6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика, в отношении эффективного использования собственности исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает выбор такого использования из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых и юридически допустимых вариантов, при котором достигается максимально возможная доходность.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования включает в себя проверку соответствия различных вариантов использования, соответствующих следующим критериям:

1.Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах, земельным и природоохранным законодательством.

2.Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

3.Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какие физически осуществимые и разрешенные законом виды использования являются доходны­ми.

4.Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых видов использования будет приносить максимальный чистый доход, и соответственно, обеспечит максимальную текущую стоимость оцениваемого объекта.

Законодательно разрешенным является использование земельного участка под строительство жилого дома

Таким образом, физически осуществимым является возможность использования объекта недвижимости для проживания людей. Данное использование является финансово осуществимым и максимально эффективным в рамках вышеуказанных условий.

7. Анализ рынка недвижимости

Индекс МРН-РТС в текущем месяце увеличился до отметки в 2128 пунктов, что на 80 пунктов выше, чем в предыдущем месяце.

Увеличение средней цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья составило 3,9%, в том числе на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах цены увеличились на 3,5%. При этом в кирпичных домах цены предложения увеличились на 3,6%. Цены на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке в секторе бизнес-класса, увеличились на 2,3%. В типовых домах-новостройках цены увеличились на 2,9%.

Объемы квартир, предлагаемых к продаже в различных секторах рынка, изменились. Явную тенденцию приобрело уменьшение доли квартир, предлагаемых к продаже в монолитных домах.

Максимум увеличения цен был зафиксирован в Юго-Западном административном округе (+5,8%), минимум увеличения цен пришелся на Южный административный округ (+0,5%).

Доли административных округов в общем объеме рынка изменились незначительно.

Прогноз

В ноябре рынок оживился и практически во всех его сегментах цены подросли. При этом наметившийся рост пока не стал явным трендом. Для изучения причин такого явления необходимо получить данные за несколько месяцев. Поэтому пока можно говорить только о колебательных процессах. Во всяком случае, наметившийся рост не компенсировал снижение цен, которое началось в конце лета.

Уже сейчас можно предположить, что годовой рост цен не покроет инфляционные издержки и вероятнее всего декабрь не окажет значительного влияния на итоги года.