Теоретическая часть

Анализ рынка недвижимости

Перспектива – то, для чего нужно проводить экономический анализ рынка недвижимости.

Цель:

1. При оценки инвестиций;

2. Купля – продажа, обмен;

3. Страхование;

4. Определение местоположения для размещения бизнеса;

5. При определении сегмента застройки (какой тип недвижимости);

6. При реконструкции (как оптимально разместить площади);

7. Определение зонирования площади.

Разработка общей методологии анализа – процесс принятия решения на основе рынка.

1. Получения (проведения) общего обзора рынка – что твориться на рынке;

2. Анализ спроса на недвижимость;

3. Анализ предложения на недвижимость;

4. Оценка угрозы и возможности на рынке;

5. Анализ местоположений и участков на рынке;

6. Анализ финансовых и экономических аспектов принятия решения;

7. Принятие решений.

Алгоритм проведения анализа рынка и его совмещения с процессом принятия решения.

1. Получить общий обзор рассматриваемого рынка;

2. Рассмотреть субрынки на общей территории рынка;

3. Собрать рыночные данные по спросу и предложению;

4. Проанализировать данные по рынку, формулируя данные прогнозы, определить разрыв и оценить возможности.

5. Выбрать тип ипользования и землепользования на основе своей интерпритации рынка;

6. Выбрать местораположение, на основе своей интерпритации рынка, оценки конкретных местароспожений и возможностей;

7. Составить анализ затрат и доходов, связанных с участком;

8. Найти альтернативное финансирование, чтобы финансово обосновать выбор землепользования и участка.

Уровень анализа рынка

4 уровня анализа рынка

1. Общая территория рынка

2. Субтерритория

3. Сервисная территория

4. Конкретное местароспаложение

Ключевые концепции месторасположения и участка.

Одним из результатов общего анализа рынка являеться идентификация субрынков.

Если на карте выявить общий коэффициент спроса и предложения, от соответственно можно определить меньшие участки с особыми характеристиками спроса и предложения.

Возникают вопросы: каковы преимущества расположения этих небольших участков, где следует искать подходящие участки.

Концепция месторасположения.

Содержание концепции зависит от перспективы. Месторасположение может быть и субрынком с разграничением на физические границы. Это может быть территорией, определенным критерием конкретной службы, отрасли, это может быть определенный участок и его окружениею

В нашем случае, месторасположение рассматриваеться как общая территория, которая меньше по размеру всего рынка и больше одноог конкретного участка. Оно раграничиваеться произвольно, чтобы сделать сравнение с другими местарасположениями.

Участок так же имеет местарасположение, но месторасположение, как общая террриторияможет включать в себя несколько потенциальных участков, имеющих общее отношение к другим территориям рынка.

Участок может иметь свое местарасположение, но местарасположение имеет несколько участков.

Концепция субрынка.

Субрынок с одной стороны – географическое деление более крупного рынка и разграничиваеться физическими и психологическими границами, артериями и т. д., отделяющие его на карте от других подобных территоий.

Это может быть сетор или квадрат., в соотвествии с определением из предмета по картографии.

С другой стороны, субрынок являеться концентрации деловой активности, функционирующая как отдельная единица, в пределах более крупной эконмической структуры всего рынка (коридор, узел или ряд коридор и узлов) на всей территории в пределах более крупного рынка.

Суть субрычной концепции заключаеться в том, что она позволяет аналитику сузить диапозон анализа спроса и предложения, сделать сравнения между географическими подразделениями рынка.

Концепция сервисной территории.

Сервисная территория – географическая территория, содержащая источники спроса и предложения, которые будут удовлетворяться от планируемого коммерческого использования.

Если у аналитика определены критерии, которые можно преобразовать в географическую точку, линию или периметр, это необходимо указать на карте.

По каждому критерию важно указать на карте границы, конкретные отношения, транспортные требования, число населения, доход и т. д. Нарисовать его, если это принимает форму периметра.

1. Шаг первый – определение перспективы.

- обдумывание разрешения объекта на определенном рынке с общим числом населения на данной территории.

2) шаг второй – разработка критериев застройки.

_ сервисно – территориальный план учета, графическая расстановка на равные территории между объектами.

_ учет количества населения на данных территориях

_ учет центра розничной торговли, или крупного коммерческого коридора на данных территориях.

2. Применение критериев на карте.

_ аналитик начинает применять критерии путем указания на карте всех объектов.

_ далее разграничение торгов (сервисно – территориальных конкурентов объекта) путем проведения линии, которая делит пространство между объектами, принимая во внимание барьеры на территории. Получаемые в результате ячейки – являються сервисно – территориальными объектами.

_ определение числа населения в ячейках, расположения участка с населением или другие данные по населению на территории, на карте. И определение соотношения количества населения на объект, который получаеться в результате.

3. Шаг четвертый – сравнение альтренатив.

_ на этом этапе аналитики указывают местарасположения центров розничной торговли и критериев коммерческгог коридора. В ячейках, в которых требуесое соотношение населения эти центры и коридоры будут потенциальным местом расположения объекта в соответствии с приоритетными критериями.

_ с помощью картографического анализа выявляеться 2 потенциальных местарсположения центральной розничной торговли и коммерческого коридора.

На этом этапе аналитик тщательнее оценивает 2 сервисные территории и особенно 2 этих местарасположения.

Концепция связующих звеньев.

Связующие звенья – связь, между использованием земли и другими компонентами рынка и субрынка.

Данные для исследования связующих звеньев получаються в результате личного наблюдения, и из официальных источников. Таких как: карты, изучения движения транспорта, изучение технических отчетов и т. д. Подробными элементами связующих звеньев можно отнести:

Основные дороги, ведущие к месторасположению:

1. Количество дорог

2. Количество небольших дорог

3. Количество и местораположение сигналов, светофоров

4. Количество автомобилей в час (интенсивность движения)

5. Состояния дорог

Основные доорги расположенные рядом с местом расположения (их количество), расстояние между местарасположением и пересекаемыми дорогами (500 м – норма, не более 500 м – ведущая, больше 500 – чересчур много)

Источники рабочей силы:

1. Материал

2. Клиенты(количество)

3. Расстояние от местрассположения

4. Время

5. Стоимость

6. Легкость средства связи

7. Квартиры(стоимость), ипотека, машины

8. Близ лежащие районы – рабочая сила

Транспортная система:

1. Расстояние

2. Количества маршрута

3. Ближайшие остановочные пункты

4. Чистота следования

5. Грузовые линии сообщения

6. Тип

7. Расстояние от местораспопложения

8. Линия сообщения (пассажирский транспорт)

Конкуренты:

1. Расстояния

2. Количество

Основные факторы, исследуемые при реализации концепции местрасполжения

1. Географические факторы, цель анализа – оценить сильные и слабые стороны конкурентного месторасположения.

2. Демографические и экономические факторы, цель анализа – для оценки потенциала рынка (для анализа сильных и слабых сторон для принятия решения).

Состовляющие географические факторы:

А) физические факторы

Б) структуры

В) связующие звенья

А. Физические факторы исследуються для определения границ при проведения анализа и сравнения. К ним относяться:

* непосредственыне границы

*барьеры

* артерии (дороги автомобильные и железные)

*неосвоенные земли

Б. Структуру исследуют, чтобы опередилить текущую информацию основных элементов, дать оценку как они развиваються и как происходящие изменения влияют на реализацию возможностей. К ним относяться:

_ структура землепользования

_ транспортная структура – дороги (железные дороги, межмуниципальные, федеральные, дороги городского значения)

_ административная структура – администрация, расположенная на определенной территории

_ историческая структура ( историко – архитектурные наследованнния, памятники, особо охраняемые зоны)

_ структура вектора роста _ район развиваеться, если данная территория положительно влияет на развитие бизнеса.

В. Связующие звенья – связь между использованием земли и другими компонентами рынка и субрынка. К ним относяться:

_ дорожная система

_ транспортная сеть (общественный тарнпорт, ж,д)

_ Центры обеспечивающие рабочими местами

_ центры розничной торговли

Район – источник потребителей, источник рабочей силы (сырье, поставщики, коммунальные службы, муниципальные службы, учебные заведения, досуговые учреждения, медицинские учреждения, учреждения культуры), текущее землепользование сопределенных территорий, конкурирущее землепользования.

Сопредельная территория – земельный участок, который граничит с определенной территорией.

К экономическим и географическим факторам относяться:

_численность населения

_ доход,

_ заработная плата,

_ цены на недвижимость,

_строитлельства жилья,

_ объем продажи,

_ тенденция роста,

_ наиболее эффективное и наилучшее использование,

_ потенциальный спрос,

_ структура налогооблажения,

_ соседние территории,

_ занятость.

Факторы анализа земельного участка

а) факторы подъездных путей

б) земельные факторы

в) регулирующие факторы

г) особенности здания

д) управление

е) арендаторы

ж) экономические факторы

1. факторы подъездных путей. Исследуеться для опередления, являеться ли существующие подъездные пути профессионально пригодными, либо его можно организовать для планируемого использования. К ним относяться: бордюры, стороны улицы, угловое распложение, дороги на территории.

2. земельные факторы. Их определяют, чтобы понять, насколько осуществимо использование земли в планируемом аспекте. К ним относяться: размер участка, почва, конфигурация, дренаж, растительность, ландшафт, водоснабжение, канализации, коммунальные службы на участкеи вне, привлекательность участка, эстетика, пространство для улучшения, топография, уклон, запасные подъездные пути, противопожарная зона, глубина участка, план участка, необходимые инженерные сооружения, экологические факторы.

3. регулирующие факторы. Используют для определения юридических ограничений, государственных стратегий, и других побудительных мотивов, влияющих на планируемое ипользование. К ним относятьсся:

_ зонирование

- строительные кодексы, законадательные акты, ограничения, необходимые лицензии.

_ защита 9уровни противоохранных органов)

5. Особенности здания. Используют, для опрдееления пригодности существуещего оборудования, возможности его модернизации для планируемого исполнения. К ним относяться:

_ привлекательность сооружений,

_ возраст и состояние,

_ тип и размер сооружения,

_ видимость,

_ имеющиеся службы,

_ конфигурации,

_ парковка и погрузка,

_ нагрузка на пол,

_ высота потолка,

_ высота погрузочных платформ,

_ эффективность эксплуатации,

_ соотношение площади здания к площади участка,

_ распложение здания на участке,

_ безопасность.

6. Факотры управления. используют, для оцекни качества руководства и его воздействия на осуществимость планируемого использования. К ним относяться:

_ Качество и репутация

_ сохранение арендаторов.

7. Арендаторы. Изучают, для опрделения совместимотсти с планируемым использованием.

Элементы анализа арендаторов:

_ качественная характеристика (репутация компании),

_ размер (масштабы),

- привлекателньость,

_ владение, оборот (время приобретения объекта в аренду).

8. Экономические факторы. Изучают для определения оценки затрат на приобретение, улучшение и функционирования объекта собственности, как данные показатели вляяют на осуществимость планирования использования. К ним относяться:

_ затраты на приобретение, застройку, улучшение, страхование,

_ налогооблажение,

­_ технический уход,

_ уровень использования,

_ характеристика правовго титула, аренды ( на каких условиях будет осуществлена аренда).

Правовой титул – право собственности.