Купля-продажа недвижимого имущества.

1. Общие положения.

2. Особенности продажи предприятий и жилых помещений

3. Купля-продажа земельных участков. Особенности продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Параграф 7 и 8 гл.30 ГК РФ

Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Информационное письмо ВАС от 13 ноября 1997 года №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»

Информационное письмо от … «обзор практики разрешения споров связанных с применением ФЗ о государственной регистрации ...»

Общие положения.

Особый предмет — недвижимое имущество (ст.130).

Недвижимое имущество:

1. непосредственно связано с землей (земельные участки, участки лесов, водные объекты, строения).

2. С землей не связано (воздушные и морские суда, нежилые помещения)

Особенности:

1. особая форма. Обязательная письменная форма, путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами (некоторые называют «специальной письменной формой»). Несоблюдение формы влечет недействительность договора.

2. В силу ст.551 ГК переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. При отсутствии государственной регистрации договор купли-продажи не влечет изменения отношений сторон с третьими лицами.

3. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то другая сторона вправе в судебном порядке потребовать этой регистрации.

Существенные условия:

1. предмет договора (ст.554 ГК).

2. Цена договора (ст.555 ГК).

Правила покупки недвижимого имущества (ст.552). Вместе с недвижимость покупателю переходит право собственности на земельный участок, который занят недвижимостью и необходим для ее использования. Стоимость участка входит в цену договора, если иное в нем прямо не указано. В силу п.3 ст.552 при продаже земельного участка, обремененного недвижимым имуществом, владелец недвижимого имущества сохраняет те же права, которые он имел по отношению к продавцу. В силу ст.556 передача недвижимого имущества от продавца к покупателю оформляется передаточным актом. С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели имущества.

Особенности продажи жилых помещений и предприятий.

Жилое помещение (ст.15 ЖК) — изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, соответствующее санитарным и техническим нормам, предназначенное для постоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся жилой дом (или его часть), квартира (или ее часть) и комната.

Особенности закреплены в ст.558:

1. Форма договора. Договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Порядок заключения договора купли-продажи жилого помещения:

1. Составляется один документ, подписанный обеими сторонами

2. Регистрируется сам договор, иначе он считается незаключенным.

3. Требуется государственная регистрация перехода права собственности.

Существенные условия:

1. предмет

2. цена

3. перечень лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением.

Особенности купли-продажи предприятий.

Предмет — предприятие, как единый имущественный комплекс.

Материальные объекты (движимое и недвижимое имущество) всегда переходят к покупателю, также как имущественные права и обязанности.

Нематериальные объекты — право на коммерческое обозначение, на товарный знак, на секреты производства — переходят к покупателю если иное не предусмотрено договором.

Покупателю не переходит право на занятие деятельностью на основании лицензии.

Форма договора купли-продажи предприятия: письменная, с подписями от обеих сторон и подлежит государственной регистрации. Также требуется регистрация права собственности. Предмет договора определяется в обязательных приложениях, к которым относятся: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, аудиторское заключение, перечень кредиторов и должников.

Цена договора.

Предприятие передается по передаточному акту.

В силу статьи 562 ГК кредиторы должны быть письменно уведомлены о купле-продаже предприятия.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Особенности купли-продажи земельных участков закреплены в Земельном кодексе.

Форма — один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность договора. Требуется государственная регистрация перехода права собственности.

Существенные условия:

1. предмет договора. Размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в его состав, цель использования земельного участка. Земельный участок определяется на плане, прилагаемом к договору.

2. Цена земельного участка.

Стороны в свой договор купли-продажи земельного участка не могут включать условия:

1. о праве продавца выкупить свой участок обратно по собственному желанию

2. ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком

3. ограничивающие ответственность продавца в случае притязания третьих лиц

При включении таких условий в договор они являются недействительными.

Покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора, если продавец предоставил ему ложную информацию

• об обременениях земельного участка,

• об ограничениях его использования, разрешении на застройку данного земельного участка,

• об использовании соседних земельных участков, существенно воздействующих на продаваемые участки,

• о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на использование земельного участка и т.п.

Продавец должен знать об этой информации и умышленно ее скрывать.

Кадастровый учет земельных участков регулируется ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 №221-ФЗ.

Особенности продажи земель с/х назначения регулируются ФЗ «об обороте земель с/х назначения» от 24.07.2002.

Участки земель с/х назначения могут продаваться двумя способами:

1. по итогам торгов, конкурса или аукциона.

2. Любому лицу, но с соблюдением преимущественного права покупки субъектом РФ.

Собственник земельного участка обязан уведомить орган субъекта РФ о продаже земельного участка и если субъект РФ не уведомит о желании приобрести земельный участок, то собственник вправе продать его любому лицу в течении одного года.

Закон о защите прав потребителей.

ГК РФ