14. Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтирования денежных потоков.

Варианты доходного подхода: метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков, метод валовой ренты (разновидность сравнительного или рыночного метода). Доходный подход - стоимость объекта недвижимости равна стоимости будущих доходов от его использования. Основная сфера применения: оценка коммерческой недвижимости. В качестве таких доходов выступают: доход от эксплуатации (аренда), доход от перепродажи. Базовая формула доходного подхода: V=I/R, где V - стоимость недвижимости; I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости (чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период); R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Суть подхода: использование различных вариантов пересчета потоков будущих доходов в их текущую стоимость, с учетом: величины будущих доходов, периода получения доходов, времени получения доходов. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков. Метод ДДП предполагает более тщательное изучение доходности объектов. При использовании метода ДДП в стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет. Ключевые понятия: чистый операционный доход (ЧОД) и ставка капитализации (R). Задача оценщика: четко определить ЧОД. ЧОД - разница между фактическими доходами от объекта и операционными затратами на его содержание. Определение ЧОДа производится за год, берется средняя величина, рассматриваются все показатели о динамике рынка, на основании этого определяется величина ставки капитализации (V=ЧОД/R). Чтобы оценить изменения в уровнях доходов клиента, определить период и время получения доходов применяется метод ДДП. В основе лежит понятие сложного процента, т.е. будущая стоимость денежных единиц, вложенная в какой-либо актив, определяется по формуле: FV=(PV(1+R)ⁿ ), где PV- текущая стоимость, R – ставка капитализации, n- число периодов получения доходов, FV – будущая стоимость. Метод рыночной выборки – служит для определения величины ставки капитализации по данному объекту, предполагает поиск информации о доходности аналогичных объектов за последний год. Метод кумулятивного построения: ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск. Премия за риск: риск, присущий любому виду инвестиций, компенсация за низкую ликвидность активов, компенсация за неэффективное управление, поправка на уменьшение стоимости активов. Оценщик пользуется валютными депозитами СберБанка, либо по ставкам евро-облигациям, либо по ставки LIBOR (ставка по межбанковским кредитам Лондонской Валютной Биржи). Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества. Для расчета ДДП необходимы данные: длительность прогнозного периода; прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; ставка дисконтирования. Метод валовой ренты - соотношение между ценой и потенциальным валовым доходом (валовая рента), который может приносить оцениваемый объект за определенный период времени (год, 5 лет, квартал). При этом методе оценщик ищет рыночную информацию об уровне арендных платежей и сопоставимых ценах продаж. Соотношения цена/рента – рентный мультипликатор (ВРМ). V=R*ВРМ. Стоимость недвижимости равна годовой арендной плате за заданный период, умноженной на ВРМ.