- •Состав и краткое содержание работ
- •1. Исходные данные для выполнения работы
- •1. 1. Анализ ситуации на рынке недвижимости
- •2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода
- •2. 1. Алгоритм реализации затратного подхода
- •2. 2. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества
- •2. 3. Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста
- •2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат
- •3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода
- •3.1. Алгоритм реализации доходного подхода
- •3.2. Реконструкция отчета о доходах
- •3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации
- •4. Согласование результатов оценки
- •Заключение
- •Приложения
- •Список использованной литературы
- •1. Григорьев в. В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. - м.: инфра-м, 1997. - 320 с.
- •2. Тарасевич е. И. Оценка недвижимости. - сПб.: сПбГту, 1997.-424 с.
- •Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения
1. 1. Анализ ситуации на рынке недвижимости
В этом разделе студентами самостоятельно производится краткий анализ текущей (за последний год) ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости (производственного, офисного и складского назначения). Допускается исследование данных по другим сегментам: жилой и нежилой недвижимости; торгового, гаражного, учебно-научного, гостиничного и другого назначения.
Данный раздел выполняется на основе сбора текущих данных из доступных источников информации (газеты, журналы, буклеты, отчеты строительных и риэлтерских организаций, информационные сайты Интернета, и т.п.).
Цель анализа – выявить основные факторы и тенденции, которые, по мнению студента, могут повлиять на рыночную стоимость объекта оценки в сторону ее увеличения или уменьшения.
Для анализа рыночной ситуации рекомендуется указать период (глубину) исследования, регион, источник информации и, придерживаясь следующей последовательности, определить:
долю рынка данного типа недвижимости;
количество сделок;
участников рынка (основных продавцов и покупателей);
состояние и характер изменения рыночных цен купли-продажи объектов на данном секторе рынка;
состояние и характер изменения арендных ставок по объектам на данном секторе рынка и т. п.
2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода
2. 1. Алгоритм реализации затратного подхода
В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:
1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.
2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).
3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопленного износа (п.1 – п.2).
4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.
5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4 + п.3). При этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.
Стоимость нового строительства – это стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е. без учета износа.
Восстановительная стоимость (reproduction cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, т.е из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.
Стоимость замещения (replacement cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.