- •1) Понятия стоимости ее виды
- •2.Общая характеристика основных видов стоимости( не целиком)
- •4. Структура рынка недвижимости.
- •5. Основные факторы, определяющие формирование и развитие рынка недвижимости.
- •6. Анализ соц-эк. Ситуации в регионе.
- •7.Анализ местоположения объекта оценки
- •8.Анализ общего состояния рынка недвижимости
- •9.Особенности и общая характеристика формирования рынка земли
- •10.Обшие подходы к оценке недвижимости
- •11.Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями
- •12.Принципы оценки, связанные с рыночной средой
- •13. Принципы оценки, отражающие точку зрения пользователя
- •14.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования собственности
- •15. Теория стоимости денег во времени
- •16.Накопленная сумма единицы (будущая стоимость единицы)
- •17. Текущая стоимость единицы (реверсии)
- •18. Текущая стоимость аннуитета
- •19.Взнос на амортизацию единицы аннуитета
- •20.Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета)
- •21.Фактор фонда возмещения
- •23. Область применения и ограничения метода сравнения продаж, его последовательность
- •24. Выбор основных единиц и элементов сравнения.
- •25. Анализ основных элементов сравнения
- •26. Техника выполнения корректировок.
- •28.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке
- •29.Проверка информации о сделках
- •30. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов, получение расчетной стоимости оцениваемого объекта
- •31.Общая характеристика доходной недвижимости и порядка оценки недвижимости методом капитализации дохода.
- •32.Составление реконструированного отчета о доходах.
- •33.Методы расчета коэффициента капитализации.
- •34.Характеристика основных методов оценки недвижимости о доходах
- •35.Сфера применения затратного подхода
- •36.Последовательность определения рыночной стоимости н затратным методом.
- •37.Структура стоимости строительства при он.
- •38.Виды проектно-сметной документации.
- •39.Индексация цен в строительстве.
- •40.Метод единичных расценок.
- •41 . Метод укрупненных элементов показателей стоимости
- •42.Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости
- •43.Износ здания и сооружения
- •44.Методы оценки износа.
- •48.Факторы определяющие выбор схемы ипотеки.
24. Выбор основных единиц и элементов сравнения.
Ни один из выбранных объектов сравнения не будет в полном объеме соответствовать объекту оценки, поэтому сравнению подлежат общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения. На практике разные сегменты рынка НИ используют разные единицы сравнения. При анализе продаж земли обычно используют следующие единицы сравнения: цена за единицу площади, цена за фронтальную единицу длины(фронтальный метр), цена за единиц площади
Наиболее распространенная единица сравнения - цена за единицу площади.
При анализе застроенных земельных используют следующие единицы сравнения:
- цена за 1 м2 общей площади здания (сооружения);
- цена за 1 м2 чистой площади здания (сооружения) подлежащей сдаче в аренду;
- цена за 1 м2 чистой площади здания без учета стоимости земли;
- цена за комнату;
- цена за квартиру или др. ед. недвижимости;
- цена за 1 м3 здания (Цена за 1 м куб. здания ед сравнения используется для элеватора, хранилища, складских помещений, где наряду с площадными элементами важен объем оцениваемого помещения.);
- цена за ед., приносящей доход(прим.для гаражей, автостоянок, ресторанов, санаторий.).
-цена за 1 м2 чистой площади здания (сооружения) подлежащей в аренду не учитывая площадь лифтов, коридоров, сан узлов.
Цена за 1 м.кв. получается путем вычитания из цены продажи недвижимости стоимость участка и деления разности на общую площадь здания.
Элементами сравнений называют характеристики элементов сравнения и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Для выделения элементов сравнения, от которых зависит стоимость необходим подробный анализ рыночных условий, чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки необходимо выполнить корректировки цен продажи объектов сравнения, по каждому выделенному элементу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами. Выдел. 9 осн. элементов сравнения:
1)права собственности на недвижимость;2) условие финансирования;3) условие продажи 4)условие на состояниерынка5)местоположение6)физические особенности7)экономические характеристики8) использование объекта9) компоненты стоимости не связанные с недвижимостью.
25. Анализ основных элементов сравнения
1.права собственности на недвижимость. Если арендная плата по договору аренды отличается от рыночной, будущий владелец собственности в течении оставшегося срока аренды будет получать денежные потоки отличие от рыночных. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платы при определении стоимости наз. Кор-кой на права собственности. Исходным при корректировке является местоположение.
2.Условие финансирования. (покупатель может согласиться на большую цену, получая при этом кредит продавца со ставкой % ниже рыночной или финансирование сделки самим продавцом. Для корректировки таких условий применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме )
3.Условие продажи. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между уч-ми сделки сущ. семейная, деловая, связь; если по цене выше рыночной, если для покупателя приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия, для него будет существенным увеличение стоимости его общей собственности, он приобретает смежные объекты недвижимости.
4. состояние рынка. Изменение рыночных условий с течением времени, основными факторами, изменяющими рыночные условия явл.- инфляция, изменения налогового и др отраслей законодательства, изменение в предложении и спросе. Оптим.для состояния рынка, является перепродажа одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами.
5.местоположение. корректировка требуется когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Величина выраж. либо в денеж. Ед. либо в %.6. физические характеристики. ( размеры, качество материала, внешнем виде, % износа, состояние окружающей среду, функц. возможности, эстетические хар-ки,)
7. экономические характеристики. (характеристики, влияющие на вел-ну чистого текущего дохода: текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды 8. Использование. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи используются не так, как объект оценки.. Если 2 объекта находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как подобные.
9. корректировка стоимости не связанная с недвижимостью. ( ст-ть оборудования, мебели, приборов, посуды должна учитываться отдельно, т.к. эконом хар-ки таких объектов не совпадают с хар-ками недвиж. При оценке недвижимости компоненты оценки не связ с недвижимостью )