44.Методы оценки износа.

для оценки накопленного износа применяют следующие методы:

-метод разбивки по компонентам (определением износа по каждому ком­поненту здания с последующим суммированием);

-метод срока жизни (основанный на соотношении сроков службы и жизни здания);

-метод рыночный выборки, использующий рыночные данные объектов-аналогов.

Метод разбивки по компонентам. При использовании этого метода от­дельно определяются три вида износа здания: физический, функциональный и внешний. При этом физический и функциональный износы подразделяются на устранимый и неустранимый.

Функциональный износ — следствие различного рода функциональных не­достатков, избытка или недостаточности потребительских качеств. Измерением величины функционального износа является разница между потенциальной стоимостью здания на момент оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без них.

Метод срока жизни базируется на следующих определениях:

— срок экономической жизни (экономическая жизнь) — период в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость недвижимости, т. е. ис­пользуется для извлечения прибыли;

— типичный срок физической жизни, представляет собой период времени, в течение которого то или иное строение существует, функционирует и при­годно для проживания или работы в нем.

- эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания, учета его состояния, планировки, экономических факторов, влияющих на его стоимость, т. е. насколько здание выглядит, как оно изношено;

— хронологический возраст в оценке указывается, но при расчете стоимости имеет небольшое значение. Фактический и эффективный возрасты могут совпа­дать при нормальной эксплуатации здания;

— срок оставшейся экономической жизни — есть период времени до конца срока экономической жизни от даты оценки.

И=ЭВ/СЭЖ*100%,

Метод рыночной выборки основан на рыночных данных, т. е. для опреде­ления износа оцениваемого объекта используются данные текущих сопоста­вимых продаж. При применении этого метода величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимо­стью сооружения на дату оценки.

45. залог –это способность обеспечения исполнения обязательств ,при котором кредитор им мущ .права в случае неисполнения должником обесп-ого залогом обязательства получает удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед др. кредиторами за исключения случаев предусмотренных законом .

ипотека –залог недвиж имущества и имущ приравниваемого законод актами к недвижимым вещам.

Залогадатель-это лицо ,предоставляющее имущество в залог для обеспечения своего долга (должник).Залогодателем может быть как сам должник ,так и 3-ие лица.Право передать ипотеку имущества ,находящегося в ч.с принадлежащей его собственнику ,а если имущество перед.в хозяйственное ведение лицу которому имущество принадлежит на данном праве с согласия собственника.

Кредитор по обязательству ,обеспеченному ипотекой является залогодержателем по договору об ипотеке ,обеспечивающее ему исполнение этого обязательства.причем залогодателями земельных участков,наход в частной собственности,право аренды земельным участком …..

Предметом ипотеки может быть Н.И и ин. Имущество приравниваемое к нему законод к недвиж ,в т ч которое поступит землепол в буд и котрое на момент заключения долгов обязательств ипотеки не считается созданным в соответ с законодательством

46.Ипотечное кредитованеи можно рассматирвать как подсистему финансового рынка.Различают первичный и вторичный рынки.на первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом.В зависимости от очередности регист различают первую и последующие закладные .Приоритет обеспечивается порядком регистра закладная на земельный участок и друглй объект недвижимости является первой закладной ,если до нее не зарегистрирован ипотека 2-ая и последующ заклад возникают при дополнительном займе и подлежат 1-щй .обычно они даются под более высокий % .Так как увелич степень риска для кредитора.При классификации заклодных в зависимости от ситуации в которой они используются выделяют:

1)Общую закладную –это займ .который относится более чем к одной части недвижимости при финансировании ее модерниз займ займ гарантируется оставшейся частью недвижимости .

2) Комплексную закладную –это займ который гарантируется не олько недвижимым имуществом , но и пред личной собсвенностью , а также оборуд, являющегося частью недвижимости. Это займ гарантирует долговое обязательство выдав кредитором . 3)Перевешивающую закладную-это займ который дат заемщику выплачивающему уже получать ипотечный кредит .Получить дополнит финансирование от другого кредитора.При этом новый кредитор принимает на себя уплату существующего займа и предоставляет заемщику новый кредит под более высокий %.данный вид залога используется при рефенансировании недвижимости или когда существующий ипотечный кредит не может быть оплачен.