1.3.Порівняльний підхід

Даний підхід полягає в співставленні ринкової вартості об’єктів, аналогічних оцінюваному. Основним припущенням підходу є те, що покупець, базуючись на наявній на ринку інформації, не заплатить за об’єкт нерухомості суму більшу, ніж та, за якою можна придбати аналогічний за якістю та функціональними характеристиками об’єкт. Тому, якщо сегмент ринку нерухомості, що вивчається, відповідає умовам вільної конкуренції і не зазнав істотних змін, аналогічний об’єкт буде проданий приблизно за цю ж ціну.

У загальному виді модель розрахунку ринкової вартості оцінюваного об’єкта порівняльним підходом має наступний вигляд:

де:

- ціна продажу і-го об’єкту співставлення;

- величина коригування ціни продажу і-го об’єкта співставлення.

[ Кучеренко В.Р. ст. 87-88]

Цей підхід до оцінки ринкової вартості заснований на порівнянні ціни недавніх операцій з аналогічними об’єктами і зіставленні їх характеристик з об’єктом оцінки. Всі порівнянні об’єкти коректуються на відмінності з об’єктом оцінки. В результаті визначається ціна продажу кожного з порівнянних об’єктів, начебто при продажі він мав ті ж основні характеристики, що і об’єкт оцінки.

Об’єкт оцінки не відноситься до класу дохідної нерухомості, отже, значення вартості, отримане в рамках вживання дохідного підходу, відображатиме ринкову вартість об’єкту оцінки із значною кількістю допущень. За наявності достатньої кількості достовірної інформації про недавні продажі подібних об’єктів, порівняльний підхід дозволяє отримати результат, що максимально близько відображає відношення ринку до об’єкту оцінки. Враховуючи, що вторинний ринок житлової нерухомості в достатній мірі розвинений, оцінка об’єкту проведена за допомогою порівняльного підходу.

Процедура застосування порівняльного підходу в даній роботі передбачає наступні етапи:

• пошук інформації для здобуття даних про операції (пропозиції до продажу) об’єктів-аналогів;

• виявлення відповідних об’єктів порівняння по технічних параметрах і місцезнаходженню;

• порівняння даного об’єкту з аналогами, оцінка відмінностей між ними;

• розрахунок вартості одиничного показника для об’єктів-аналогів;

• розрахунок вартості об’єкту оцінки.

Ринкова вартість (Ср), визначувана в рамках порівняльного підходу, розраховується по формулі:

Ср = Спр.ед.п. × S; (1)

де:

Спр.ед.п.– вартість приведеного одиничного показника об’єкта-аналога, грн., $;

S – загальна площа об’єкту оцінки, м2.

Визначення значення вартості приведеного одиничного показника об’єкта-аналога (Спр.ед.п.), визначається за формулою:

Спр.ед.п. = Сед.п. × Кок; (2)

де:

Сед.п.– вартість одиничного показника обраного об’єкта-аналога, грн., $;

Кок – зведений корегувальний коефіцієнт, що враховує відмінності об’єкта оціки від обраного аналога.

Розрахунок зведеного корегувального коефіцієнта (Кок) проводиться за формулою:

Кок = Кмр × Капр × Кэт × Котд × Кторг; (3)

де:

Кмр - коефіцієнт, що враховує відмінності у місцезнаходженні об’єкта-аналога;

Капр - коефіцієнт, що враховує відмінності у архітектурно-планувальному рішенні обраного об’єкта – аналога;

Кэт - коефіцієнт, що враховує відмінності у внутрішньому розташуванню у будинку обраного об’єкта – аналога (поверховість);

Котд - коефіцієнт, що враховує відмінності у рівні внутрішнього оздоблення обраного об’єкта – аналога;

Кторг - коефіцієнт, що враховує відмінності між ціною пропозиції та очікуваною ціною продажу з урахування ліквідності об’єкта (визначається експертним шляхом в результаті проведення консультацій з фахівцями-ріелторами).

Ці коефіцієнти визначаються експертним шляхом на підставі зіставлення характеристик оцінюваного об’єкту нерухомості і відібраних для порівняння об’єктів-аналогів. При цьому проводиться аналіз продажів об’єктів нерухомості, порівнюються їх характеристики за основними ціноутворюючими показниками, з подальшим зіставленням цін між цими об’єктами (метод попарних продажів)