28.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке

Этапы:1) выявлении продаж сопоставимых объектов соответствующем рынке. 2)проверка информ. о сделках. 3) внесение поправок в цены продаж сопостав. объектов. 4) получение расчетной стоим-и оцениваемого объекта. Сопоставимый объект - это ОН, который по своим физич-м характер-м и потребительским качествам совпадает или близок к оцениваемому объекту. При выявлении сопост-х объектов руков-ся след-ми критериями: 1) сопоставим-й объект должен быть конкурирующим по отношению к оцениваемому, т.е. обладать аналогичными характеристиками и территориально располагаться в той же рыночной зоне, что и оцениваемый объект. 2) сделка с сопостав-м объектом должна отвечать критериям открытой рыночной сделки, т.е. цена должна определятся в результате свободных переговоров м/ду хорошо информир-ми продовцом и покупателем без ненадлежащего воздействия из вне. 3) при выборе сопоставимых объектов след-т учитывать дату совершения сделки т.к. в условиях высоких темпов инфляции и быстрых изменениях коньютуры на рынках недвиж-и данные о совершенных сделках могут оказаться несопоставимыми по времени совершения сделки и искажению характеризовать ситуацию. 4) при поиске способ-х объектов след-т руковод-ся след-ем файлом: чем больше сопоставимый объект схож с оцениваемым тем лучше цена его продажи служит в кач-ве показателя стоимости оцениваемой недв. 5) данные продажах сопоставимых объектах могут быть найдены в организациях, осуществляющих сбор инф. об объекте НИ , а также в коммерч. орг-ях, осущ-щих деятельность на рынке недвиж. В случае дефицита информ-ии о реально совершенных сделках целесообразно восполняются объявлениями в СМИ и коммерческими предложении фирм о продаже или сдаче в аренду ОН.

29.Проверка информации о сделках

Как правило по каждому оцениваемому объекту недвижимости ОА требуется информация:

1. Сведения о сделке, включающие дату продажи, цену, условия продажи, сведения о продавце и покупателе, мотивацию сторон.

2. Физические характеристики сопоставимых объектов, включающие местоположения, площадь, рельеф, конфигурацию для земельного участка, этажность, количество комнат и т. д.

3. Данные о юридическом положении объектов (данные государственной регистрации прав на объект недвижимости, набор имущественных прав, ограничения, обременения и т. д.).

Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентноспособны с точки зрения покупателя, обладающего типичной для рынка информацией, а цена продажи соответствовала добросовестной сделке между информированными сторонами.

30. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов, получение расчетной стоимости оцениваемого объекта

Т.к. оцениваемый объект отличается от сопоставимого в цену последнего вносятся необходимые поправки с тем, чтобы определить за сколько он мог бы быть продан, если бы обладал теми же основными -ми что и оцениваемое имущество. При корректировке фактических цен продажи сопоставление объектов, поправки вводятся таким образом, чтобы приблизить к характеристике сравниваемого объекта к характеристикам оцениваемого. Если сопостав. объект имеет преимущество перед оценив., то вводится отрицательная поправка в цену сопоставимого объекта. Если сравниваемый объект уступает оцениваемому, то в цену сравниваемого объекта вводится положительная поправка. Наиболее надежным способом определения величины поправок является метод парных продаж. Парными называются продажи 2 объектов недвижимости, которые идентичны за искл. 1 элемента, который оценщик пытается оценить, чтобы сделать правильную поправку. После введения поправок в цены продажи сопостовимого объектов приступают к определению стоимости оцениваемого объекта. При этом стоимость опред-ся путем рассчета средневзвешенных показателей логических рассуждений и заключений,