2. Метод разбивки по компонентам

При использовании метода разбивки по компонентам стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных укрупненных конструктивных элементов – фундаментов, стен, перекрытий, внутренней отделки, заполнения дверных и оконных проемов, системы водоснабжения и водоотведения и т.д. В структуре затрат по каждому элементу учитывается весь комплекс прямых и косвенных затрат. Таким образом, полная восстановительная стоимость объекта оценки определяется по следующей формуле:

, (6)

где

– объем (площадь или иной измеритель) -го конструктивного элемента объекта оценки;

– стоимость строительства единицы объема (площади или иного измерителя) -го конструктивного элемента объекта оценки в базисном уровне цен, руб.;

– общее количество конструктивных элементов в составе объекта оценки;

– корректирующий коэффициент, учитывающий несоответствие технических характеристик принятого в качестве объекта сравнения аналога и объекта оценки (при совпадении характеристик =1);

– коэффициент, соответствующий индексу изменения стоимости СМР в регионе от базисного периода до даты оценки;

– предпринимательский доход (прибыль девелопера), выраженный в относительных величинах.

3. Метод аналогов

Метод аналогов основывается на использовании данных о стоимости строительства конкретных объектов (аналогов), которые были построены в период, соответствующий периоду строительства объекта оценки, с корректировкой стоимости выбранных аналогов с учетом выявленных различий.

Примером использования метода аналогов является система справочников укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), составленных ООО «КО-ИНВЕСТ».

В отличие от показателей стоимости строительства, рекомендованных в составе сборников УПВС, Справочники УПСС для различных типов объектов недвижимости учитывают весь комплекс затрат на строительство, характерных для различных периодов строительства начиная от 1969 года, включая базисы 1984, 1991, 2000 гг. и до настоящего времени.

При определении классификации различных объектов в составе Справочников вводятся градации строительных объектов по следующим критериям:

1. Класс конструктивной системы – определяется в зависимости от состава строительных конструкций объектов; например, для общественных зданий определено 7 типов конструктивных систем (от КС-1 до КС-7) [28].

2. По году постройки аналога – в качестве ценового и технологического порога определен 1985 год, относительно которого подбираются аналоги и определяются классы качества; при этом все объекты, в которых после 1985 года были проведены капитальный ремонт или реконструкция, независимо от того, когда они были возведены, относятся к классу зданий, построенных после 1985 года.

3. Класс качества – например, для общественных зданий, отнесенных к группе до 1985 года постройки, определен как Standard-69, а для всех остальных зданий предусмотрено четыре класса качества: ECONOM (экономичный), STANDARD (средний), PREMIUM (улучшенный) и DE LUX (люкс) [28].

В составе сборников УПСС указаны не только удельные показатели стоимости объекта соответствующего типа, но и удельный вес (в процентном и денежном выражении) каждого конструктивного элемента в стоимости объекта. При расхождении в характеристиках аналога, представленного в сборниках, от параметров объекта оценки, разработана система поправок на различия в площади, объеме, типе отдельных конструктивных элементов и других показателях, существенных для определения стоимости строительства оцениваемого объекта как нового.

При определении величины ПВС методом аналога в составе расчетов должна учитываться дополнительная сумма, соответствующая предпринимательскому доходу (ПД). Методы определения ПД описываются в следующем разделе данной главы.