9. Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхода

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строи­тельства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

• оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;

• расчет восстановительной стоимости расположенных на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства);

• установление величины накопленного износа,

• расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;

• корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие стоимость улучшений ( реконструкция[6], модернизация[3], евроремонт и т.д.);

• определение предпринимательского дохода;

• суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучше­ний с учетом износа и предпринимательского дохода.

При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т.е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный участок (прав собственности, аренды, сервитута и иных вещных и обязательственных прав). В настоящем отчете оценка земельного отчета не производилась в связи с отсутствием на него правоустанавливающих доку­ментов.

Необходимо отметить, что земельный участок (местоположение), даже при отсутствии оформленных на него прав_, может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.к.) в случае, если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на прак­тике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформ­ленных прав землепользования производится через поправки на местополо­жение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.

Расчет восстановительной стоимости улучшений

Расчет восстановительной стоимости [1] улучшений выполнен с исполь­зованием затратного метода на основе оценки стоимости строительства ана­логичного объекта (стоимости замещения).

Определение стоимости строительства осуществляется по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем "Индексы цен в строительстве". На данном этапе в соответствии с принятым алгоритмом расчетов определяется первоначальная восстановительная стоимость без учета последующего вклада евроремонта в текущую стоимость объекта.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется по следующей формуле: C2011=C1969 х И1969/1984 х И1984/2011

С₂₀₁₁ - восстановительная стоимость всего оцениваемого объекта без уче­та износа в ценах на 25 октября 2011 г.;

С_{вос об1969} - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969 г.;

И_1969/1984 - индекс изменения цен на СМР за период с 1969 г. по 1984 г.;

И_1984/2011 – индекс изменения цен на СМР за период с 1984 г, по ноябрь 2011г.;

Восстановительная стоимость объекта без учета стоимости земли в ценах 1969 года будет определяться по формуле:

C_{1969 дом}= C₁ х S =22.8руб./м³ х 168м³ =3830,4руб.

C_{1969 вер}= C₁ х S =15руб./м² х 75м² =1125руб.

C_{1969 сар}= C₁ х S =41,1руб./м² х (3,8+9,8+13,6)м³ =1117,92руб.

C_{1969 кал,вор}= C₁ х S =12,6руб./м² х 6м² =75,6руб.

C_{1969 туал}= C₁ х S =33,8руб./м³ х 2м³ =67,6руб.

C_{1969 гар}= C₁ х S =25,5руб./м³ х 42м³ =1071руб.

C_{1969 терр отк}= C₁ х S =21,3руб./м³ х 15,4м³ =328,02руб.

где: C1969 – восстановительная стоимость помещения оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969 г.;

C₁ – восстановительная стоимость 1 кв. м. помещения оцениваемого объекта в ценах 1969 г.;

S – строительный объем оцениваемого объекта.

С_м2_дом=3830,4/68.4=56руб./ м²

где: С_м2– восстановительная стоимость 1 м² оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969 г.;

C_{1969 дом} = 56руб./м² х68.4м²=3830,4 руб.

где: C1969 – восстановительная стоимость помещения оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969 г.;

Затем с помощью последовательной индексации проводится перевод вос­становительной стоимости оцениваемого объекта из цен 1969 г. в цены на 25 октября 2011г.:

С_2011дом = С₁₉₆₉ х И₁₉₆₉/₁₉₈₄ х И₁₉₈₄/₂₀₁₁ = 3830,4 х 1,24 х 52,38 = 248789,08руб.

С_2011вер = С₁₉₆₉ х И₁₉₆₉/₁₉₈₄ х И₁₉₈₄/₂₀₁₁ = 1125 х 1,24 х 18,4= 25668руб.

С_2011сар = С₁₉₆₉ х И₁₉₆₉/₁₉₈₄ х И₁₉₈₄/₂₀₁₁ = 1117,92х 1,24 х 18,6= 25789,71руб.

С_2011туал= С₁₉₆₉ х И₁₉₆₉/₁₉₈₄ х И₁₉₈₄/₂₀₁₁ = 67,6 х 1,24 х 13,19= 1105,64руб.

С_2011гар = С₁₉₆₉ х И₁₉₆₉/₁₉₈₄ х И₁₉₈₄/₂₀₁₁ = 1071х 1,24 х 14,24= 18911,29руб.

С_{2011терр.отк} = С₁₉₆₉ х И₁₉₆₉/₁₉₈₄ х И₁₉₈₄/₂₀₁₁ = 328,02 х 1,24 х 15,8= 6426,57руб.

где: С ₂₀₁₁ - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 25 октября 2011 г.;

С₁₉₆₉ - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969 г.;

И₁₉₆₉/₁₉₈₄ - индекс изменения цен на СМР за период с 1969 г по 1984г.;

И₁₉₈₄/₂₀₁₁ - индекс изменения цен на СМР за период с 1984 г, по ноябрь 2011г.

Таблица 6

Конструкции	Уд. вес			Физический износ элемента	К износ	Индекс СМР за 4 кв	Индекс СМР
Фундаменты	0,06			0,25	0,015	103,92	6,24
Стены и перегородки	0,24			0,32	0,048		24,94
Перекрытия	0,08			0,68	0,017		8,31
Кровля	0,03			0,18	0,005		3,12
Полы	0,07			0,25	0,013		7,27
Проемы	0,13			0,15	0,02		13,51
Отделочные работы	0,18			0,22	0,04		18,71
Внут. сан.тех. и элект. уст-ва	0,14			-	-		-
Прочие работы	0,07			-	-		-
		100	1,4		0,158		82,1

Веранда:

-восстановительная стоимость 1м²=75

Таблица 7

Конструкции	Уд. вес			Физический износ элемента	К износ	Индекс СМР за 4 кв	Индекс СМР
Фундаменты	0,11			0,20	0,022	103,92	2,29
Стены и перегородки	0,09			0,19	0,017		1,77
Перекрытия	0,08			0,20	0,016		1,66
Кровля	0,25			0,18	0,045		4,68
Полы	0,22			0,19	0,042		4,36
Проемы	0,07			0,17	0,012		1,25
Отделочные работы	0,12			0,19	0,023		2,39
Внут. сан.тех. и элект. уст-ва	0,02			-	-		-
Прочие работы	0,04			-	-		-
		100	1,32		0,177		18,4

Сарай:

-восстановительная стоимость 1м²=41,1

Таблица 8

Конструкции	Уд. вес			Физический износ элемента	К износ	Индекс СМР за 4 кв	Индекс СМР
Фундаменты	0,12			0,20	0,024	103,92	2,49
Стены и перегородки	0,39			0,19	0,074		7,69
Перекрытия	0,13			0,19	0,025		2,6
Кровля	0,18			0,17	0,031		3,22
Полы	0,12			0,17	0,020		2,08
Проемы	0,03			0,16	0,005		0,52
Отделочные работы	0,01			-	-		-
Внутреннее электроосвещение	0,02			-	-		-
		100	1,08		0,179		18,6

Калитка и ворота:

-восстановительная стоимость 1м²=12,6

Уборная

-восстановительная стоимость 1м³=33,8

Таблица 9

Конструкции	Уд. вес			Физический износ элемента	К износ	Индекс СМР за 4 кв	Индекс СМР
Фундаменты	0,08			0,20	0,016	103,92	1,66
Стены и перегородки	0,34			0,15	0,051		5,30
Перекрытия	0,13			0,17	0,022		0,09
Кровля	0,19			0,17	0,032		3,33
Полы	0,14			0,16	0,022		2,29
Проемы	0,03			0,16	0,005		0,52
Отделочные работы	0,02			-	-		-
Внутреннее электроосвещение	0,03			-	-		-
		100	1,01		0,148		13,19

Гараж:

-восстановительная стоимость 1м³=25,5

Конструкции	Уд. вес			Физический износ элемента	К износ	Индекс СМР за 4 кв	Индекс СМР
Фундаменты	0,17			0,19	0,032	103,92	3,33
Стены, колонны и перегородки	0,30			0,19	0,057		5,92
Перекрытия и покрытия	0,06			0,18	0,011		1,14
Кровля	0,07			0,18	0,013		1,35
Полы	0,07			0,17	0,012		1,25
Проемы	0,06			0,19	0,012		1,25
Прочие работы	0,04			-	-		-
Внутреннее электроосвещение	0,18			-	-		-
		100	1,1		0,137		14,24

Терраса открытая:

-восстановительная стоимость 1м³=21,3

Конструкции	Уд. вес			Физический износ элемента	К износ	Индекс СМР за 4 кв	Индекс СМР
Фундаменты	0,18			0,17	0,031	103,92	3,22
Стены, колонны и перегородки	0,23			0,15	0,035		3,64
Перекрытия и покрытия	0,14			0,15	0,021		2,18
Кровля	0,19			0,15	0,029		3,02
Полы	0,17			0,15	0,026		2,70
Проемы	0,06			0,16	0,010		1,04
Прочие работы	0,02			-	-		-
Внутреннее электроосвещение	0,1			-	-		-
		100	0,93		0,152		15,8

Примененные выше индексы цен на СМР были определены с использованием бюллетеня информационных материалов для строителей и других указанных в разделе XII настоящего отчета документов и материалов.

Определение накопленного износа объекта оценка

Износ - это обусловленное различными причинами уменьшение стоимости объекта оценки. Он используется для определения, в рамках затратно­го подхода, текущей стоимости оцениваемого объекта с помощью корректировки его восстановительной стоимости. Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний. Их общая сумма называется накопленным изно­сом.

Согласно, технического паспорта и с учетом корректировок физический износ оцениваемого объекта составляет 22,9%. Указанная величина была принята для проведения дальнейших расчетов в качестве размера накопленного износа:

С _{вост дом} = С₂₀₁₁ х (1–К_изн) =248789,08 х (l - 0,229)=192065,17 (руб.)

С _{вост вер} = С₂₀₁₁ х (1–К_изн) =25668х (l - 0,177)=21124,76 (руб.)

С _{вост сар} = С₂₀₁₁ х (1–К_изн) =1117,92 х (l - 0,179)=917,81 (руб.)

С _{вост туал} = С₂₀₁₁ х (1–К_изн) =1105,64 х (l - 0,148)=942,005 (руб.)

С _{вост гар} = С₂₀₁₁ х (1–К_изн) =18911,29 х (l - 0,137)= 16320,44 (руб.)

С _{вост терр.отк} = С₂₀₁₁ х (1–К_изн) =6426,57 х (l - 0,152)=3084,75 (руб.)

С_зем=С_тА*10_лет*Sм²=164756,59*10*546,3=900065,25

С _{вост общ}=С_{вост дом}+С_{вост вер}+С_{вост сар} +С_{вост туал}+С_{вост гар}+С_{вост терр.отк}+С_зем= =192065,17 + 21124,76 + 917,81 + 942,005 + 16320,44 + 3084,75 + 900065,25 = 1134520,2

где: С_вост. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом на­копленного износа в ценах на 25 октября 2011 г.;

С ₂₀₁₁ - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета из­носа в ценах на 25 октября 2011 г.;

К_изн – коэффициент учета накопленного износа в размере 0,229% от вос­становительной стоимости объекта оценки. Затраты на ремонт в текущих ценах составили: 43982,92 руб.

Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода. В связи с тем, что наиболее эффективным использованием принято использование в качестве жилого помещения, коэффициент предпринимательского дохода принимаем равным 15,3 %.

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием за­тратного метода производится по следующей формуле:

К_д = 1,15

К_ндс = 1,18

С_зат^дом = (С_вост+С_рем) х К_д х К_ндс = (192065,17+43982,92)х1,15х1,18 =320317,26(руб.)

где: С _зат - рассчитанная затратным методом стоимость оцениваемого объекта;

С _восст - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом на­копленного износа в ценах на 25 октября 2011 г.;

С _рем – стоимость евроремонта (без НДС) оцениваемого объекта в текущих ценах;

К_д – коэффициент учета предпринимательского дохода;

К _ндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

С_зат= С_зат^дом +[( С _{вост терр.отк}+С _{вост вер}+С _{вост сар}+С _{вост туал}+С _{вост гар}+С _{вост дом})*1,15*1,18 ]+С_зем*1,18 = 320317,26 + [(21124,76 +21124,76 +917,81 +942,005 +16320,44 +3084,75)*1,15*1,18]+ 900065,25*1,18= 1 468 583,5(руб)