33.Методы расчета коэффициента капитализации.

Согласно стандарту Р.Б. 2011 г. «Оценка стоимости гражданских прав термины и определения» коэффициент капитализации это

1)делитель который используется для пересчета 1 или несколько будущих равных годовых денежных потоков; их стоимость .2)Множитель ,который используется для пересчета стоимости в годовой денежный поток.

Определение коэффициента капитализации зависит от расчета стоимости объекта недвижимости. При определении стоимости объекта НИ методом прямой капитализации общий коэфф. Капитализации может определяться с помощью 1 из методов:

1)Сравнительного анализа продаж

2)Мультипликатора валового дохода.

3)Инвестиционной группы

4) коэффициента покрытия долга.

При использовании метода сравнительного анализа продаж коэфф капитализации по объекту оценки рассчитывается по формуле:

n-количество объектов сравнения (аналогов)

-годовой чистый операционный доход i-го объекта аналога;

-цена i-того объекта –аналога.

При использовании метода мультипликатора валового дохода R₀ по объекту оценки рассчитывается по формуле:

/n

-коэфф(мультипликатор) чистого операционного дохода i-ого объекта –аналога

-коэф(мультипликатор) действит валового дохода i-отого объекта –аналога.

При определении коэфф. Капитализации по объекту методом инвестиционной группы рассчитывается отношение финансовых(имущественных) интересов в общей стоимости объекта недвижимости:

R₀ =R_i *I+R_j*(1-I)

R_i-коэффициент капитализации для i-отого финансового (имущественного) интереса

I-доля i-ого финансового (имущественного)интереса в стоимости объекта оценки.

R_j-коэфф капитализации для j-ого финансового (имущественного) интереса.

Для недвиж имущественного комплекса в составлении которого входят: ЗУ и расположенные на нем капитальные строения R₀ определяется данным методом будет рассчит следующим образом

R₀=R_i L+R_B*B

При определении R₀ с использование метода покрытия долга используется следящая формула:

R₀= R_M*M*DCR

R_M-коэффициент капитализации для заемного капитала

M-доля заемного капитала

DCR-коэфф покрытия долга

Данный коэфф определяется по формуле

DCR=

DS- годововая сумма обслуживания долга

При расчете стоимости объекта методом капитал по норме отдаче путем дисконтирования будущих доходов норма дисконтирования может определяться следующими методами:

1.куммулятивного построения

2.сравнения альтернативных инвестиций

3.выделения и др.

При определении нормы дисконтирования методом куммул построения используется следующая формула:

r=r_f+r₁+r₂+r₃+r₄

r-норма дисконтирования (on).

r_f—без рисковая ставка (норма)

r₁-риск низкой ликвидности недвижимости

r₂-риск рынка недвижимости

r₃-риск финансовый

r₄-риск управления недвижимостью(за менеджмент)

При использовании метола сравнении альтернативных инвестиций норма дисконтирования определяется в результат инвестиций в аналогично по риску проекта. Для определения нормы дисконтирования конкретного (оцениваемого) проекта на финансовом рынке выбирается проект с аналогичной степенью риска либо нормы прибыли по облигациям ,либо нормы процента по коммерч (рыночным) кредитам .При использовании метода выделения норма дисконтирования рассчитывается путем статистич обработки внутренн норм отдачи по объектам –аналогам.

При определении коэфф капитализации в случае ,когда стоимость объекта оценки рассчитывается методом дисконтирования денежн потоков капитализаций с применением расчётная моделей использ следующие методы:

1. Модели бесконечного потока

2. Модели Инвуда

3. Модели Хоскольда

4. Модели Элвуда

5. Модели Ринга

В модели бесконечного потока коэфф капитализации равен норме дисконтирования , в связи с тем ,что начальные инвестиции полностью возвращаются при окончании проекта:

R₀=Y₀=r

Y₀-общая норма отдачи

r-норма дисконтирования

При определении коэфф капитализации методом Инвуда используется следующая формула:

R₀=Y₀+SFF

SFF-коэфф фонда возмещения при норме дисконтирования раной общей норме отдачи.

При определении общего коэфф. Капитализации методом Хоскольда используется формула R₀=Y₀+SFF^’

SFF^’-коэфф фонда возмещения ,который определяется по норме дисконтирования равной без рисковой ставке(норме).При использовании метода Элвуда доход и стоимость объекта недвижимости к концу прошлого срока должны увеличится или уменьшится равномерно R₀= SFF

Δ-относительное изменение стоимости объекта недвижимости

- если стоимость объекта увелич.

+ если стоимость объекта уменьшена

В данном случае коэфф фонада возмещения определяется в зависимости от состояния объекта оценки либо методом Инвуда, либо методом Хоскольда. При использовании метода Ринга при условии уменьшения стоимости объекта недвижимости формула выглядит следующим образом

R₀=Y₀+ Δ

n- срок амортизации актива .

Если доход и стоимость объекта оценки изменяется на постоянн коэф ,то общий коэфф капитализации равен:

R₀= CR

СR –периодическая норма изменения дохода и стоимости .Общий коэфф капитализации по ипотечной инвестиционной модели определяется по формуле

R₀= Δ₀*SFF

R’-базовый коэфф капитализации

Δ₀-применение стоимости недвижимости ( ),при этом базовый коэффф капитализации рассчитывается по формуле

R’=Y_E-M(Y_E+M_PRN*SFF-R_M)

Y_E-норма отдачи собственного капитала

M-доля заемного капитала

R_M-коэфф капитализации для заемного капитала

M_PRN-доля настоящей стоимости основной суммы кредита выплаченной за срок прогноза