Вопрос 49. Понятие, форма и существенные условия договора купли-продажи

недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в

собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или иное

недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за

него определенную сумму денег (цену).

Договор купли-продажи недвижимости - это разновидность договора купли-

продажи, поэтому отношения по купле-продаже недвижимого иму­щества в

субсидиарном порядке регулируются «Общими положениями о купле-продаже».

Закон относит к недвижимости земельные участки, участки недр,

обособленные важные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей, то есть

объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их

хозяйственному назначению, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего

плавания и космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

2. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

• предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие

определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том

числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем

земельном участке или в составе другого недвижимого имущества;

• цена договора.

3. Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной

форме путем составления единого документа, содержащего все существенные

условия договора и подписанного обеими сторонами.Передача недвижимости

1. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит

государственной регистрации. Именно с момента такой регистрации у

покупателя возникает право собственности на купленную недвижимость.

2. По общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с

момента составления передаточного акта или иного документа о передаче

имущества, подписанного обеими сторонами. Отказ от подписанного передаточного

акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие

последствия (возмещение убытков, неустойка и т. п.). В случае передачи

продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе

требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества

были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

3. При продаже здания, сооружения или иного необходимую для его использования.

недвижимого имущества к Покупателю одновременно переходит определенное право

на часть земельного участка, занятую недвижимостью и Если продавец имеет

право собственности на соответствующий земельный участок, то и покупателю

переходит либо указанное право собственности, либо право аренды, пользования и

т. п. Если же продавец владеет участком на ином праве, то и покупателю

переходит при продаже находя шегося на этом участке недвижимого имущества такое

же право на участок, как то, которым обладал продавец.

В случае продажи земельного участка без находящейся на нем недвижимости при

отсутствии в договоре иных условий у продавца остается огра­ниченное вещное

право (сервитут) на ту часть проданного земельного участка, которая занята

недвижимостью и необходима для ее использования

Особенности купли-продажи жилых помещений.

1.Жилое помещение - это жилой дом, его часть, квартира в многоквартирном

доме или ее часть, то есть помещение, предназначенное для постоянного

проживания в нем гражданина и зарегистрированное в этом качестве в

соответствующих государственных или муниципальных органах.

2. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения:

• предмет договора;

• цена договора;

• перечень лиц, которые после продажи жилого дома сохраняют право проживания

в нем.

3. Кроме государственной регистрации перехода права собственности при продаже

жилого помещения необходима государственная регистрация самого договора

купли-продажи, без которой договор считается незаключенным.