7.Анализ местоположения объекта оценки

На данном уровне анализа производится исследование отрицательных и положительных характеристик конкретного местоположения, которые могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости. К таким характеристикам относят:

-природно-клим особенности;

–характер окружающего типа землепользования

–транспортная доступность

–инж сети и коммунальное обслуживание

–соц

-экономическое местополож

-эколог сост района

-социальную репутацию

-крименагенную обстановку

К прир- экономическим особ района относятся: характер рельефа, клим особенности, налич открытых водоемов, инженерно-геологические особенности, включая наличие особых грунтовых условий и геологических явлений( оползней, обвалов, оседания при проходке подземных выходов); инженерно-гидрологические характеристики, включая возможность подтопления территории; рекреационные характеристики.

При описании местоположения объекта оценки необходимо установить градостроительную ценность территории, выявив при этом характер законодательно-возможного использования объекта оценки. В соответствии с действующим законодательством территория объекта делится на зоны: Жилую – усадебную, Ж-М, производственную, О-Д и рекреационно-ландшафтную, затем выполняется краткий обзор окружающего землепользования и тенденции его развития. Практически дл всех типов недвижимости важное значение имеет фактор транспортной доступности. При его анализе не0обходимо установить доступность местоположения объекта оценки для всех видов транспорта, его удаленность от основных магистралей, грузо- и пассажиро-потока. Любые ограничения транспортной доступности следует рассмотреть с точки зрения соответствующего изменения поверхности объекта оценки.

Описание состава и анализ состояния инженерных сетей позволяет сделать вывод о возможностях текущего использования объекта оценки, а также рассмотреть перспективное изменение производительности или смену функционального назначения объекта оценки при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования с точки зрения физической особенности. Аналогичный анализ необходимо выполнить в отношении коммунального обслуживания. Особенно тщательно анализ социальной инфраструктуры следует выполнять при оценке жилой недвижимости так как наличие в районе магазинов, кафе, кинотеатров, банков, больниц, школ детских садов, ночных клубов влияет на стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Под экономическим местоположением следует понимать систему связей объекта оценки с экономической средой, связи измеряются с затратами (денежными, временными). При изменении либо характера окружающего землепользования, либо характера экономической среды, затраты на связи с объектом оценки меняются тем самым изменяя и стоимость объекта оценки.Сложившаяся система экономических связей объекта, являются важнейшим элементом, определяющим как текущие, так и возможное перспективное использование конкретной недвижимости. Оценка экологического состояния района расположения объекта так же является актуальной, не может нести существенные измения, окончательные выводы о стоимости оценки недвижимости. Глубина анализа эколог зависимости Зависит от конкретного типа недвижимости. Источниками информации при анализе эколог ситуации явл:-

-данные дляспец использования

-данные открытой печати

-результаты натурных инструмент-х исследований( проведение экспертиз)

Для некоторых типов недвижимости достаточно велико значение социальной репутации района, тк данная характеристика во многом определяет ту нишу рынка недвижимости, на которой типичный покупатель ищет соответствующий товар. Наиболее вероятного типичного покупателя социальная репутация района определяет для жилой, офисной, торговой недвижимости.

Анализ фактора криминагенной обстановки тесно связан с демографической ситуации, состоянием рынка труда, доходами населения.