46. Технология оценки объектов. Перечислить шесть основных этапов.

Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно для определения ее стоимости.

1. Определение проблемы- Выявление предмета оценки - установление имущественных прав. Устанавливается дата проведения оценки , определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки. Определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью. Формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества)

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Предварительный осмотр, знакомство с администрацией. Определение комплекса документов, которые должен представить заказчик. Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов. Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия. Составляется календарный план работ по оценке. Подготовка и подписание договора на оценку.

3. Сбор и анализ данных.Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки. 4. Оценка земельного участка. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. Определение стоимости земельного участка.

5. Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости – сравнительного, доходного, затратного.

6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов получение итоговой оценки имущества. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки результатов.

7. Подготовка отчета и заключения об оценке, доклад об оценке.

47. Подготовка плана оценки. Сбор и подтверждение информации.

Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система в отборе необходимой информации. Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

– непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т.е. конкретными;

– быть подтверждены личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

– быть сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих доходов;

–    предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

–    соотноситься  с профессиональным опытом оценщика.

Поскольку излишняя информация редко повышает доверие к отчету, то собранные данные не должны перегружать отчеты оценщиков

Квалифицированный отбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий данному случаю подход к оценке недвижимости.