- •1) Понятия стоимости ее виды
- •2.Общая характеристика основных видов стоимости( не целиком)
- •4. Структура рынка недвижимости.
- •5. Основные факторы, определяющие формирование и развитие рынка недвижимости.
- •6. Анализ соц-эк. Ситуации в регионе.
- •7.Анализ местоположения объекта оценки
- •8.Анализ общего состояния рынка недвижимости
- •9.Особенности и общая характеристика формирования рынка земли
- •10.Обшие подходы к оценке недвижимости
- •11.Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями
- •12.Принципы оценки, связанные с рыночной средой
- •13. Принципы оценки, отражающие точку зрения пользователя
- •14.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования собственности
- •15. Теория стоимости денег во времени
- •16.Накопленная сумма единицы (будущая стоимость единицы)
- •17. Текущая стоимость единицы (реверсии)
- •18. Текущая стоимость аннуитета
- •19.Взнос на амортизацию единицы аннуитета
- •20.Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета)
- •21.Фактор фонда возмещения
- •23. Область применения и ограничения метода сравнения продаж, его последовательность
- •24. Выбор основных единиц и элементов сравнения.
- •25. Анализ основных элементов сравнения
- •26. Техника выполнения корректировок.
- •28.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке
- •29.Проверка информации о сделках
- •30. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов, получение расчетной стоимости оцениваемого объекта
- •31.Общая характеристика доходной недвижимости и порядка оценки недвижимости методом капитализации дохода.
- •32.Составление реконструированного отчета о доходах.
- •33.Методы расчета коэффициента капитализации.
- •34.Характеристика основных методов оценки недвижимости о доходах
- •35.Сфера применения затратного подхода
- •36.Последовательность определения рыночной стоимости н затратным методом.
- •37.Структура стоимости строительства при он.
- •38.Виды проектно-сметной документации.
- •39.Индексация цен в строительстве.
- •40.Метод единичных расценок.
- •41 . Метод укрупненных элементов показателей стоимости
- •42.Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости
- •43.Износ здания и сооружения
- •44.Методы оценки износа.
- •48.Факторы определяющие выбор схемы ипотеки.
8.Анализ общего состояния рынка недвижимости
данный этап анализа рынка недвижимости должен дать конкретную информацию о состоянии основныхсигментов рынка недвижимости. Глубина анализа по времени зависит от конкретных задач и целей оценки, которые определяются заданием на оценку. Содержательная часть анализа проводится в 3-х направлениях: -анализ спроса; - анализ предложения; -анализ взаимодействия спроса и предложения.
Для каждого сегмента спрос формируется под воздействием факторов, присущих именно для конкретного сегмента. При анализе спроса на жилую недвижимость необходимо учитывать: - текущую демографическую ситуацию и тенденцию ее изменения;
- текущие рыночные стандарты уровня и стиля жизни для различных слоев населения;
- перспективы изменения платежеспособного спроса для различных социальных групп населения и реальные доходы.
При анализе спроса на офисную недвижимость учитывают: - общую экономическую активность на местном рынке, включая все сферы бизнеса, которые свидетельствуют о притоке либо об оттоке капитала;
- статистические данные по регистрации новых фирм и кампаний;
-статистические данные о прекращении деятельности существующих фирм и кампаний;
- статистические данные о размерах новых кампаний и их потребностях в офисных помещениях определенного типа.
При анализе спроса на торговую недвижимость учитывают: - текущую структуру и уровень потребления продовольственных и промышленных товаров и их соответствие потребительскому спросу и реальным доходам;
- перспективы изменения демографической ситуации, образа жизни, платежеспособного спроса, структуры потребления;
- перспективы изменения законодательной базы, регулирующей торговлю и коммерческую деятельность;
- состояние и перспективы экспортно-импортной политике государства;
- текущие тарифы на транспортные услуги.
При анализе спроса на промышленно складскую недвижимость принимают во внимание:
- общее состояние экономики;
- степень экономической активности в отраслях, к которым объект оценки имеет отношение на момент оценки или может иметь при изменении функционального назначения;
- наличие научно-производственного потенциала и возможности привлечения инвестиции для организации новых производств или технологических процессов.
Общим для всех типов недвижимости элементом анализа спроса является возможность получения заемного финансирования для покупки недвижимости. Результатом анализа спроса является вывод по текущим и перспективном уровне спроса на рассматриваемых сегментах рынка недвижимости. На каждом конкретном сегменте рынка недвижимости структура предложения определяется двумя источниками: - резервом существующих, полностью или частично свободных и готовых к продаже объектом недвижимости; - объемами нового строительства объектов недвижимости.
Результатом анализа предложения являются выводы по текущем и перспективном уровне предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Фактическим результатом взаимодействия спроса и предложения являются рыночные величины арендных ставок и цен продажи на каждом сегменте рынка недвижимости. В зависимости от конкретной задачи и требуемой величины запроса, оценщик может проанализировать текущую ситуацию и дать прогноз на динамику изменения соотношения спроса и предложения на рынке недвижимого имущества.