11. Защита права собственника жилого дома.

Под самозащитой понимается весь комплекс разрешенных законом действий, которые граждане или организации, жилищные права которых нуждаются в защите, непосредственно направляют на предупреждение нарушения или восстановления нарушенных жилищных прав. Действия лиц, которые применяются ими в порядке самозащиты, должны соответствовать содержанию права, что нарушено. При этом посягательство на жилищные права со стороны других лиц должно быть доступным. Самозащита является первой стадией в защите нарушенных жилищных прав. Он может быть единственным средством защиты, если нарушено жилищное право при его применении восстанавливается, а также может применяться в комплексе с другими средствами защиты, если защита не является эффективным. Например, когда владелец жилья меняет на входной двери в квартиру замок, это может создавать препятствие для нанимателя в пользовании квартирой через отсутствие ключа. В порядке самозащиты наниматель может обратиться к владельцу с тем, чтобы последний предоставил ему ключ от нового замка к входной двери квартиры. Если владелец предоставляет нанимателю ключ, это устраняет препятствие в праве пользования жильем для нанимателя и в других средствах защиты нет необходимости. Но если владелец жилья откажет нанимателю, последний может обратиться с исковым заявлением в суд и продолжить защиту своего нарушенного права.

Государственные органы и органы местного самоуправления могут осуществлять защиту жилищных прав лиц в пределах своей компетенции. Такая деятельность оказывается в отмене актов государственных органов или органов местного самоуправления более низкого уровня, государственных предприятий и организаций, нарушающих жилищные права лиц. Так, согласно ст. 57 ЖК Украины решения исполнительного комитета районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Совета по вопросам учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставления им жилых помещений, может быть обжаловано к исполнительного комитета вышестоящего Совета. Жалобы на совместные решения администрации предприятия, учреждения, организации или органа кооперативной или другой общественной организации и профсоюзного комитета по этим вопросам, рассматриваются исполнительным комитетом соответствующего Совета. Споры по этим вопросам между администрацией (органом общественной организации) и профсоюзным комитетом рассматриваются их вышестоящими органами.

Кроме того, согласно ст. 121 ГПК Украины в случаях, предусмотренных законом, органы государственного управления могут обратиться в суд с заявлением о защите жилищных прав и интересов других лиц, охраняемых законом. Органы государственного управления могут быть привлечены судом к участию в процессе или вступить в процесс по своей инициативе для дачи заключения по делу в целях осуществления возложенных на них обязанностей и для защиты прав граждан и интересов государства. Участие указанных органов государственного управления в процессе для предоставления выводов по делу является обязательным, когда суд признает это необходимым.

Защита жилищных прав граждан и организаций за помощью нотариальных органов происходит в процессе осуществления нотариальных действий и во время предоставления им услуг правового характера. В частности путем совершения нотариального надписи на долговом документе в установленных законом случаях нотариус может предоставить распоряжения относительно принудительного взыскания задолженности, которая вытекает из жилых обязательств.

Это средство защиты субъективных жилищных прав граждан является наиболее влиятельным и эффективным. Как правило, он применяется при решении жилищных споров тогда, когда такой порядок не предусмотрен законом, или когда все другие средства защиты не принесли положительного результата. Судебный порядок защиты предусматривает представления заинтересованным лицом иска в соответствующий суд.

Закон определяет некоторые споры, вытекающие из жилищных правоотношений, которые решаются исключительно в судебном порядке. Так, ст. 108 ЖК Украины определяет, что договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда может быть расторгнут по требованию наймодав-это лишь из оснований, установленных законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом. Ст. 109 ЖК Украины также устанавливает, что выселение из занимаемого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда допускается только по основаниям, установленным законом, и производится в судебном порядке.

Относительно жилищных отношений ст. 6 ГК УССР предоставляет возможность защищать их судом, арбитражным или третейским судом путем:

- признание права на жилье;

- восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и прекращения действий, нарушающих его;

- присуждение к исполнению обязанности в натуре;

- компенсации морального вреда;

- прекращения или изменения жилищного правоотношения;

- взыскание с лица, нарушившего право, причиненных убытков, а в случаях, предусмотренных законом или договором, - неустойки (штрафа, пени);

- иными способами, предусмотренными законом.

Средства защиты нарушенных жилищных прав в суде делятся на речово- и зобов'язально-правовые. Для предъявления вещевого иска необходимо, чтобы нарушалось вещное право и чтобы не существовало договорных отношений между собственником имущества и нарушителем жилищного права. К вещественных средств защиты гражданских прав относятся віндікаційний иск, негаторный иск, иск об исключении имущества из описи и из-под ареста, иск о признании права собственности.

Виндикационный иск - это иск владельца, что не владеет имуществом, об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Целью віндікаційного иска является восстановление нарушенного права собственности. На иски о возврате имущества из чужого незаконного владения распространяется трехлетний срок исковой давности.

Для представления виндикационного иска необходимыми являются следующие условия: чтобы имущество выбыло из фактического владения собственника; чтобы имущество сохранилось в натуре и находилось во владении другого лица; чтобы предметом иска была именно та, а не такая же индивидуально-определенная вещь, которую ее владелец потерял; чтобы были отсутствуют договорные связи между собственником и лицом, обладающим вещью.

Если имущество находится у недобросовестного приобретателя, Виндикационный иск удовлетворяется в любом случае и имущество возвращается владельцу.

Об истребовании имущества собственником от добросовестного приобретателя по віндикаційним иску, то согласно ст. 145 ГК УССР действуют такие правила. Если имущество за плату приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем вне их волей.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Негаторный иск - это иск владельца, который владеет имуществом, об устранении препятствий со стороны третьих лиц в осуществлении права собственности. Целью этого иска является устранения любых препятствий, которые совершаются владельцу имущества, хотя бы эти нарушения и не соединенные с правом владения имуществом. На негаторный иск не распространяются требования относительно исковой давности. Итак, негаторный иск может быть подан в любое время, пока длится нарушения со стороны третьих лиц или не ликвидированы его последствия, влияющих на нормальное пользование или распоряжение имуществом со стороны владельца.

Для представления негаторного иска необходимо наличие следующих условий: отсутствие договорных отношений между собственником и лицом, что чинит препятствия в осуществлении права собственности относительно вещи; вещь должна находиться во владении собственника; должны быть препятствия со стороны третьих лиц относительно нормального пользования или распоряжения собственником своим имуществом. Сторонами негаторного иска является собственник имущества и третье лицо, что своими противоправными действиями препятствует владельцу в нормальном осуществлении им права собственности.

Кроме виндикационного и негаторного исков, на защиту права собственности также направлены другие иски. Например, о признании или об исключении имущества из описи.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Украины от 22.12.95№ 20 "О судебной практике по делам о защите права частной собственности" судебная защита права частной собственности граждан осуществляется путем рассмотрения дел, в частности по искам:

а) о признании права собственности на имущество, об истребовании имущества из чужого незаконного владения (а в предусмотренных законом случаях и от добросовестного приобретателя) или возмещение его стоимости, об устранении других нарушений прав собственника;

б) об определении порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, являющимся совместной собственностью;

в) о разделе общего имущества или выдел из него доли;

г) о признании недействительными сделок об отчуждении имущества и действительными в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 47 ГК УССР а также о признании незаконными актов государственных органов, органов местного самоуправления о неправомерное вмешательство в осуществление собственником правоспроможності относительно владения, пользования и распоряжения своим имуществом;

г) о переводе прав и обязанностей'обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенным участником общей долевой собственности относительно своей доли с нарушением права другого участника данной совместной собственности на привилегированную покупку этой доли;

Д) о передаче в частную собственность имущества, которое по закону подлежит отчуждению гражданину (в частности в соответствии со ст.1 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" подлежат передаче семьям нанимателей квартиры (дома) и относящиеся к ним хозяйственные сооружения и помещения; согласно п. 12 ст. 20, п.1 ст. 21, п. 10 ст. 22 Закона Украины "О статусе и социальной Защите граждан которые пострадали вследствие Чернобыльской катастрофы" соответствующим категориям этих граждан передаются в собственность жилые помещения и т.д.);

е) о признании недействительной сделки об отчуждении квартиры (дома) с общественного жилищного фонда с нарушением предусмотренного ст. 15 Закона "О собственности" права нанимателя этого помещения на приобретение его в собственность или о переводе на нанимателя прав и обязанностей приобретателя по этому соглашению;

есть) о возмещении вреда, причиненного имуществу, или убытков, причиненных нарушением права владельца (включая и неполученные доходы);

ж) об исключении имущества из описи.

Судами рассматриваются и другие иски, связанные с охраной права частной собственности. Соответствующие положения относительно защиты права частной собственности распространяются также и на лицо, которое хоть не является владельцем, но владеет имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Из анализа судебной практики и юридической литературы можно выделить такие категории дел, вытекающих из жилищных отношений при пользовании жильем:

- о право пользования жилой площадью;

- о признании лица утратившим право на жилую площадь на основаниях в соответствии со ст. 71 ЖК;

- об обмене жилых помещений;

- о выселении поднанимателей и временных жильцов по требованию нанимателей;

- об изменении договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя;

- о потере права на жилую площадь нанимателями и членами их семей, которые выбыли на другое место жительства;

- о выселение из служебных жилых помещений и общежитий;

- о выселении членов семьи собственника и о расторжении договора найма и выселения нанимателей из домов и квартир, принадлежащих гражданам на праве частной собственности.

Следовательно, защита нарушенных жилищных прав лиц обеспечивается государством через созданы правовые механизмы, заложенные в нормах действующего законодательства и подтверждены судебной практикой. Через это носители жилищных прав - физические и юридические лица - имеют широкие возможности для охраны от нарушений и защиты.