9.Особенности и общая характеристика формирования рынка земли

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, среди элементов которого важное значение имеет рынок земельных участков. По сколько земля являетсянеобходимой составной частью в практически любой объект недвижимости (ст.5 кодекса О земле принцип единства земельного участкаи расположенных на них кап строений). Функционирование земли стало возможным в связи с проведением земельной реформы, целью которой является создание условий для повышения эффективности использования земельных ресурсов: земель населенных пунктов, земель промышленности.

Т.к. земля не находится в свободном обороте, государство должно обеспечивать регулирование рынка земли. Основными направлениями государственного регулирования рынка земельной собственности являются: 1) законодательное регулирование на рынке недвижимости; 2) постепенная минимизация государственного вмешательства и развитие механизма саморегулирования; 3) осуществление контроля за соблюдением новых стандартов и правил участниками рынка недвижимости; 4) обеспечение максимального снижения рисков при сделках с недвижимостью, особенно для мелких инвесторов и населения; 5) рациональное распределение полномочий по регулированию рынка недвижимости между различными органами государственной власти; 6) стандартизация процедур, необходимых для установления и регистрации прав на недвижимое имущество, получение информации о недвижимости.

Наряду с общими свойствами присущими объектам недвижимости, земля обладает рядом отличительных качеств: производительной способностью, возможностью улучшения качества, существенным повышением ценности при изменении целевого назначения. Прежде всего земля представляет собой - …, характеризующийся рельефом, пространством, почвой, водами, недрами, животным и растит миром. Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный участок. При этом определяется объем правомочий на землю (совокупность прав и обязанностей по пользованию, владению и распоряжению землей). Важнейшими характеристиками земельного участка, учитываемыми при оценке, являются его размещение и местоположение, которые определяются его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров, наличие дороги и качества. В зависимости от местоположения земельных участков их ценность может многократно различаться. Непосредственное влияние на цены земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почва. Эти свойства определяют размер затрат на освоение и использование земельного участка: прокладку инженерных коммуникаций, строительство и эксплуотацию зданий и сооружений. Важной составляющей цен на земельный участок, как объекта недвижимости является экологическое состояние как земельного участка, так и прилегающих к нему территорий. К составляющим рынка земли относят : - совокупность собственников и арендаторов земельных участков с соответствующими правами и обязанностями по пользованию, владению и распоряжению землей; - система государственных или коммерческих структур оформляющие сделки с зу и правами на них; - государственные органы, проводящие регистрацию сделок и перехода прав на земельные участки, осуществляющие контроль за использованием землей; - си агентств по оценке земель. Основным условием успешного функционирования землей является наличие полной и достоверной информации о динамике спроса и предложения, о ценах на проданные земельные участки, данные о зупредлогаемые к продаже, сведения законодательно закрепленные прорядке проведения сделок на земельном рынке. Важнейшими экономическими факторами, формирующими рыночную цену на землю, являются: получаемый с участка доход (земельная рента), доступность и условия получения кредита на приобретение земли, размеры инвестиций, вложенных в конкретный земельный участок. В РБ на данный момент сложилась неблагоприятная структура прав использования земельных участков для вовлечения их в гражданский оборот, собственность на землю стала возможной в республике с 1993г с момента принятия соответствующего закона, однако в настоящее время государство является собственником 99,6 земельного фонда республики. При этом частными собственниками в подавляющем большинстве случаев являются физические лица. По состоянию на 1 января 2010г ни одно юридическое лицо не приобрело земельный участок в частную собственность. Одним из оборотоспособных прав в РБ является право аренды земельных участков. Возможность совершения сделок с данным участком в большей степени стало возможно с 1 января 2009г с вступления в юридическую силу действующего кодекса РБ о земле. Различают первичный и вторичный рынок земельных участков и прав на него. Первичный рынок формируется за счет предоставления земельных участков в административном порядке (порядке отвода) и посредством проведения земельных аукционов. При этом право аренды является оборотноспособным в том случае, если за право заключения договора аренды взымалась плата.