- •1) Понятия стоимости ее виды
- •2.Общая характеристика основных видов стоимости( не целиком)
- •4. Структура рынка недвижимости.
- •5. Основные факторы, определяющие формирование и развитие рынка недвижимости.
- •6. Анализ соц-эк. Ситуации в регионе.
- •7.Анализ местоположения объекта оценки
- •8.Анализ общего состояния рынка недвижимости
- •9.Особенности и общая характеристика формирования рынка земли
- •10.Обшие подходы к оценке недвижимости
- •11.Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями
- •12.Принципы оценки, связанные с рыночной средой
- •13. Принципы оценки, отражающие точку зрения пользователя
- •14.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования собственности
- •15. Теория стоимости денег во времени
- •16.Накопленная сумма единицы (будущая стоимость единицы)
- •17. Текущая стоимость единицы (реверсии)
- •18. Текущая стоимость аннуитета
- •19.Взнос на амортизацию единицы аннуитета
- •20.Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета)
- •21.Фактор фонда возмещения
- •23. Область применения и ограничения метода сравнения продаж, его последовательность
- •24. Выбор основных единиц и элементов сравнения.
- •25. Анализ основных элементов сравнения
- •26. Техника выполнения корректировок.
- •28.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке
- •29.Проверка информации о сделках
- •30. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов, получение расчетной стоимости оцениваемого объекта
- •31.Общая характеристика доходной недвижимости и порядка оценки недвижимости методом капитализации дохода.
- •32.Составление реконструированного отчета о доходах.
- •33.Методы расчета коэффициента капитализации.
- •34.Характеристика основных методов оценки недвижимости о доходах
- •35.Сфера применения затратного подхода
- •36.Последовательность определения рыночной стоимости н затратным методом.
- •37.Структура стоимости строительства при он.
- •38.Виды проектно-сметной документации.
- •39.Индексация цен в строительстве.
- •40.Метод единичных расценок.
- •41 . Метод укрупненных элементов показателей стоимости
- •42.Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости
- •43.Износ здания и сооружения
- •44.Методы оценки износа.
- •48.Факторы определяющие выбор схемы ипотеки.
39.Индексация цен в строительстве.
Важным этапом определение стоимости строительства является переход от базисного уровня цен, в котором разработаны цены или определена стоимость аналога стоимости на дату оценки. Данная актуализация выполняется с помощью индексов цен.
В=П*К, где В- восстановленная стоимость объекта,
П- первоначальная стоимость объекта на дату ввода его в эксплуатацию; К – индексы перевода.
Индексы цен - это отношение стоимости строительной продукции работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен.
К= Стек / Сбаз,
Изменения и введение новых сметных норм происходили в 1969, 1984, 1991 гг.
К1969=1,15
К1984=1,18
К1( для всех объектов кроме крупнопанельных домов)=1,99
К2( для крупнопанельного домостроения)=1,86
С 1991 г. Вводится коэффициент по месячной инфляции, источниками по регулярно обновляемой информации по текущим индексам является ежемесячные бюллетени центра по ценообразованию строительства.
В практике оценки применяют следующие методы определения
Метод единичных расценок
Метод укрупненных
Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости.
40.Метод единичных расценок.
Данный метод обладает наибольшей точностью расчетов до 5%. Техника применения метода заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта с применением единичных расценок. Основа использования метода-данные об объектах строительно-монтажных работ. К разновидностям данного метода относят: ресурсный, базисно-индексный методы. Ресурсный- заключается в определении стоимости нового строительства в текущих ценах и тарифах по элементам затрат необходимых для реализации проектного решения. Объемы материальных ресурсов определяют из проектных материалов, либо в результате обмерных работ, затраты труда и длительность эксплуатации машины и механизмов находится по нормативным данным. Стоимость строительства при применении ресурсного метода определяется по формуле СС=ССсмет+КИ+ПП. СС-стоимость строительства,ССсмет-сметная стоимость строительства с учетом прямых затрат. ССсмет=ПЗ+НРт+ПН. ПЗ=С1зп*Тр+СУММ(Сэммi*Тэммi)+СУММ(Сматj*Vматj). С1зп- сметная цена 1 человека/часа трудовых затрат на строительство. Тр- трудозатраты в чел/час. Сэммi- стоимость машино/часа строительных машин. Тэммi – время эксплуатации строит. Машин. Сматj- сметная цена строй материалов. Vматj- сметный объем строй материалов.
Базисно- индексный метод основан на использовании систем текущих и прогнозированных индексов по отношению к стоимости определенной в базисном уровне. Приведение в уровень текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или техническим элементам структурных затрат по сторонам сводной сметы на действительный индекс, при этом смета преобразуема в структуру затрат по целесообразным факторам. Стоимость строительства определяется по след. Формуле СС=И*ССсмет+КИ+ПП . где ССсмет-сметная стоимость в базисном уровне цен. И- индекс цен к базисному уровню на весь период работ по кап. строению. КИ- косвенные издержки не учтенные в смете. ПП- прибыль предпр.
Общий индекс на весь период работ по кап. строению определяется из данных о стоимости строительных монтажных работ, определяется с использованием индексов удорожания по элементам затрат. С=Смат*Имат+Сзп*Изп+Сэмм*Иэмм+НР+ПР.