27. Обязательные разделы отчета об оценке недвижимости

А. Основные факты и выводы

• Общая информация, идентифицирующая объект

• Результаты оценки примененных подходов

• Итоговая стоимость

Б. Задание на оценку

В. Сведения о заказчике и об оценщике

Г. Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки

Д. Применяемые стандарты оценочной деятельности

Е. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы

Ж. Анализ рынка объекта оценки, других внешних факторов

З. Описание процесса оценки

И. Согласование результатов.

28. Основные этапы сравнительного подхода при оценке объекта недвижимости

1. Подробное исследование рынка, на основании которого выбираются основные ценообразующие факторы, и собирается подробная информация об объектах-аналогах

2. Определение единицы сравнения

3. Проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями

4. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

29. Методы и техники сравнительного подхода

Техника качественного сравнения.

Условия:

1. Число элементов сравнения превышает количество объектов-аналогов

2. Невозможно количественно измерить величину корректировки, поэтому определяется только направление корректировки (вниз или вверх)

3. Влияние каждой корректировки на стоимость одинаково

4. Аналоги должны быть как можно ближе к объекту оценки

Техника компенсационных корректировок:

1. Техника предусматривает внесение поправки в цену сделки с объектом аналогом, имеющим некоторый недостаток в сравнении с объектом оценки

2. Поправка равна расчетной прибавке к цене, обеспечивающей «компенсацию» недостатка

3. Возможные компенсации:

   • Обременение объекта-аналога договором аренды

   • Обременение земельного участка сервитутом

   • Условие финансирования

   • Особые нерыночные условия

Техника парных сравнений.

Условия:

1. Наличие информации об объектах-аналогах, отличающихся только одним элементом сравнения (пара объектов)

2. Количество объектов-аналогов должно быть больше элементов сравнения на 1

3. При абсолютных корректировках всегда получается одинаковая скорректированная стоимость по всем объектам аналогам

4. При относительных корректировках необходим этап согласования, т.к. скорректированная стоимость по аналогам отлична

Техника факторного анализа.

Условия:

1. Количество объектов-аналогов намного больше, чем элементов сравнения

2. Корреляционная связь (проявляется в среднем при массовом наблюдении)

3. Возможность определения значимого коэффициента корреляции между стоимостью и элементом сравнения

4. Установление регрессионной зависимости

36. Затратный подход к оценке недвижимости, методы определения новой стоимости замещения (воспроизводство)

Метод капитализа­ции издержек предусматривает определение рыночной стоимости V_o объекта как будущей стоимости FV частей E_j (1<j<k) затрат (издержек), рассредоточенных по k периодам, предшество­вавшим дате оценки (продолжительность периода принимается равной одному кварталу). При оценке объекта с новыми улучшения­ми выражение для рыночной стоимости можно записать в виде:

,

.

Обозначения:

E_j - денежная сумма, выплаченная девелопером в порядке ком­пенсации основных и прочих (проектных, строительных и эксплуа­тационных) издержек j-го периода, «приписанная» к концу этого периода - при типичном для рынка строительных услуг графике платежей по периодам, предусматриваемым подрядными договорами;

E_b* - издержки на создание улучшений;

E_d, E_id - прямые и косвенные издержки на создание улучшений;

E_ad - дополнительные расходы, понесенные девелопером в пери­од от момента приемки-передачи готового объекта до момента продажи или до начала полномасштабной доходной эксплуатации соответственно;

E_o - «стартовые» издержки (j=0), включающие в себя затраты E_l на приобретение права застройки земельного участка и авансовые платежи E_a подрядчикам (E_o= E_l + E_a);

Y_ocq – типичная для рынка общая квартальная («q» -quarter) норма отдачи на капитал, вло­женный в новое строительство.

Оценка рыночной стоимости объ­екта с новыми улучшениями обеспечивает учет и «приходящуюся» на издержки прибыль предпринимателя (общую прибыль девелопера и кредитора), равную E_b*Pr^*

V_o=E_l+E_b*+Prof^*=E_l+E_b*(1+Pr^*).

Величина Prof^* прибыли предпринимателя (девелопера) как дохода на вложенный капитал определяется не только величиной издержек на создание улучшений, но также и величиной расходов на приобретение права застройки земли. Однако право использова­ния этой прибыли принадлежит исключительно девелоперу, запла­тившему за право застройки рыночно обоснованную цену. Расчетная величина прибыли может быть получена девелопером только в период экономической жизни улучшений, обращаясь в ноль одно­временно с утилизацией улучшений. Именно поэтому здесь коэффициент прибыли предпринимателя Pr^* отнесена не к полной сумме издержек проекта, а только к величине затрат на создание улучшений.

Сложнее формируется модель метода капитализации издержек при оценке объекта, бывшего в употреблении. Здесь учитывается то, что при эксплуатации готового объекта собственник регулярно получает доход I_o, «очищенный» от всех операционных расходов, но включающий в себя предстоящие платежи по кредиту. В составе этого дохода непременно имеются две части, одна из которых («амортизационная») I_of обеспечивает возврат собственного и заемного капитала, а вторая I_on – доход на собственный и заемный капитал. Видно, что доход I_on компенсирует (возвращает) часть издержек на создание объекта, доход на капитал I_of обеспечивает собственни­ку (и кредитору) объекта получение части полагающейся ему (и кредитору) прибыли предпринимателя. Следовательно, рыночную стоимость бывшего в эксплуатации объекта можно определить как:

.

Рассмотренный метод капитализации издержек целесообразно использовать для расчета рыночной стоимости только что построен­ного объекта или объекта, бывшего в доходной эксплуатации не более 10 лет. При больших сроках функционирования объекта предпочтение отдается затратному, предусматривающему определение стоимости объекта путем суммирования подлежащих компенсации (реальных и вмененных) издержек на приобретение земли и созда­ние улучшений, с учетом прибыли предпринимателя и потерь стоимости, связанных с износом и устареванием.