Метод капитализации дохода (доходный подход)

Капитализация – это процесс превращения дохода в стоимость.

Капитализация дохода – это процесс пересчета будущих доходов в единую сумму текущей стоимости (дисконтирование, осуществляющееся при использовании ставки капитализации)

Ставка капитализации – это ставка или коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость всего объекта оценки.

Условия применения метода – наличие постоянного источника дохода, который порождает равные денежные выгоды на длительном временном интервале.

Пример – аренда недвижимости.

В отличии от метода DCF этот метод не требует прогнозирования.

Будущие доходы определяются по прошлым данным и по этому

V = Доход/ставка капитализации

Правила применения метода:

1. ставка капитализации не равна ставке дисконтирования, применяемой в методе DCF

2. показатель дохода (прибыли) берется не точно из отчетности, а должен нормироваться

3. данные по доходу (по прибыли) должны быть усредненными

Алгоритм расчета:

1) нормирование (очищение от случайных разовых факторов) = доходы (прибыль), не равная той, что в отчетности (исключаются прочие доходы и расходы, процентные платежи)

2) Выбор вида дохода

в качестве дохода могут служить различные показатели:

1. чистая прибыль,

2. операционная прибыль,

3. пр-ль до н.о,

4. выручка,

5. операционный поток,

6. EBITDA – если капиталоемкое производство (где большая величина амортизации),

7. объем услуг – для консалтинга, рекламных агенств,

8. выручка – розница,

9. валовая прибыль – если есть льготы по налогам, но чаще всего используется EBIT.

3) Определение величины дохода – усредненный

Прибыль последнего года используется как исключение, если обе стороны согласны, что она будет неизменна и в следующем году, но чаще всего используют усредненную прибыль, кот определяется 2 способами:

- средняя арифметическая

- средневзвешенная величина – используют, когда наиболее важными считают последние годы по отчетности.

Пример: анализируют пр-ль, полученную в 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 годах Каждому году придаются весовые коэффициенты – 1,2,3,4,5 соответственно. Пр-ль 32000, 35000, 38000, 41000, 44000 соответственно.

Доход = 32000*1+35000*2+… = 600000/5(лет)=120000 – усредненный показатель.

Могут порядковые номера лет возводить в квадрат, если считают последние года наиболее важными (все коэффициенты возводят в квадрат)

4) Расчет ставки капитализации

Чаще всего такой расчет проводят:

-на базе ставки дисконтирования

-по продажам аналогов

-по мультипликаторам

!На базе ставки дисконтирования – необходимо учесть, что ставка дисконтирования превышает коэффициент капитализации на ожидаемый темп роста.

Коэффициент капитализации R0 = (R1-g)/(1+g)

Пример: срок жизни предприятия неограничен и ожидается его развитие с ежегодным темпом 3%, ставка диск-ния =22%, определить ставку капитализации на текущий год.

R0 =(0.22-0.03)/1.03 = 18.45%

Следующие методы основаны на информации об отрасли и продажах товаров - аналогов.

Метод определения ставки капитализации или мультипликатора на основе информации о предприятиях – аналогов называется методом рыночной экстракции.

R0 = соотношение какого-либо показателя дохода и цены сделки по продажам

Пример:

Показатели	Сведения по продаже Аналога 1	Аналога 2	Аналога 3
Цена продажи	1600	1200	1500
Усредненная нормализованная прибыль за год	240	300	450
Ставка капитализация для анализируемых продаж	240/1600=15%	25%	30%
Весовой коэффициент (учитывает степень похожести аналога на и качество информации)	0.2	0.4	0.4
Мультипликатор	1600/240=6.67

Взвешенное значение ставки капитализации = 3%+10%+12%= 25%

Следующий вид расчета коэффициента капитализации – мультипликатором.

Мультипликатор – обратное соотношение какого-либо показателя дохода и цены сделки по продажам