Потери части стоимости

Если будут потери части стоимости, то часть текущего дохода должна компенсировать эти потери, это значит, что ставка капитализации должна быть увеличена для того, чтобы текущий доход компенсировал потери.

Пример (на примере Ринга): актив приносит доход 15000 ежегодно. Доходность инвестиции 10%, актив продан через 6 лет за 50% его стоимости. Рассчитать стоимость этого объекта.

R = 0,1+(1/6)*0,5 = 0,183333

V = 15000/ 0,18333= 81818,18

Пример (контрольная!!!): рассчитать стоимость торгового центра с годовым доходом 6000000 чистый, если через 5 лет прогнозируется его продажа за 70% от первоначальной цены. r=11,65 возмещение методом ринга.

R = 0,1165+(1/5)*0,3 = 0,1765

V = 6000000/0,1765=33994334,28

Повышение стоимости

Продавец и покупатель знают, что будет повышение, поэтому из коэффициента капитализации вычитают коэффициент возмещения, умноженный на % прироста.

R = i – Kв*%прироста

Пример: чистый доход магазина 500000 в год, через 5 лет продадут за 120% от стоимости. При расчетах использовать метод Инвуда. r = 17%

R = 0,17 – (0,17/(1,17^5-1))*0,2 = 0,1415

V = 500000/0,1415=

Помимо расчета ставки капитализации через ставку дисконтирования и аналоги, существует метод связанных инвестиций,он используется, когда финансирование смешанное (общее и заемное). В этой ситуации мы поступаем как при расчете средневзвешанной стоимости капитала.

Пример: Ск – 40%, Зк – 60%. Ставка по кредиту 15% на 20 лет. Ставка дохода на Ск 20%, рассчитать общую ставку капитализации. (налоговый щит не учитываем)

R= 0,4*20%+ 0,6*(0,15/ (1-1/1,15^20))*100 = 17,58568

Затратный подход (имущественный)

Затратный подход (имущественный) - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат необходимых для восстановления либо замещения объекта с учётом износа.

Используется:

1. если предприятие обладает значительными материальными активами

2. если предприятие обладает значительными нематериальными активами и можно их выделить для оценки

3. для новых предприятий

4. нет ретроспективных данных

5. предприятие сильно зависящее от контрактов, не имеющее постоянной клиентуры

6. предприятие со значительными финансовыми активами

Преимущества:

1. результаты обоснованы, т.к. используются достоверная инфа (отчетность)

2. может быть использован для оценки новых

3. может быть применен к убыточным предприятиям

4. может быть использован при отсутствии аналогов

Недостатки:

1. отражает прошлую стоимость

2. не учитывает перспектив развития

3. сложно определять величину износа по разным видам имущества

4. сложно определять стоимость воспроизводства отдельных видов имущества

Чаще всего используется два метода:

1. метод чистых активов (NAV) СК = А-Обязательства

2. метод ликвидационной стоимости (LV)

В методе чистых активов это рыночная стоимость активов, а в методе ликвидационной стоимости это ликвидационная стоимость.

Корректируем баланс – получаем скорректированный или экономический баланс.

Чистые активы - это величина получаемая путем вычитания из суммы активов, принимаемых к расчету, суммы пассивов, принимаемых к расчёту.

В методе чистых активов в расчёт принимается Гудвилл.

В оценке Гудвилл - это величина, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и той части нематериальных, которая отражена в бухгалтерской отчётности.

Признаки Гудвилла:

1. присутствует только при наличии избыточной прибыли

2. не может быть отделен от действующего предприятия (не может быть продан отдельно от него)

Гудвил возникает тогда, когда предприятие получает стабильные высокие доходы выше среднеотраслевых. (доходность А, СК по сравнению со среднеотраслевой)

Гудвил рассчитывается в затратном подходе с помощью доходного, который представлен здесь методом избыточной прибыли.

Избыточная прибыли – прибыль, полученная от неотраженных в балансе нематериальных активов, которые обладают доходностью выше среднеотраслевой.

Пример расчёта: Рыночная стоимость актива 40 000. Чистая прибыль предприятия 16 000. Среднеотраслевая доходность активов 15%. Ставка капитализации 20%. Необходимо определить стоимость предприятия.

Рын.ст-ть А + Гудвилл = Ст-ть предприятия

Ожидаемая прибыль по среднеотраслевой доходности = 0,15*40 000 =6 000

16 000 – 6 000 = 10 000 – избыточная прибыль

10 000/ 0,2 = 50 000 – Гудвил

40 000 + 50 000 = 90 000 – стоимость предприятия