1.2. Условия получения ипотечного кредита в России

Процесс ипотечного кредитования можно разделить на несколько этапов:

• предварительный - сбор документов и информации о клиенте и объекте ипотеки, обсуждение условий получения кредита на покупку жилья с заемщиком;

• принятие решения о выдаче кредита - оценка финансового риска, размеры кредита, проценты и другие условия получения ипотечного кредита;

• заключение договора;

• погашение кредита;

• закрытие ипотечного кредита.

Условия ипотеки, как и любого другого кредита, характеризуются прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой [18].

Срок кредита при ипотеке может составлять от 3 до 50 лет. Наиболее популярные сроки ипотеки – 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика. Но существуют программы ипотеки, которые продлевают срок кредитования на пенсионный период, максимально до 75 лет заемщика на момент погашения ипотечного кредита.

Для заемщика срок ипотеки определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотеки, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока ипотечного кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и стоимости этого жилья.

Обычно банки утверждают процент ипотеки в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как он зависит от объекта кредитования, рынка недвижимости, формы подтверждения доходов, срока кредитования, первоначального взноса.

Наиболее распространенным типом ипотечных ставок являются фиксированные. Они не меняются в течение всего срока ипотечного кредитования. Также существуют плавающие ставки. Они привязываются к усредненному значению процентной ставки межбанковского рынка.

Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье. При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита [19].

Аннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме. Аннуитетные платежи рассчитываются следующим образом (формула 1.1):

, (1.1)

где X - размер аннуитетного платежа;

S - сумма кредита;

p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях;

m - срок кредита, в месяцах.

Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства [19].

Для заемщика, согласного выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке принята в размере 11% годовых.

Из приведенных таблиц (табл. 1.1 и табл. 1.2) видно, что в случае дифференцированных платежей (табл. 1.1), в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться.

В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993.39 руб. (табл. 1.2). В итоге, к концу года ипотечный кредит будет погашен. Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785.46 руб., а во втором варианте – 143920.68 руб. Разница в 135.22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей.

Таблица 1.1

Расчет дифференцированных платежей

Месяцы	Сумма кредита на начало	Процент	Оплата кредита	Итого платеж	Сумма кредита на конец
1	135 700.00	1 243.92	11 308.33	12 552.25	124 391.67
2	124 391.67	1 140.26	11 308.33	12 448.59	113 083.34
3	113 083.34	1 036.60	11 308.33	12 344.93	101 775.01
4	101 775.01	932.94	11 308.33	12 241.27	90 466.68
5	90 466.68	829.28	11 308.33	12 137.61	79 158.35
6	79 158.35	725.62	11 308.33	12 033.95	67 850.02
7	67 850.02	621.96	11 308.33	11 930.29	56 541.69
8	56 541.69	518.30	11 308.33	11 826.63	45 233.36
9	45 233.36	414.64	11 308.33	11 722.97	33 925.03
10	33 925.03	310.98	11 308.33	11 619.31	22 616.70
11	22 616.70	207.32	11 308.33	11 515.65	11 308.33
ИТОГО		8 085.46		143 785.46

При ипотеке валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. В Росси кредит с ипотекой можно взять в рублях, долларах США, евро, швейцарских франках и даже в японских иенах. По статистике большинство ипотечных кредитов берется в рублях.

Таблица 1.2

Расчет аннуитетных платежей

Месяцы	Сумма кредита на начало	Процент	Кредит + процент	Аннуитет	Сумма кредита на конец
1	135 700.00	1 243.92	136 943.92	11 993.39	124 950.53
2	124 950.53	1 145.38	126 095.91	11 993.39	114 102.52
3	114 102.52	1 045.94	115 148.46	11 993.39	103 155.07
4	103 155.07	945.59	104 100.65	11 993.39	92 107.26
5	92 107.26	844.32	92 951.58	11 993.39	80 958.19
6	80 958.19	742.12	81 700.31	11 993.39	69 706.92
7	69 706.92	638.98	70 345.90	11 993.39	58 352.51
8	58 352.51	534.90	58 887.41	11 993.39	46 894.02
9	46 894.02	429.86	47 323.88	11 993.39	35 330.49
10	35 330.49	323.86	35 654.35	11 993.39	23 660.96
11	23 660.96	216.89	23 877.85	11 993.39	11 884.45
12	11 884.45	108.94	11 993.39	11 993.39	0.00
ИТОГО		8 220.69		143 920.68

Увеличить сумму ипотечного кредита, которую готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков. При ипотечном кредитовании нередка ситуация, когда заемщику не хватает суммы кредита, которую предлагает банк. В этом случае можно привлечь созаемщиков. Созаемщик – это лицо, доходы которого учитываются банком при расчете размера ипотечного кредита. В зависимости от требований ипотечного банка, созаемщиком может стать либо только супруг, либо только родственник, либо вообще любое лицо. Допустимое количество созаемщиков так же зависит от требований конкретного ипотечного банка. Обычно это не более 4-5 человек. Кроме того, созаемщик несет солидарную ответственность с заемщиком по ипотечному кредиту. Для оформления ипотеки созаемщик должен предоставить в ипотечный банк тот же набор документов, что и сам заемщик кредита [18].

Поручитель – это лицо, которое гарантирует выполнить перед ипотечным банком обязательства заемщика ипотечного кредита в случае, если последний не сможет самостоятельно отвечать по этим обязательствам. В роли поручителей могут выступать не только физические, но и юридические лица.

Банк, работающий с ипотекой, может потребовать от заемщика подтверждения доходов при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Кроме доходов самого заемщика, банк может рассмотреть зарплату супруга или поручителей. В этом случае потребуется справка о доходах от каждого созаемщика и поручителя.

Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства. В первую очередь требования касаются года постройки и технического состояния ипотечного жилья. В течение всего срока ипотечного кредитования, который обычно длится десятилетия, залог по ипотеке должен сохранять свою ликвидность (возможность продажи на рынке без потерь в стоимости).

Право собственности на жилье принадлежит заемщику ипотечного кредита, но оно ограничено договором залога этого жилья, который действует до момента полного погашения кредита. Это ограничение означает, что необходимо получать разрешение организации-кредитора на продажу или обмен этого жилья, сдачу его в аренду, на осуществление перепланировки, а иногда и на регистрацию (прописку) в квартире любого человека, кроме собственника [8].

И наконец, если ипотечный кредит берется для покупки жилья в строящемся доме, то право собственности на жилье может быть оформлено только после окончания строительства. Именно поэтому процентные ставки на ипотечное кредитование по строящемуся жилью, как правило, бывают выше ставок по жилью на вторичном рынке.

Если ипотека – не первый кредит, то положительная кредитная история заемщика может быть дополнительным преимуществом при получении ипотеки. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита. Кредитная история – это информация, которая характеризует исполнение заемщиком принятых на себя обязательств по кредитным договорам.

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье. Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту [18].