- •Состав и краткое содержание работ
- •1. Исходные данные для выполнения работы
- •1. 1. Анализ ситуации на рынке недвижимости
- •2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода
- •2. 1. Алгоритм реализации затратного подхода
- •2. 2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества
- •2. 3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста
- •2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат
- •3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода
- •3.1. Алгоритм реализации доходного подхода
- •3.2. Реконструкция отчета о доходах
- •3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации
- •4. Согласование результатов оценки
- •Заключение
- •Приложения
- •Список использованной литературы
- •1. Григорьев в. В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. - м.: инфра-м, 1997. - 320 с.
- •2. Тарасевич е. И. Оценка недвижимости. - сПб.: сПбГту, 1997.-424 с.
- •Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения
2. 2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества
Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения - 1 м3 строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969 г. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.
Определение восстановительной стоимости строительства здания производится в следующем порядке:
1. По данным сборников УПВС (из прил. 2), подбирается и выписывается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам относят:
• назначение здания (административное, производственное или складское);
• общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;
• характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;
• расчетный (строительный) объем здания.
Расчетный (строительный) объем оцениваемого ( ) здания определяется по формуле:
, м3 (1)
где L – длина объекта оценки, м;
B – ширина объекта оценки, м;
H – высота объекта оценки, м.
2. Непосредственно по таблице УПВС определяется единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен ( , руб./м3), с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки (также по прил. 2).
3. Производится корректировка выбранного единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости при обнаружении отличий между объектом-аналогом и объектом оценки по ряду существенных признаков.
Эта операция выполняется в соответствии с указаниями по формуле:
, руб./м3 (2)
где Ki — поправочные коэффициенты на следующие признаки:
а) различие в группе капитальности здания-аналога и оцениваемого (т.е. есть отличия по типу основных несущих конструкций);
б) расхождения в технических характеристиках прочих элементов зданий.
Порядок корректировок единичных укрупненных показателей восстановительной стоимости следующий:
а) в тех случаях, когда техническая характеристика оцениваемого здания по капитальности не совпадает с аналогом, необходимо пользоваться переходными коэффициентами. Особенности распределения зданий по группам капитальности представлены в прил. 3. Переходные коэффициенты от одной группы капитальности к другой приведены в прил. 4.
б) корректировки на расхождение технических характеристик прочих элементов здания производить в соответствии со справочными данными и разъяснениями, указанными в прил. 5.
4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС69).
, руб. (3)
где V – расчетный объем здания, м3;
С69 – стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./м3.
Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат.
5. Осуществляется пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость объекта-оценки в ценах на текущую дату:
(4)
где И84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г. (принимается по исходным данным);
ИД.о./84 – индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию (определяются в соответствии с разъяснениями, приведенными в прил. 6);
– сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства (учитываемые в работе налоги приведены в прил. 7);
kКИ’ – коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969 г. (принимается по заданию);
kПП – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя (принимается по заданию).