41 . Метод укрупненных элементов показателей стоимости

Данный метод характеризуется относительной погрешностью расчетов в пределах 10%.

Сущность метода заключается в расчете стоимости строительства как суммы стоимостей возведения основных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, инженерного оборудования и т.д. Эти стоимости определяются по справочным данным об укрупненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ.

Объемы работ (конструктивных элементов) определяются по проектной до­кументации или по данным обмера при техническом обследовании.

Данный метод определения стоимости формализуется двумя способами:

• суммирование по видам работ;

• суммирование по частям зданий.

Определение стоимости суммированием по видам работ выполняется по формуле: СС=И*∑С1i* Vi+КИ+ПП,

где И - индекс удорожания стоимости строительства на весь комплекс ра­бот по зданию;

С1i - укрупненный показатель стоимости на вид работ, определяется по сборникам УПВС; Vi - объем вида работ; п - количество видов работ;

КИ - косвенные издержки, не учитываемые нормативами прочих затрат.

42.Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости

Данный метод обеспечивает точность порядка 15-20%. Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 ж жилой площади, 1 м строительного объема и т.п.) оцениваемо­го объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типо­вого сооружения.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется из выра­жения: СС = Cl_n * N,

где СС — стоимость строительства;

Cln-стоимость единицы потребительских свойств;

N — количество единиц потребительских свойств на объекте.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыноч­ной стоимости.

К нормативной базе этого метода относятся сборники "Укрупненных показа­телей восстановительной стоимости", содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов.

43.Износ здания и сооружения

С течением времени происходит снижение относительной стоимости зда­ний и сооружений по ряду причин:

- износ сооружений в процессе эксплуатации;

- неблагоприятное воздействие окружающей среды;

- изменения в технологии;

- воздействие других внешних факторов.

Износ - это утрата полезности, а значит и стоимости в результате уменьше­ния пригодности или уменьшения потребительских качеств со временем.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразде­ляется на три типа: -физический износ; -функциональный износ; -внешний износ.

Физич. износ (физическое устаревание) - это разрушение или де­формация конструкций и материалов в результате эксплуатации или под дей­ствием различных факторов (физическое или химическое выветривание, пе­регрузки, неправильная эксплуатация и т.д.).

Функц. износ вызывается несоответствием характеристик зданий или сооружений современным ры­ночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости (несовременная компоновка, устаревание инженерного оборудования).

Внешний износ (внешнее устаревание) - это убытки вызываемые внеш­ними по отношению к объекту оценки факторами ( например, перегружен­ность улицы автомобильным движением, строительство экологически вред­ного предприятия возле объекта оценки).

Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и неустра­нимыми. Внешний износ всегда не устраним.

Устранимый износ — затраты на устранение или исправление дефекта мень­ше или равны общей величине ожидаемой добавленной стоимости (ожидаемых потенциальных выгод) (замена сантехники 100 у.е., — продажа квартиры доро­же на 1000у. е).

Если же затраты на устранение или исправление дефекта больше, чем ожидае­мая величина добавленной стоимости (ожидаемые потенциальные выгоды), то из­нос — неустранимый (евроремонт квартиры за 5000 у.е. — продажа дороже на 2000у.е.)

Сумма всех трех видов износа есть накопленный (суммарный) износ