48.Факторы определяющие выбор схемы ипотеки.
На практике на форму и способы организации ипотечного кредитования оказывает влияние определенные условия и факторы ,в т ч.: политические,э кономические ,юридические., исторически сложившиеся условия. К основным политическим факторам относят :1)общую стабильность общественных ситем ,предсказуемость режима в стране ,наличия (отс)внешней угрозы .Нестабильность и непрозрачность политической системы негативно сказывается на развитие ипотечного кредитования и привлечения заемного капитала. Важную роль для развития ипотеки играет многообразие форм адресной помощи конкретным гражданских слоев населения ,получающих ипотечное кредиты на строительство, реконструкцию ,покупку жилья ,либо на развитие бизнеса.
Юридические факты определяются общим сосотоянием правовой среды Ю способной гарантировать , а при необходимости защитить права собственника на свое имущество.
К данным факторам относят наличие (относ) системы кадастра недвижимости , а также ре-ии залога (ипотеки) и иных обременений недвижимости. К экономически факторам относят: общие состояние и развитие кредитно –финансово рынка ценных бумаг в стрене, твердость валюты,ур.инфляции ,платежеспособности населении,которые определяют общий масштаб и динамику рынка недвижимости .Особ.значение имеет система страхования рисков,связ с владение ,использованием и развитием объектов недвижимости, а также страхование ликвидности и доходности ценных бумаг ,обеспечивающих закладными на недвижимость.
К историческим условиям и факторам относят :традиции накопления средств .В мировой практике на конкретные формы развития ипотеки существенное влияние оказывает экономич строй в стране , а также формы и виды собственности на земельные ресурсы .
49.функционирование ипотеки обеспечивается юрид. Стороной пораждаемых еюфинн. Взаимоотнош:предмет залога, стороны залога обяз.,способы обеспечения возврата капитала ,передача закладной,выкуп закладной,лишение заемщика ПС на имущество,продажа иму,обремененное залогом и т. д.
В период действия залога собственник не утрач .право пользоваться залож.недвижимостью и в то же время не может подвергать ее определенным рискам. В связи с этим ,подписывая договор по предоствавлению кредита ,заемщик обяз выплатить все налоги на недвижимость,что бы уменьшить риск кредита полученного кредитора на изменение в использовании либо реконструкции заложенного имущества..кредитор для уменьшения рисков вправе записать в договоре требования открыр резерв для выплат страхов взносов и налогов на недвижимость в этом случае ежемесяч выплаты в счет погошения кредита будут включ в % -ную ставку, а также налогов и страховых платежи.Лицо ,покупающие недвижимость , обремененную ипотечным кредитом , по соглашению с банком можпрезаключить данное соглашение как по той же , так и по нов действующей % ставке.
Условия продажи НИ , обремененного ипотекой , а также совершение др. сделок с ним также соверш др сделок с ним также могут быть прописаны в договоре .Долговое обязательсво м. б переуступлено или продано 3-ей стороне , т. е заклладн обращается на рынке недвижимости с соответ рег-ей.
При выплате ипотечного кредита заемщик получает зарегистрированный государством документ о выплате долга и освобож от налога .этот док передает заемщику все права на недвиж,переданную ранее кредитору.
Если заемщик нарушает об-ва по погошению кредита , то кредитор имеет право лишить заемщика пс на имущество.
При продаже с аукциона права сторон ,в т. ч права залогодержателей теряются или устанавливаются в судебном порядке.
Право собственности переходит или к держателб 1 закладч или к 3 стороне,купившей недвижимсоть ,имущ освобож от залога.
Мировая практика насчитывает 3 основ формы процедур лишения заемщика п.с.:
1)Судебная форма,несуд форма, прям лишения п с.
При судебн пор. Продажа имущества осуществляется лицу, предложив большую ценц полсе подачи судебн иска на имущестов .Внесудебный порядок возмож в том случае ,когда в договоре (долгов обяз)имеется пункт о предост кредитору полномоч по продаже имущества в случае нарушения заемщиком сроков и правил погашения ипотечного кредита. Пря мое лишение прав сходно с судебным порядком и происходит после соответ офиц
Суд устанавливает период , в течении которого заемщик мож погасить долг по кредиту .После истечения срока суд передаст все юридические права на имущество кредитору.
В р.б. данный вопрос регулируется Г.К. законом о залоге и законом об ипотеке
50.Соотнош в структуре инвестиций между собственнным и заемн капиталом оказывает влияние на величину отдачи собственного капитала использование заемных средств называется финансовым левереджем ,который определяет как влияет заемный капитал на отдачу собственного капитала..
Различают положит и отрицательный финансовый левередж .положительный когда заемный средсва позволяют увеличить доход на собственный капитал , а отрицательный когда доход на собственный капитал ниже дохода на смешан капитал. При сложной структуре вложений капитала в Н. И. необходимо рассматривать интересы всех инвесторов .Каждый финансовый компонент имеет стоимость..Стоимость собственного капитала –требуемая отдача на собств капитал.
Стоимость заемного капитала –услов кредита (% .поллучаемый банком)..Финансовый леверендж предусматривает использование средств для увеличения отдачи на собств капитал..
R0 –общий коэффициент капитализвции , Rm –коэффициент капитализации заемного капитала,Y0- общая норма отдачи , Ym- норма отдачи заемного капитала.
Тип левереджа : Соотнош коэфф капитал.Соотнош норм отдачи.
Положительный: R0 > Rm Y0> Ym
Нулевой R0 = Rm Y0=Ym
Отрицательный R0 < Rm Y0<Ym
Положительный
леверендж имеет место ,когда общ коэфф
капитализации >,чем коэфф заемного
капитала.Такая же ситуация имеет место
,если общ норма отдачи превыш норму
отдачи заемного капиталаОбщий коэфф
капитализации R0=
Коэфф
капитализации Rm=
Re=(NOI-PMT)/Ve
При задан условии левередж положителтный и собственник будет получать выгоду .отражаемую коэфф капитализации собсвен.капитала.Если бы данная сделка была совершена без привлечения заемного капитала. То коэфф капитал.Собств был бы равен 10%