- •26. Основные этапы оценки недвижимости
- •27. Обязательные разделы отчета об оценке недвижимости
- •28. Основные этапы сравнительного подхода при оценке объекта недвижимости
- •29. Методы и техники сравнительного подхода
- •36. Затратный подход к оценке недвижимости, методы определения новой стоимости замещения (воспроизводство)
- •Алгоритм реализации методов затратного подхода
- •37. Затратный подход к оценке недвижимости, износ улучшения
- •Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания
- •38. Затратный подход к оценке недвижимости, прибыль предпринимателя
- •39. Методы оценки земельного участка
- •40. Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования
26. Основные этапы оценки недвижимости
1. Заключение с заказчиком договора об оценке
Оценщик обязан предоставить заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности.
В договоре об оценке необходимо указать:
Вид объекта с точным указанием адреса и описанием основных характеристик
Вид определяемой стоимости
Размер и условия выплаты вознаграждения за проведение работ по оценке
Сведения о принадлежности оценщика к СРО
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки
Оценщик осуществляет сбор и обработку информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости. Заказчик осуществляет сбор и обработку:
правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
данных бухгалтерского учета и отчетность, относящихся к объекту оценки;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки.
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. Оценщик анализирует рынок, его историю, текущую конъектуру и тенденции, а также выбирает аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
4. Выбор методов оценки в рамках каждого из всех возможных подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. Оценщик осуществляет необходимые расчеты стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик, результатов анализа рынка, а также анализирует риски, уменьшающие стоимость объекта. Оценщик обязан использовать 3 подхода: Затратный, доходный и сравнительный.
5. Согласование результатов. Стоимость, полученная методами доходного подхода (Voc), затратного подхода (Voi), сравнительного подхода (Vom). Цель: определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект. Эти преимущества и недостатки можно оценить следующими критериями (присвоить вес - w):
Учет влияния рыночной ситуации на дату оценки объекта
Полнота информации, необходимая для реализации подхода
Достоверность используемой информации при реализации подхода
Учет специфических особенностей объекта оценки
Учет влияния возможных рисков при определении стоимости. Стоимость объекта (V0=wcVoc+wiVoi+wmVom)
6. Оформление результатов оценки (составление и передача заказчику отчета об оценке).
Принцип существенности (должна быть изложена информация, существенная с точки зрения стоимости объекта)
Принцип обоснованности (использованная информация должна быть подтверждена)
Принцип однозначности (содержание не должно вводить в заблуждение, допускать неоднозначности)
Принцип проверяемости (описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости привести к аналогичным результатам)
Принцип достаточности (отчет не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки, если она не является обязательной, промежуточной)