Анализ ставок аренды

Таблица 7

№ п/п	Описание объекта	Ставка арен­ды в год, руб. /m2	Источник информации
1.	Индивидуальный жилой дом с с/х постройками и земельным участком расположенный по адресу г. Омск ул. 17-я Северная 53/35/9, 2к	950	«Недвижимость» № 43(839) от 31 октября – 6 ноября 2011 г..
2.	Индивидуальный жилой дом с с/х постройками и земельным участком расположенный по адресу г. Омск ул. 16-я Северная 42/25/9, 3к	1000	«Недвижимость» № 43(839) от 31 октября – 6 ноября 2011 г..
3.	Индивидуальный жилой дом с с/х постройками и земельным участком расположенный по адресу г. Омск ул. 31я Северная 54/39/12, 3к	889	«Недвижимость» № 43(839) от 31 октября – 6 ноября 2011 г..
4.	Индивидуальный жилой дом с с/х постройками и земельным участком расположенный по адресу г. Омск ул. 25-я Северная 54/45/8, 4к	845	«Недвижимость» № 43(839) от 31 октября – 6 ноября 2011 г..
	Среднее значение:	921

Реконструированный отчет о доходах 3-комнатного индивидуального жилого дома с с/х постройками и земельным участком

Таблица 8

1 Потенциальный валовый доход Индивидуальный жилой дом с с/х постройками и земельным участком расположенный по адресу г. Омск ул. 33-я Северная дом 58 68,4*2500	171000
Прочие доходы Потеря арендной платы 25% 0,25*205200	6000 51300
Итого	57300
2 Действительный валовый доход 171000+6000-57300 Операционные расходы: Налог на имущество 0,01% 146*0,01 Страхование объекта Прочие	119700 14,6 550 5000
Итого	5564,6
Переменные расходы: Эксплуатация и текущий ремонт	15000
Прочие	2000
Итого	17000
Итого операционные расходы	34000
Коэффициент операционных расходов 34000/171000=0,198	20%
3 Чистый операционный доход (NOI) 171000-34000	137000

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

Используя вышерассмотренную формулу, рассчитаем стоимость объекта:

PV = NOI / R

R₀=(R₁*k₁+R₂*k₂+R₃*k₃+R₄*k₄)

R=I/V

R₁=137000/1050000=0,13

R₂=137000/850000=0,16

R₃=137000/850000=0,16

R₄=137000/900000=0,15

k₁=0,1 k₂=0,2 k₃=0,3 k₄=0,4

R₀=(0,13*0,1+0,16*0,2+0,16*0,3+0,15*0,4)=0,153

PV=137000 / 0,153 = 895 424,84 (руб.)

Заключение

Точный результат оценки недвижимости можно получить, используя несколько методов. В данной курсовой работе для определения рыночной стоимости объекта недвижимости рассматривались метод сравнения продаж, затратный и доходный подходы.

При методе сравнения продаж объект оценки сравнивался с аналогичным ему объектом на рынке недвижимости, а так как абсолютно одинаковых объектов не существует, то и стоимость объекта оценки получилась приблизительной и не точной. Эта стоимость составила 1286604 рублей.

По затратному методу здание оценивалось на основе определения затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Рыночная стоимость полного права собственности оцениваемого объекта по данному методу составила 293729,89 рублей.

Доходный метод основан на определении стоимости объекта оценки, которая должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная доходным методом, составила 895424,84 рублей.

В результате того, что при оценке использовалось несколько подходов, то получились разные результаты. В данной ситуации необходимо согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

В итоге согласования была получена стоимость оцениваемого объекта, равная 909139 рублей, которая и является в данной курсовой работе рекомендуемой.