26. Техника выполнения корректировок.

Для измерения корректировок применяют количественные(анализ парного набора данных статистический анализ, графический анализ, анализ тенденции, анализ издержек, анализ вторичных данных) и качественные методики(относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы). Метод парного набора данных заключается в сравнении двух и более рыночных продаж, с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех элементов кроме одного. Графический анализ основывается на результатах статистического анализа по полученным уравнениям зависимости строятся кривые распределения, по которым с помощью формул можно определить величины корректировок. Анализ тенденции используется при наличие большого количества данных рынка о продажах собственности. Он позволяет определить факторы влияющие на цену продажи и элементы чувствительные к рынку, выявив элементы подбирают подходящие способы для их корректировок. При использовании анализа издержек в основе корректировок лежит амортизационная стоимость здания. Анализ вторичных данных определяет величины корректировок, опираясь на данные не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения. При применении качественного метода относительного сравнительного анализа все объекты делят на 2 группы: 1-имеющие большие сравнительные характеристики; 2- имеющие меньшие сравнительные характеристики, чем оцениваемый объект. В этом случае используются критерии больше /меньше, хуже-лучше, аналогично,

Посл. корректировок:

-Корректировка на права собственности для объектов оценки и сравнения.

-Корректировка на условие финансирования

-Корректировка на условие и время продажи объекта недвижимости

-На состояние рынка

-На местоположение

-На физические характеристики

-На экономические характеристики

-На использование объекта

-На компоненты стоимости не связанные с недвижимостью

Последовательность первых 4 является неизменной.

27. Применение методов матем. статистики в оценке объектов недвиж. Процесс оценки предполагает для выбранных объектов сравнения выявление основных элементов сравнение определения реакции рынка на их присутствие и корректировку выбранных единиц сравнения с учетом выбранных элементов. В итоге на последнем этапе определение стоимости объекта оценки оценщик получает диапазон значения стоимости единицы сравнения для объекта аналога.

Одним из использующихся явл. корреляционно-регрессионный анализ(процесс подбора математического выражения для функции нескольких независимых переменных). В целях оценки недвижимости может применяться либо однофакторный, либо многофакторный регрессионный анализ. При многоф. анализе строится множ-я регресс. модель, опис-я зависимость ст-ти оцениваемого объекта от нескольких факторов (например: площади местоположения, этажа, кол-ва комнат, планировки), значения кот. Опред-ся из анализа рыночных данных. Этими факторами могут быть как физические характеристики объекта (площадь, состав, качество отделки), так и характеристики его местоположения (численность населения, удаленность от транспортных магистралей, эконом обстановка, вид из окна).

При однофакт. регресс. анализе рас-ся зав-сть переменной (стоимости единицы сравнения) от одной независимой (контролируемой) переменной. Рассмотрим последовательность выполнения однофакторного регрессионного анализа для определения стоимости единицы сравнения методом сравнения продаж. пусть у - зависимая переменная ( стоимость 1м2 общей площади), а х – независимая, контролируемая переменная (общая площадь) предположим, что регрессионная стоимость 1 м2 общей площади от общей площади объекта недвижимости имеет вид y= bx, Затем - определение качества выбранной модели. Меры адекватности выбранных уравнений регрессии может служить дисперсия, чем меньше значение этих характеристик, тем точнее уравнение регрессии описывает зависимость рас-мых переменных. Другим критерием может служить коэффициент корреляции, кот изменяется в диапазоне от -1 до +1, при значении R=1 связь между зависимой и независимой переменной сильная, при R=0 – связь отсутствует. Чем ближе значение корреляции к 1, тем точнее к выбранным уравнениям корреляции.