- •1) Понятия стоимости ее виды
- •2.Общая характеристика основных видов стоимости( не целиком)
- •4. Структура рынка недвижимости.
- •5. Основные факторы, определяющие формирование и развитие рынка недвижимости.
- •6. Анализ соц-эк. Ситуации в регионе.
- •7.Анализ местоположения объекта оценки
- •8.Анализ общего состояния рынка недвижимости
- •9.Особенности и общая характеристика формирования рынка земли
- •10.Обшие подходы к оценке недвижимости
- •11.Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями
- •12.Принципы оценки, связанные с рыночной средой
- •13. Принципы оценки, отражающие точку зрения пользователя
- •14.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования собственности
- •15. Теория стоимости денег во времени
- •16.Накопленная сумма единицы (будущая стоимость единицы)
- •17. Текущая стоимость единицы (реверсии)
- •18. Текущая стоимость аннуитета
- •19.Взнос на амортизацию единицы аннуитета
- •20.Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета)
- •21.Фактор фонда возмещения
- •23. Область применения и ограничения метода сравнения продаж, его последовательность
- •24. Выбор основных единиц и элементов сравнения.
- •25. Анализ основных элементов сравнения
- •26. Техника выполнения корректировок.
- •28.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке
- •29.Проверка информации о сделках
- •30. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов, получение расчетной стоимости оцениваемого объекта
- •31.Общая характеристика доходной недвижимости и порядка оценки недвижимости методом капитализации дохода.
- •32.Составление реконструированного отчета о доходах.
- •33.Методы расчета коэффициента капитализации.
- •34.Характеристика основных методов оценки недвижимости о доходах
- •35.Сфера применения затратного подхода
- •36.Последовательность определения рыночной стоимости н затратным методом.
- •37.Структура стоимости строительства при он.
- •38.Виды проектно-сметной документации.
- •39.Индексация цен в строительстве.
- •40.Метод единичных расценок.
- •41 . Метод укрупненных элементов показателей стоимости
- •42.Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости
- •43.Износ здания и сооружения
- •44.Методы оценки износа.
- •48.Факторы определяющие выбор схемы ипотеки.
12.Принципы оценки, связанные с рыночной средой
В основе теории, отражающей точку зрения рыночной среды лежат следующие принципы: зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.
Принцип зависимости – стоимость конкретного объекта недвижимости зависит от других объектов недвижимости в районе его расположения и сама влияет на природу или величину стоимости окружающих объектов. Степень такого влияния определяется связями объекта оценки с окружающими объектами, а связи могут измеряться временными затратами, денежными затратами, расстоянием.
Принцип соответствия. Заключается в том, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования стоимости, соответствует потребностям и ожиданиям рынка. Этот принцип реализуется в виде 2-х принципов: регрессии и прогрессии. Принцип регрессии определяет уменьшение стоимости собственности при ее переулучшении относительно рыночных условий. Принцип прогрессии заключается в том, что стоимость недоулучшенной собственности повышается благодаря окружающей застройки.
Принцип спроса и предложения утверждает, что цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную недвижимость на данном рынке. Спрос более эластичен чес предложение. Когда спрос и предложение находятся в равновесии, рыночная стоимость отражает себестоимость объекта. Если рыночные цены ниже себестоимости, новое строительство будет замедляться и останавливаться и наоборот.
Принцип конкуренции утверждает, что спрос и предложение взаимосвязаны. При отсутствии конкуренции рыночная стоимость объекта не может быть определена, т.к. она складывается на конкурентном рынке.
Принцип изменения. Основан на том, что стоимость объектов недвижимости не остается постоянной и меняется с течением времени. При оценке учитывают, что объекты недвижимости проходят 4 фазы развития: рост(период увеличения доходов населения и модернизация недвижимости), стабильность ( период равновесия без видимого изменения уровня доходов населения, когда используются ранее созданные объекты недвижимости), упадок (период уменьшения спроса на ранее созданные объекты недвижимости), обновление ( период возрождения рыночного спроса на недвижимость и ее модернизация).
13. Принципы оценки, отражающие точку зрения пользователя
В основе теории отражающей точку зрения пользователя лежат следующие принципы: полезности, замещения, ожидания.
Полезность – способность конкретной недвижимости удовлетворять потребности пользователя. Недвижимость имеет стоимость только тогда, когда она полезна конкретному собственнику для реализации его экономических, личных и других потребностей. Для недвижимости приносящей доход, полезность выражается в виде потока доходов. Если обобщить, полезность включает: 1. Полезность как потребительскую стоимость; 2. Полезность как способность приносить доход.
Принцип замещения предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены по которой может быть определена другая недвижимость с эквивалентной полезностью. Этот принцип лежит в основе трех подходов к оценки недвижимости: затратного, сравнительного и доходного.
Согласно затратному подходу, рациональный покупатель не заплатит за объект собственности больше той суммы, которую от может потратить на покупку земельного участка и строительства на нем здания с аналогичными параметрами и такой же полезностью.
Согласно сравнительному подходу, приналичие альтернативного выхода информированный покупатель не затратит за объект недвижимости больше чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект недвижимости с такой же полезностью, при условии, что покупатель затратит одинаковое время на приобретение одного из замещающих объектов.
Согласно доходному подходу, стоимость имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого приносящего доход замещающего объекта, который будет приносить желаемую величину дохода при приемлемом уровне риска.
Принцип ожидания подразумевает установления текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственности. В основе данного принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.