

Одной из особенностей частной собственности на землю явля­ется нормирование земельных участков при их предоставлении. Существуют два вида норм.

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земель­ных участков, предоставляемых гражданам в собственность из на­ходящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садо­водства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строитель­ства — нормативными правовыми актами органов местного са­моуправления.

Если для перечисленных целей земельные участки предостав­ляются гражданам в собственность бесплатно, их максимальные размеры определяются различными нормативными актами в зави­симости от формы собственности соответствующих земель:

• из земель, находящихся в федеральной собственности, — фе­деральными законами;

• из земель, находящихся в собственности субъектов РФ, — зако­нами субъектов РФ;

• из земель, находящихся в собственности муниципальных образований, — нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.

Согласно ч. 2 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственно­го назначения» субъекты РФ должны принять законы, определяю­щие максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципаль­ного образования и могут находиться в собственности одного граж­данина и (или) одного юридического лица. Таким образом, огра­ничивается общий (суммарный) размер всех земельных участков, находящихся на праве собственности указанных лиц. При этом установленный законом максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не мо­жет быть меньше чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административного территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения та­ких земельных участков.

2. Норма отвода устанавливается в соответствии с утвержден­ными в установленном порядке нормами отвода земель для конк­ретных видов деятельности или в соответствии с правилами земле­пользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией для целей, не указанных выше.

Содержание частной собственности на земельные участки вклю­чает три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Правомочия владения и пользования неразрывно связаны между собой. На частного собственника возложена обязанность исполь­зовать земельный участок. Поэтому физическое или юридическое лицо, владея земельным участком, обязано и пользоваться им. Неиспользование земельного участка в течение срока, опреде­ленного в законе, является основанием для привлечения лица к ответственности за нарушение земельного законодательства и может служить основанием изъятия такого земельного участка.

Правомочие владения — обеспеченная законом возможность фактического обладания земельным участком. Осуществляя пра­вомочие владения землей, собственник вправе ограничить или за­претить доступ граждан на принадлежащий ему земельный участок или определенный вид деятельности физических и юридических лиц на его участке. Реализация правомочия владения выражает­ся также в обозначении границ земельного участка на местности (например, возведение забора), j

Правомочие пользования — обеспеченная законом возможность хо­зяйственной эксплуатации земельного участка путем извлечения его полезных свойств для удовлетворения потребностей собственника.

Собственник земельного участка имеет право:

• использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законода­тельством РФ;

• возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешен­ным использованием с соблюдением требований градо­строительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

• проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объек­ты в соответствии с установленными законодательством эко­логическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

• осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Кроме того, собственник земельного участка имеет право соб­ственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее ре­ализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду.

Права собственников земельных участков по возведению зда­ний, строений, сооружений, по проведению мелиоративных работ, строительству прудов и иных водных объектов могут быть ограни­чены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Земельный кодекс РФ определяет, что собственники земельных участков обязаны:

• использовать земельные участки в соответстви и с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

• сохранять межевые¹, геодезические¹ и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

• осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать по­рядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

• своевременно приступать к использованию земельных участ­ков в случаях, если сроки освоения земельных участков пре­дусмотрены договорами;

• своевременно производить платежи за землю;

• соблюдать при использовании земельных участков требова­ния градостроительных регламентов, строительных, экологи­ческих, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

• не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухуд­шение плодородия почв на землях соответствующих кате­горий;

• выполнять иные требования, предусмотренные федераль­ными законами.

В отличие от Земельного кодекса РСФСР 1991 г., в ст. 40, 42 ЗК РФ перечень прав и обязанностей не является исчерпываю­щим. Перечень прав и обязанностей, установленный в ст. 40, 42 ЗК РФ, может уточняться, дополняться нормами специальных законов (например, ст. 7 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 101 -ФЗ «О го­сударственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»¹; ст. 1, 19 ФЗ «О садовод­ческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Правомочие распоряжения — обеспеченная законом возмож­ность собственника «определять юридическую судьбу» земельного участка. Правомочие распоряжения выражается в совершении собственником сделок с земельными участками. Известны случаи, когда отдельные субъекты РФ принимали нормативные акты, ог­раничивающие правомочие собственника по распоряжению при­надлежащим ему земельным участком.

Правомочия владения, пользования, распоряжения земельным участком осуществляются собственником свободно, но не произ­вольно. Владение, пользование и распоряжение землей не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и законные интересы третьих лиц.

Во все времена устанавливались определенные ограничения пра­ва собственности. Абсолютно неограниченного права собствен­ности никогда не существовало. Ограничение права выражается в стеснении собственника в осуществлении его права. Ограниче­ния прав на землю (включая право собственности) вызваны спе­цификой объекта прав: его ограниченностью и незаменимостью. Ограничения права собственности могут возникать из федераль­ных законов, из договоров или судебных решений.Основания ограничения прав на землю (в том числе права ( обственности) могут быть предусмотрены исключительно феде­ральными законами (ч. 1 ст. 56 ЗК РФ, ч. 2 ст. 1 ГК РФ). Е.Н. Ко- иотинская выделяла два вида ограничений права собственности: постоянные ограничения (это обязанности по соблюдению тре­бований рационального использования и охраны земель, обязан­ность не нарушать своими действиями права и законные интере­сы других лиц, выполнять особые условия использования особо охраняемых территорий, охранных зон и др., также постоянными ограничениями является право государства на принудительный выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд, на исключение деградированных сельхозугодий и загряз­ненных земель из хозяйственного оборота с сохранением их за собственником) и временные ограничения (это строго целевое использование земельного участка, возможность совершения сдел­ки купли-продажи земельного участка, занятого в сельскохозяй­ственном производстве, при условии сохранения его целевого на­значения)¹. По целям установления можно выделить ограничения в интересах государства, общества и в интересах частыых лиц.

Статья 56 ЗК РФ, посвященная ограничениям прав на землю, регулирует, по сути, установление ограничений только в интере­сах государства, общества, которые возникают из актов органов государственной власти, органов местного самоуправления или решений суда.

Ограничение прав может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Установленные ограничения прав на земельные участки обременяют непосредственно земель­ный участок, а поэтому при переходе права на соответствующий земельный участок к другому лицу они сохраняются.

Ограничения прав на землю могут носить бессрочный характер или устанавливаться на определенный срок. Земельный кодекс РФ четко устанавливает максимальные сроки резервирования земель для государственных или муниципальных нужд (7 или 20 лет) в зависимости от цели резервирования.

Ограничения права собственности на земельные участки могут касаться правомочия пользования (ч. 2 ст. 56 ЗК РФ) или право­мочия распоряжения.

Право собственности может быть ограничено и самим собс­твенником на основании договора.

Ограничения права собственности на земельный участок в виде ограничения права распоряжения участком были широко рас­пространены в начале 1990-х гг., когда, например, существовал временной мораторий на распоряжение землей и жестко ограни­чивались случаи распоряжения собственником своим земельным участком. В соответствии с современным законодательством мож­но выделить, в частности, ограничения правомочия распоряжения, связанные с выбором контрагента по сделке (так, не все земельные участки могут приобретаться в собственность иностранными граж­данами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами); необходимость сохранения целевого назначения земель­ного участка при совершении с ним сделки. Существенным обра­зом ограничивается право собственности на земельный участок, когда на нем располагаются объекты недвижимости. Согласно ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка, на котором нахо­дятся здания, строения, сооружения, принадлежащие на праве соб­ственности собственнику земельного участка, допускается только с одновременным отчуждением этих объектов недвижимости.

Существуют два вида частной собственности на земельные участки:

1. индивидуальная (собственность граждан и собственность юридических лиц);

2. общая (общая совместная и общая долевая).