19 Какие операции осуществляют с недвижимым имуществом?

Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.

Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом. Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества. Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: объект недвижимости в собственность; имущественное право к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей. Рента. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Аренда. При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны. Приватизация - передача жилых помещений, бесплатно в частную собственность занимающих их граждан из государственного и муниципального жилфонда.

20 Перечислите пять характерных особенностей рынка недвижимости.

1. низкой ликвидностью;

2. цикличным характером;

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

3. высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

4. наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

5.   высоким уровнем трансакционных издержек.

21. система факторов, влияющих на спрос и предложение недвижимости.

. Экономические - состояние мировой экономики, экономическая ситуация в стране, финансовое состояние предприятий; факторы спроса (величина заработной платы и доходов, платежеспособность, ставки процента и аренды), факторы предложения (площадь продаваемой земли, число объектов, выставленных на продажу, финансирование, налоги). Социальные -  базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования, базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности, тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение, уровня преступности, стиль и уровень жизни Политические, администра­тивные и юридические - налоговая, финансовая политика, предоставление разного рода льгот, контроль землепользования, ставок арендной платы, зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное, строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные, услуги муниципальных служб, правовые нормы и правила

21. Экономические субъекты рынка недвижимости. Продавцы, покупатели.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

21. Экономические субъекты рынка недвижимости. Институциональные участники.

Субъекты: продавцы, покупатели, институциональные участники, профессинальные участники, гос органы

Институциональные участники:

1)Специалисты по инвентаризации земли и строений. 2)Нотариусы и органы регистрации имущественных прав. 3)Институциональные участники градостроительного развития (территориальные органы по утверждению и согласованию генеральных планов застройки, строительных проектов, оформлению замлеотводов, выдаче разрешений на строительство и надзору за строительством. 4)Проектировщики. 5)Строители. Заказчик строительства, генеральный подрядчик, субподрядчики. 6)Специалисты по технической эксплуатации объектов.

24. Экономические субъекты рынка недвижимости. Неинституциональные участники.

Субъекты: продавцы, покупатели, институциональные участники, профессинальные участники, гос органы

Неинституциональные участники рынка: 1)Риэлторы - занимающиеся любыми легальными операциями на рынке. 2)Брокеры - занимающиеся организацией сделок между продавцом и покупателем и получающий комиссионное вознаграждение. 3) Агенты - помощники брокера, выполняющие его поручения. 4)Оценщики недвижимости - занимающийся оценочной деятельностью (в том числе независимые оценщики). 5)Финансисты (банкиры), ипотечные кредиторы - занимающиеся финансированием (банкингом) операций с недвижимостью, включая ипотечное кредитование. 6)Девелоперы - занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости и осуществляющие несколько видов деятельности на рынке (например, организация и финансирование инвестиционного проекта, привлечение проектировщиков и строителей, поиск инвесторов, продажа объекта полностью или по частям или сдача в аренду). 7)Управляющие недвижимостью (менеджеры по недвижимости) - занимающиеся организацией эксплуатации объекта с целью обеспечения максимальной его доходности. 8)Аналитики - занимающиеся исследованиями рынка недвижимости и финансовым анализом объектов. 9)Специалисты по маркетингу, по связям с общественностью (паблик релейшнз), по рекламе. 10)Юристы. 11)Страховщики. 12)Участники фондового рынка недвижимости. 13)Члены национальных и международных профессиональных объединений участников рынка недвижимости.