Тема 8: Виникнення, реалізація та припинення права власності на жилі приміщення в будинках (квартирах) приватного житлового фонду

1. Підстави виникнення та припинення права власності на житло

2. Користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду

3. Правове регулювання права спільної власності на квартиру (будинок)

Рекомендована література

1. Житловий кодекс Української РСР.

2. Цивільний кодекс.

3. Кодекс про шлюб та сім'ю.

4. Правила користування приміщеннями жилих будинків і прибудин-ковими територіями, затверджені Постановою Кабінету Мініст­рів України від 8 жовтня 1992 р. за № 572.

5. Указ Президента України "Про заходи щодо підтримки індивідуального житлового будівництва на селі" від 27 березня 1998 р. № 222/98.

6. Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Правил надання довгострокових кредитів індивідуальним забудовникам житла на селі" від 5 жовтня 1998 р. за № 1597.

7. Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку надання довготермінового безвідсоткового державного кредиту на індивідуальне житлове будівництво для депортованих осіб, які повернулися в Україну на постійне проживання" від 9 серп­ня 1999 р. за № 1447.

8. Цивільне право України: Підручник. У 2 кн. / За ред. О. В. Дзери, Н. С. Кузнецової. — К.: Юрінком Інтер, 2000.

9. Законодавство України про нерухомість / Упор. Я. М. Гутарін. — К.: Юрінком Інтер, 1999.

10. Г. І. Коваленко. Приватне власність на житло: Закон і реальність. — К.: ДАЖКГ Держбуду України, 2001.

11. Житлове законодавство України / Укл. М. К. Галянтич, Г. І. Кова­ленко. — К.: Юрінком Інтер, 1998.

1. Підстави виникнення та припинення права власності на житло

Основою забезпеченості та гарантованості житлових прав влас­ника жилого будинку є право приватної власності на нього. Кожна особа має право вільно володіти своїм майном. Термін "власність" поширюється на всі "безумовні" права, які може набувати особа, що пов'язані з приватним і публічним правом. Його можна набути різними шляхами, серед яких найпоширенішим є будівництво, ку­півля (викуп) або отримання будинку у власність у процесі прива­тизації, спадкування. Закон дозволяє придбання жилого будинку за договорами міни, дарування, довічного утримання тощо.

Можна передбачити, що найближчим часом існуючий приват­ний житловий фонд поповниться жилими будівлями, зведеними під­приємцями за свій кошт, для здавання житла в найом з метою отри­мання прибутку. Це стане одним з видів здійснення підприємницької діяльності, що відповідатиме умовам розвитку ринкової економіки.

1) Будівництво.

Будівництво жилого будинку пов'язано з наявністю земельної ді­лянки. Порядок надання земельних ділянок регулюється Земельним кодексом України та нормативно-правовими актами з питань зе­мельного законодавства.

Для зведення жилого будинку в місті або селищі міського типу необхідні такі документи: рішення виконавчого органу відповідної ради про виділення земельної ділянки під індивідуальне будівницт­во, акт про надання земельної ділянки та визначення її меж у нату­рі, затверджений проект забудови, нотаріально завірений договір про надання у безстрокове користування земельної ділянки під будівництво індивідуального жилого будинку або свідоцтво на право приватної власності на земельну ділянку, дозвіл органів архітектур­но-будівельного контролю на проведення робіт.

У сільській місцевості для будівництва необхідно мати рішення про виділення земельної ділянки, рішення виконавчого органу ра­йонної ради про згоду на будівництво, затверджений проект, сві­доцтво на право на забудівлю присадибної ділянки.

Після закінчення будівництва жилий будинок має бути зареєст­рований в бюро технічної інвентаризації. Власник жилого будинку може за своїм уподобанням проводити його переобладнання та пе­репланування.

Особи, які брали участь у будівництві жилого будинку не на підставі угоди про створення спільної власності, яка відповідає зако­нодавству, мають право вимагати не визнання права власності на будинок, а відшкодування своїх витрат на будівництво, якщо допо­могу забудовнику вони надавали не безоплатно. Недоведення ними розміру цих витрат може бути підставою для відшкодування остан­ніх у розмірі, встановленому судом, а не для відмови в задоволенні позову.

Так, у березні 1995 р. Л. звернулася до суду з позовом до Л. П. та Л. М. про відшкодування витрат на будівництво будинку.

Позивачка зазначала, що під час її шлюбу з Л. П. вона й відповідачі у період 1988—1994 рр. збудували жилий будинок і підсобні приміщен­ня. Дозвіл на будівництво цього будинку отримала Л. М. Оскільки від­повідачі відмовляються сплатити їй компенсацію за участь у будівницт­ві, позивачка просила суд задовольнити її вимоги.

Рішенням Богуславського районного суду від 13 листопада 1995 р. в позові було відмовлено.

Президія Київського обласного суду від 13 грудня 1996 р. дійшла висновку, що необхідне скасування судових рішень з направленням справи на новий розгляд, оскільки:

Відмовляючи в позові, суд виходив з того, що позивачка не довела розміру понесених нею витрат на будівництво спірного будинку. Пого­дитися з такими доводами суду як з підставою для відмови в позові не можна. Відповідно до роз'яснень Пленуму Верховного Суду України, викладених у п. 4 Постанови "Про практику застосування судами за­конодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок" від 4 жовтня 1991 р. за № 7 (зі змінами, внесеними Постановою Пле­нуму від 25 грудня 1992 р. за № 13), особи, котрі брали участь у бу­дівництві жилого будинку на підставі угоди про створення спільної власності, яка відповідає законодавству, вправі вимагати визнання пра­ва власності на будинок.

Рішенням районного суду встановлено, що позивачка Л. та відпові­дач Л. П. надавали Л. М. допомогу в будівництві спірного будинку. Проте суд не з'ясував, чи не надавалася ця допомога безоплатно.

Щодо розміру витрат позивачка вказувала на те, що спірний буди­нок споруджувався в той час, коли вона перебувала в зареєстрованому шлюбі з Л. П. Останній витрачав їхні спільні кошти на придбання бу­дівельних матеріалів, оплату праці робітників, а вона брала участь у будівництві особистою працею. Саме у зв'язку із цим позивачка проси­ла відшкодувати їй половину понесених ними витрат на будівництво будинку.

2) Виникнення права власності в процесі приватизації. На забезпечення житлових прав громадян спрямована дія ст. 47 Конституції України, де зазначено, що держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придба­ти його у власність або взяти в оренду. На жаль, виходячи з реалій сьогодення далеко не кожен громадянин має змогу побудувати собі житло. А придбати існуюче державне житло у власність мають змо­гу всі бажаючі, які мешкають у квартирах державного житлового фонду, окрім випадків, коли останній не підлягає приватизації. Тому приватизація розглядається як спосіб забезпечення житлових прав

громадян.

Слід зазначити, що, згідно зі ст. 4 Житлового кодексу, до дер­жавного житлового фонду належать жилі будинки й жилі приміщен­ня в інших будівлях, що є державними, тобто які перебувають у повному господарському віданні чи оперативному управлінні дер­жавних підприємств, установ, організацій і власності місцевих рад. Понад половину населення вже використали цю можливість і мають квартири у своїй власності.

Слід зазначити, що приватизація державного житлового фонду — це відчуження квартир (будинків) та належних до них господар­ських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житло­вого фонду на користь громадян України. Право на приватизацію житла мають усі члени сім'ї наймача, які постійно проживають у квартирі разом з наймачем або за якими зберігається право на жит­ло на момент введення в дію Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду". Відповідно до п. З ст. 8 зазначеного закону, передача зайнятих квартир (будинків) здійснюється у спіль­ну сумісну чи спільну часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають у даній квартирі, в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на жит­ло, з обов'язковим визначенням уповноваженого власника квартири.

Рішення про передачу квартири у власність громадян прийма­ється відповідним органом приватизації протягом місяця з дня одер­жання заяви на приватизацію.

У п. 31 Положення "Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян", затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 р. за № 56, зазначено, що строк оформлення документів відда­ти реєстрації заяви громадянина до видачі йому зареєстрованого сві­доцтва про право власності на квартиру (будинок) не повинен пере­вищувати одного місяця. Залежно від розміру житла можлива тіль­ки безоплатна передача або частково безоплатна та частково оплат-на передача житла у власність громадян. В обох випадках за законом не вимагається оформлення приватизації відповідним до­говором.

Передача житла у власність оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру, яке реєструється в органах приватизації. Та­ка передача житла не потребує нотаріального посвідчення (ст. 8 За­кону України "Про приватизацію державного житлового фонду"). У даному разі відчуження квартири (жилого будинку) від одного влас­ника до іншого (від держави до громадянина) здійснюється без укладення договору про відчуження у вигляді, оформленому єдиним договірним документом. Тому постають питання визначення момен­ту виникнення права власності. Можна припустити, що момент ви­никнення права власності на житло, що приватизується, може ви­значатися трьома такими чинниками:

поданням заяви та всіх необхідних документів до органів прива­тизації на приватизацію державного житлового фонду;

прийняттям рішення органом приватизації протягом одного міся­ця з дня подачі документів шляхом його реєстрації;

видачею свідоцтва про право власності.

Правильне визначення конкретного моменту виникнення у гро­мадян права приватної власності на квартиру, особливо відчужену в держави на користь квартиронаймачів та їхніх спадкоємців, має важливе теоретичне і практичне значення.

З роз'яснень Державного комітету по житлово-комунальному господарству України від 28 грудня 1994 р. випливає, що право власності виникає з моменту підписання розпорядження про переда­чу житла у власність. Тобто, якщо одинокий наймач подав заяву і, не одержавши свідоцтво про право власності, помер, то у разі підпи­сання розпорядження про передачу житла у власність після його смерті квартира переходить у власність держави, якщо термін оформлення не було порушено й розпорядження підписано до його смерті, — до спадкоємців, за нормами інституту спадкового права, зосередженими у статтях 524—564 Цивільного кодексу України та деяких інших законодавчих актах.

Якщо термін оформлення розпорядження було порушено і гро­мадянин помер після закінчення місячного терміну, необхідного для оформлення документів, то спадкоємці можуть звернутися з позо­вом до суду про визнання своїх прав на спадщину.

Проте, якщо до органу приватизації надійшла велика кількість заяв на приватизацію квартир державного житлового фонду і він не встигає оформити всі заяви протягом одного місяця (цим самим по­рушуючи закон) або виникають якісь інші суб'єктивні чи об'єктивні обставини, які призводять до неможливості оформлення свідоцтв про право власності за один місяць, то у цьому випадку роз'яснення Держжитлокомунгоспу діють на користь спадкоємців, в противному разі — на користь держави.

Абзац 5 п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику у справах за позовами про захист права при­ватної власності" від 22 грудня 1995 р. за № 20 наголошує: якщо квартира (будинок) не була передана у власність наймачеві, його спадкоємці вправі вимагати визнання за ними права власності на неї тільки тоді, коли наймач звертався з належно оформленою заявою про це до відповідного органу приватизації або власника державного чи громадського (щодо громадян, які постраждали внаслідок Чорно­бильської катастрофи) житлового фонду, однак вона не була розгля­нута в установлений строк або в її задоволенні було незаконно від­мовлено при наявності підстав і відсутності заборон для передачі квартири у власність наймачеві.

Так само розвивається практика розгляду житлових спорів у Ро­сійській Федерації: Пленум Верховного суду Російської Федерації у роз'ясненнях від 24 серпня 1993 р. за № 8 повідомляє, що смерть громадянина, який звернувся із заявою про приватизацію з усіма не­обхідними для цього документами до оформлення договору про пе­редачу жилого приміщення у власність, не є підставою для відмов­лення у задоволенні вимог спадкоємця про передачу квартири у йо­го власність. Виявивши при житті волю на приватизацію жилого приміщення, де він мешкав, і не відкликавши свою заяву, спадкода­вець з незалежних від нього причин був позбавлений можливості виконати всі правила оформлення документів на приватизацію. І то­му спадкоємці, за якими судом визнано право на отримання жилого приміщення у порядку спадкування, мають право як власники ко­ристуватися, володіти й розпоряджатися таким приміщенням за сво­їми потребами.

Слід зазначити, що у випадку, якщо заява і документи на прива­тизацію надаються при житті спадкодавця самим спадкоємцем, що діє згідно з нотаріально завіреною довіреністю, то це має силу дока­зу на цей випадок. Тобто є внутрішня воля, волевиявлення спадко­давця — і цього досить, щоб спадкоємці отримали квартиру у влас­ність. Ці правові позиції слід було б врахувати у судовій практиці України при розгляді житлових спорів.

У разі неоформлення документів у встановлений законом місяч­ний термін з дня подачі всіх необхідних документів, з вини власника чи органу приватизації, якщо громадянин не відкликав заяву і мав право на безоплатну передачу квартири, незалежно від її розміру, а в приватизації йому не могло бути відмовлено, то на спірну кварти­ру чи її частину відкривається спадщина, оскільки спадкодавець висловив свою волю на здійснення приватизації займаного примі­щення і з незалежних від нього причин не зміг оформити до кінця приватизацію.

Останнім часом все частіше виникають питання, пов'язані з реа­лізацією прав у приватному чи державному житловому фонді, який в силу життєвих обставин (у зв'язку з відсутністю спадкоємців у власників чи наймачів квартир) переходить у власність держави за правом спадкування. Вони складні, неоднозначні і, на жаль, не завжди вирішуються належним чином, відповідно до норм чинного законодавства.

Оскільки норми Конституції України, Житлового кодексу Украї­ни, Закону України "Про приватизацію державного житлового фон­ду" спрямовані на забезпечення прав громадян на житло, належне використання, зміцнення законності у житлових правовідносинах, норми інших підзаконних нормативних правових актів повинні не суперечити, а закріплювати зазначене.

3) Викуп житла державної форми власності.

Одним з основних напрямків Концепції державної житлової по­літики, затвердженої Постановою Верховної Ради України від 30 червня 1995 р., є розселення квартир, в яких мешкають кілька ро­дин. На забезпечення кожної родини окремою квартирою спрямова­но і правило ч. З ст. 50 Житлового кодексу України.

Виходячи з положень Концепції і Житлового кодексу необхідно спрямовувати розвиток законодавства так, щоб у міру можливості задовольнити як потреби квартиронаймачів, так і власників частин квартир. Мешканці комунальних квартир у випадках звільнення кімнати або кімнат в їх комунальній квартирі мають право поліпши­ти свої житлові умови.

У випадках, коли норми ст. 54 Житлового кодексу не поширю­ються на мешканців комунальних квартир, вони можуть поліпшити свої умови проживання шляхом використання привілеєвого права на придбання частки у спільній власності, що передбачено ст. 114 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу частини квартири. І тому потрібно було б надавати можливість громадянам, які мешкають у комунальних квартирах і є учасниками спільної часткової власності, викупати частину комунальної квартири, яка звільнилася і перейшла у власність держави (якщо вони мають таке бажання і можливість). Це сприяло б поліпшенню житлових умов громадян, зменшенню кількості комунальних квартир, впроваджен­ню в життя положень Концепції.

Якщо майно переходить у власність держави, вона, виконуючи функції власника розпоряджається ним на свій розсуд. Випадки, ко­ли квартира перебуває у спільній власності громадянина і держави, регулюються інститутом спільної власності, що закріплений у Ци­вільному кодексі.

Останнім часом трапляється все більше випадків, коли як квар­тиронаймачам, так і власникам пропонують викупати частини квар­тир в комунальних квартирах. Зокрема, коли родина має житло у власності і їй пропонують викупити кімнату, що звільнилася в кому­нальній квартирі. Особливо це стосується випадків, коли використа­но право на приватизацію житла відповідно до п. 5 ст. 5 Закону Ук­раїни "Про приватизацію державного житлового фонду" не в межах номінальної вартості житлового чеку. Оскільки, відповідно до п. 1 ст. 7 вказаного закону, тільки за громадянами, які не виявили ба­жання приватизувати житло, яке вони займають, зберігається чин­ний порядок одержання і використання його на умовах найму, влас­ники такого права не мають.

Розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 18.04.96 р. № 572 "Про організацію продажу квартир у м. Києві" бу­ло затверджено Положення про порядок продажу квартир у місті Києві. Відповідно до цього положення продаж квартир у жилих бу­динках проводиться з метою залучення додаткових коштів на будів­ництво та реконструкцію жилих будинків у м. Києві, задоволення потреб громадян у жилих приміщеннях.

Продажу полягають квартири, що є комунальною власністю м. Києва або передані до міської комунальної власності у встановлено­му порядку, на які не видані ордери або інші документи, що дають право на їх заселення, та які не перебувають під забороною (арештом).

При цьому об'єктами продажу можуть бути: окремі квартири ба­гатоквартирного жилого будинку; квартири частини багатоквартир­ного жилого будинку (поверху, секції тощо); всі квартири багато­квартирного жилого будинку.

Оформлення документів на право власності проводиться поквар-тирно.

Покупцями квартир можуть виступати будь-які юридичні та фі­зичні особи.

Продаж квартир проводиться квартирним управлінням, яке виступає Продавцем.

Продаж квартир здійснюється двома способами: за ринковими цінами; на аукціоні.

а) Продаж квартир за ринковими цінами здійснюється в межах, визначених у встановленому порядку квот. Квартирне управління веде облік громадян та організацій, що бажають придбати квартири, забезпечує гласність при проведенні продажу; організовує підбір та попередній огляд громадянином або представником організації квар­тир, що пропонуються для продажу. Продаж квартир здійснюється за наказом начальника квартирного управління.

б) Продаж квартир на аукціоні здійснюється організатором аук­ціону, яким виступає квартирне управління. Організатором затвер­джується склад аукціонної комісії, яка встановлює дату проведення аукціону, перелік об'єктів, які будуть продаватись, стартові ціни, розмір застави (не менше 5 % від стартової ціни об'єкта).

Продаж об'єктів на аукціоні проводиться за наявності не менш як двох Учасників. Оплата за придбані об'єкти має бути проведена до 30 календарних днів з моменту видання зазначеного наказу на­чальника квартирного управління.

Після надходження коштів на рахунок квартирного управління між Покупцем та Продавцем укладається договір купівлі-продажу кожної квартири у відповідності до чинного законодавства. Поку­пець, який придбав квартиру, набуває права власності на неї з мо­менту укладення договору купівлі-продажу. Покупець зобов'язаний У 10-денний термін з моменту отримання договору купівлі-продажу зареєструвати його у житлово-експлуатаційній організації за місцез­находженням квартири.

Якщо покупець має у своїй власності іншу квартиру, вартість якої він бажає зарахувати в ціну квартири, що ним придбана, між Покупцем і квартирним управлінням укладається договір міни у від­повідності до чинного законодавства.

4) Викуп житла на аукціоні.

Враховуючи постійну нестачу й обмаль житлового фонду, який поступово стає ветхим і підлягає реконструкції, потреби громадян на його використання, житло, яке отримала держава за правом спадкування, конфіскації чи договору дарування, мало б повернути­ся до державного житлового фонду і використовуватися надалі за призначенням, як передбачено Житловим кодексом. Реалізація жит­ла через біржові торги, на аукціонах призведе до ситуації, коли пев­на кількість державного житлового фонду акумулюватиметься в ру­ках певних осіб, переходитиме у нежитловий фонд, тобто кількість житла, якого й так не вистачає, постійно зменшуватиметься.

Значна активність і надмірна діяльність окремих посадових осіб органів державної виконавчої влади інколи призводить до абсурдних ситуацій. Так, існував відповідний Порядок обліку, оцінки й реаліза­ції конфіскованого, безхазяйного майна, майна, що за правом успад­кування перейшло у власність держави та скарбів. Цей порядок був затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 6 липня 1992 р. за № 375. Передбачалося, що будівлі, споруди (у тому числі жилі будинки) та їх частини безоплатно передаватимуться у кому­нальну власність. Тобто житло, набуте державою, відповідно до за­значеної Постанови, переходило б до державного житлового фонду і його розподіл для потребуючих поліпшення житлових умов регу­лював би Житловий кодекс.

Але у деяких випадках державні адміністрації чи виконавчі комі­тети вважали недоцільним передачу такого майна перебуваючим на черзі та потребуючим поліпшення житлових умов і приймали рішен­ня про його реалізацію. Грошові кошти від реалізації нерухомості за­раховувалися у бюджет.

Тому, мабуть, 25 серпня 1998 р. Кабінет Міністрів України По­становою за № 1340 затвердив Порядок обліку, зберігання, оцінки конфіскованого та іншого майна, що переходить у власність держа­ви, і розпорядження їм. Дія його поширюється і на будівлі, жилі приміщення та їх частини, конфісковані на підставі рішення суду, подаровані державі власником та отримані нею за правом спадку­вання.

Вони оцінюються комісією, до складу якої входять представники державних податкових інспекцій, фінансових органів і органів чи ор­ганізацій, які здійснюють розпорядження жилими приміщеннями. За результатами їх роботи складається акт опису, оцінки та переда­чі майна, який має бути підписаний членами комісії і затверджений протягом трьох днів після його складання керівником органу (орга­нізації) чи його заступником, що здійснив вилучення.

Будівлі, споруди, жилі приміщення та їх частини оцінюються на підставі висновків спеціалістів-експертів з урахуванням ринкових цін і фактичного їх стану на день оцінки, а потім реалізуються через біржові торги, аукціони за стартовою ціною, не нижчою, від зазна­ченої в акті опису, оцінки та передачі майна.

У разі зміни власника жилого будинку чи жилого приміщення за правом спадкування, конфіскації чи укладення договору дарування право власності переходить від особи до держави, й оскільки жиле приміщення змінює форму власності з приватної на державну, по­дальша його передача має регулюватися Житловим кодексом.

5) Виникнення права власності на нове житло у зв'язку з вилу­ченням земельної ділянки.

У разі знесення будинку у зв'язку з вилученням земельної ділян­ки для державних або громадських потреб вимога компенсації за бу­динок, що підлягає знесенню, є суб'єктивним правом власника або власників.

У випадку зносу будинку, що належить подружжю та його не­повнолітнім дітям, сім'ї надається квартира та виплачується грошо­ва компенсація за будинок. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам затверджений По­становою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. за № 284. Надання окремих квартир для подружжя неможливе, коли йдеться про спільну сумісну власність, а не про спільну часткову. Якщо сім'я розпалась, тоді колишнє подружжя може претендувати на надання кожному з подружжя окремих квартир.