95. Ипотека.

Действует Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 1998г. (серьезные изменения в него были внесены в 2002г.), имеющий приоритетную силу по сравнению с ГК и Законом РФ "О залоге".

Ипотека (как следует из названия указанного выше закона) – залог недвижимости, при этом предмет залога (объект недвижимости) всегда остается во владении залогодателя. Ипотекой обеспечиваются исключительно денежные обязательства залогодателя.

Виды недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки:

1. Земельные участки (кроме находящихся в государственной (муниципальной) собственности, сельскохозяйственного назначения).

2. Предприятия.

3. Здания, сооружения и иные объекты недвижимости, используемые в предпринимательской деятельности.

4. Жилые дома, квартиры, их части.

5. Дачи, садовые домики, гаражи, иные объекты недвижимости потребительского назначения.

6. Воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Правила об ипотеке применяются также к залогу прав арендатора по договору аренды недвижимости.

Договор об ипотеке принадлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (что, в частности, подчеркивается в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998г. №26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге").

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству могут быть удостоверены закладной. Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая:

1.Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой (без предоставления других доказательств этого права).

2.Право залога на недвижимость, обремененную ипотекой.

Для реализации закрепленных за владельцем закладной прав необходимо предъявление ее подлинника.

Обязанными лицами по закладной являются должник по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодатель (обычно они совпадают в одном лице). Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом – то также и должником. Закладная выдается залогодержателю уполномоченным государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки. При выдаче закладной она регистрируется вместе с ипотекой, однако переход прав по закладной государственной регистрации не требует (простая уступка права требования – цессия, на основании соответствующего соглашения сторон). При этом любой владелец закладной может потребовать от уполномоченного государственного органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве залогодержателя.

Закладная позволяет передавать права по ней в порядке цессии, передача права по закладной означает уступку права требования по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. В отличие от обычного залога, при ипотеке допускается уступка права требования по основному обязательству с сохранением залогового права.

Закладная сама может быть заложена, либо с передачей ее залогодержателю, либо без таковой.

Закладная существует как бы параллельно с договором ипотеки, причем закладная является ценной бумагой, следовательно, обладает свойством публичной достоверности. Из этого следует, что если закладная не соответствует договору об ипотеке либо основному обязательству (обеспеченному ипотекой), приоритет отдается именно содержанию закладной (за исключением случаев, когда приобретатель закладной знал или должен был знать о таком несоответствии, естественно, таким приобретателем является первоначальный владелец закладной, который сам является стороной и в основном обязательстве, и в договоре об ипотеке).

Запрещается последующая ипотека уже заложенной недвижимости, то есть закладная на один объект недвижимости может быть заложена только один раз.

Уступка прав по договору ипотеке и по договору, обеспеченному ипотекой, удостоверенных закладной, ничтожна.

Взыскание на предмет ипотеки в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства, обеспеченного ипотекой, осуществляется в судебном порядке. Помимо общих случаев обязательного обращения взыскания в судебном порядке, обозначенных в ГК, законодательством об ипотеке предусмотрены дополнительные случаи обращения взыскания на предмет залога (ипотеки) исключительно в судебном порядке:

1. Если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс.

2. Если предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, при отсутствии согласия собственников на удовлетворение требований в судебном порядке.

В разрешенных случаях обращения взыскания на предмет ипотеки может быть осуществлено на основании нотариально удостоверенного соглашения между сторонами правоотношения ипотеки, заключенным после возникновения основания для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Способы реализации заложенного недвижимого имущества:

1. Публичные торги.

2. Аукцион (с согласия сторон договора ипотеки), проводится специализированной организации, действующей на основании договора с залогодержателем.

3. Приобретение предмета ипотеки залогодержателем для себя или третьих лиц.

В соответствии с п.3 ст.340 ГК, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Вместе с тем, как разъяснили Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном постановлении от 1 июля 1996г. №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ", если залогодатель здания или сооружения не является собственником (арендатором) земельного участка (его части) под ним, соответствующий договор ипотеки не может считаться несоответствующим действующему гражданскому законодательству.