- •Тема оценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода
- •1. Общая характеристика затратного подхода
- •Базовые положения затратного подхода
- •4. Затратный подход основывается на следующих принципах оценки:
- •8. Преимущества и недостатки затратного подхода.
- •2 Особенности расчета величины затрат на строительство
- •3. Методы расчета полной восстановительной стоимосмости строений (улучшений)
- •1. Метод сравнительной единицы
- •2. Метод разбивки по компонентам
- •3. Метод аналогов
- •4. Метод количественного обследования
- •4. Износ в оценке недвижимости: понятие, виды износа, сроки жизни улучшений понятие износа
- •Виды износа
- •Сроки жизни
- •5 Методы определения износа в оценке недвижимости
- •Признаки износа строительных конструкций здания для укрупненной предварительной оценки физического износа
- •Определение накопленного износа методом сравнения продаж
Тема оценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.
2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА.
3. МЕТОДЫ РАСЧЕТА ПОЛНОЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИСОТИ СТРОЕНИЙ (УЛУЧШЕНИЙ).
4. ИЗНОС В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ ИЗНОСА, СРОКИ ЖИЗНИ УЛУЧШЕНИЙ.
5. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИЗНОСА В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
1. Общая характеристика затратного подхода
В российской практике оценки недвижимости применение затратного подхода занимает особое место. На начальном этапе формирования рынка недвижимости современной России в условиях дефицита информации о сделках с объектами различного типа, этот подход к оценке являлся наиболее убедительным способом обоснования стоимостных показателей объекта оценки.
Базовые положения затратного подхода
1. В общем случае содержание затратного подхода предусматривает определение стоимости объекта недвижимости на основе учета затрат на создание такого же объекта как нового с корректировкой на все виды износов и устареваний, характерных для объекта оценки.
При этом в состав затрат на создание объекта включаются не только затраты на строительство объекта, учитывающие прибыль инвестора, инициирующего реализацию этого проекта, но и затраты на приобретение земельного участка, на котором осуществляется строительство.
2. Подход основан на постулате: типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий и сооружений) аналогичной полезности.
Основной ценообразующий фактор – понесенные затраты.
3. Тип исходной информации для применения затратного подхода. Можно условно выделить два типа информации, которая составляет основу расчетов стоимости недвижимости: нормативная и рыночная.
К первому типу информации можно отнести все расчеты, связанные с определением стоимости нового строительства на основе нормативных данных, которые являются общедоступными и прозрачными для всех участников строительного рынка.
Второй тип информации объединяет сведения о рынке земельных участков, доходности инвестиций в строительство объектов соответствующего типа, факторов рыночной среды, определяющих функциональное и внешнее устаревание оцениваемого объекта.
Таким образом, в современном понимании, обладая определенной спецификой расчетов, затратный подход, так же как доходный и сравнительный подходы, неотделим от рынка недвижимости.
4. Затратный подход основывается на следующих принципах оценки:
- принцип замещения (основной принцип оценки для затратного подхода; согласно этому принципу рациональный покупатель не заплатит за предлагаемую собственность больше той суммы затрат, которая необходима для покупки аналогичного земельного участка и строительства улучшений, обладающих эквивалентной полезностью, с учетом оплаты управления инвестициями в строительство);
- принцип наиболее наилучшего и наиболее эффективного использования (является ключевым для процедуры оценки недвижимости с применением затратного подхода и распространяется как на оценку земельного участка с анализом различных вариантов застройки, так и на улучшения участка с определением варианта использования, который обеспечивает наиболее высокую стоимость объекта оценки на свободном рынке недвижимости);
- принцип спроса и предложения (предусматривает не только возможность изменения цен на свободные земельные участки в зависимости от рыночной конъюнктуры, но и влияние соотношения спроса и предложения на ценообразование в строительстве и уровень компенсаций за управление инвестициями в строительную отрасль);
- принцип остаточной продуктивности (позволяет выделить стоимость земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, исходя из распределения доходов, приходящихся на земельный участок и улучшения);
- принцип оптимальной экономической величины (позволяет определить критерии оценки потребительских свойств улучшений, с одной стороны, и выявить оптимальные геометрические характеристики земельного участка для различных вариантов застройки, с другой стороны; несоответствие размерных параметров земельного участка и улучшений оптимальным экономическим величинам приводит к снижению стоимости объекта недвижимости);
- принцип вклада ( в контексте затратного подхода означает, что затраты на создание или усовершенствование объекта недвижимости не всегда создают стоимость, и, как следствие, стоимость созданного объекта не всегда соответствует величине понесенных затрат; иначе говоря, затраты на создание различных улучшений объекта недвижимости не всегда могут обеспечивать положительный вклад в его стоимость).
5. Сфера применения подхода. На практике затратный подход чаще всего применяется в следующих случаях:
при оценке строящихся, новых и относительно недавно введенных в эксплуатацию объектов, для которых расчет стоимости строительства может быть наиболее точно обоснован;
при оценке специализированных объектов, не относящихся к доходной или жилой недвижимости, и для которых не могут быть выявлены и применены данные о сделках с сопоставимыми объектами;
при оценке для целей налогообложения, если налогооблагаемая база должна учитывать затраты на создание имущества;
при оценке для целей страхования рисков, связанных с нарушением целостности строительных конструкций и для других целей.
Рекомендации по использованию затратного подхода для оценки относительно новых улучшений не исключают возможность применения этого подхода и для объектов, построенных и тридцать, и пятьдесят, и более ста лет назад. В этом случае важно, чтобы оценщиком был правильно проведен не только расчет стоимости строительства улучшений, но и грамотно определен накопленный износ объекта. Кроме этого, элементы затратного подхода традиционно используются для обоснования объемов капвложений в реконструкцию или капитальный ремонт объектов, а также для расчета затрат на снос объекта.
6. В соответствии с ФСО №1 «Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».
В дальнейшем для общего обозначения затрат на воспроизводство (стоимости воспроизводства) или затрат на замещение (стоимости замещения) будем использовать термин «восстановительная стоимость».
Несмотря на то, что в составе федеральных стандартов оценки данный термин в настоящее время не определен, он хорошо знаком оценщикам как понятие, характеризующее стоимость, которая в бухгалтерском учете российских организаций используется для учета стоимости основных средств.
С учетом принятой терминологии процесс определения стоимости объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями можно описать следующим выражением:
, (1)
где
– стоимость оцениваемого объекта недвижимости, руб.;
– стоимость земельного участка, руб.;
– восстановительная стоимость улучшений (стоимость воспроизводства или стоимость замещения), руб.;
– предпринимательский доход (прибыль девелопера), руб.;
– накопленный износ объекта недвижимости, руб.
В свою очередь, величина накопленного износа представляет собой сумму трех составляющих – физического износа, функционального и внешнего устареваний:
, (2)
где
– величина физического износа улучшений, руб.;
– функциональное устаревание улучшений, руб.;
– внешнее устаревание улучшений, руб.
Учитывая то, что при расчете значений износа и устареваний в качестве базы для расчета может использоваться стоимость строительства с учетом предпринимательского дохода в денежном выражении, дополнительно введем понятие полной восстановительной стоимости (ПВС) как суммы стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений и величины предпринимательского дохода, рассчитанных на дату оценки:
(3)
Если величина предпринимательского дохода рассчитывается не в денежных единицах, а в относительных величинах , соответствующих ставке дохода на инвестиции, то выражение (6.3) примет следующий вид:
(4)
7. Этапы оценки недвижимости затратным подходом. В общем случае оценка объекта недвижимости, представленного земельным участком с улучшениями (зданием, сооружением или группой строительных объектов) на основе затратного подхода, включает следующие этапы:
Исследование рынка недвижимости с определением основных экономических и потребительских параметров сегмента, к которому относится объект оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.
Сбор и анализ информации о технических, экономических и прочих характеристиках объекта оценки и его окружения.
Расчет стоимости нового строительства (определение величины затрат на воспроизводство или замещение) улучшений на дату оценки.
Определение предпринимательского дохода на основе данных об инвестициях в строительство недвижимости соответствующего типа.
Оценка величины накопленного износа улучшений с учетом физического износа, а также функционального и внешнего устареваний (при их наличии).
Оценка стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наиболее эффективного использования.
Определение расчетного значения стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка, восстановительной стоимости, увеличенной на предпринимательскую прибыль и уменьшенной на величину накопленного износа улучшений с учетом варианта наиболее эффективного использования объекта.