5) Капитализация

V = 380000/0.25=1520000 – по второму способу, если ЧД 380000

Выше рассчитали ставку капитализации 18.04%, если чистый доход оцениваемого предприятия 90000, то

90000/0.1845 = 487804.88

6) Итоговая поправка:

-нефункционирующие активы

-скидки и премии на контрольные и неконтрольные пакеты

Методы экспресс-оценки

Речь идет о не бесконечном временном промежутке, а об ограниченном.

Ставка капитализации должна включать 2 составляющие:

1. доход на капитал = доход от инвестиции

2. возврат капитала = возврат инвестиции

Доход на капитал – это компенсация, %, который должен быть выплачен инвестору за время, риск итд - % за пользование ДС

Возврат капитала – погашение суммы первоначального вложения (возмещение капитала)

В процессе оценки могут возникнуть 3 случая:

1) стоимость самого актива или денежные суммы не изменились

2) стоимость снизилась

3) стоимость возросла

Если стоимость не изменилась – возмещение происходит в момент перепродажи, погашения купонной облигации – коэф-нт капитализации состоит из дохода на капитал

Если стоимость снижается до 0 – коэф-нт капитализации должен включать доход на капитал и возмещение ожидаемой потери.

Существуют 3 способа возмещения инвестированной суммы:

1) прямолинейный возврат капитала (стоимости актива) = метод Ринга

R0 = i+1/n i-ставка дохода на капитал, n –число периодов

Пример: 1000 на 4 года под 12% годовых, рассчитать ставку капитализации

R0=1/4+0.12 = 37%

1ый способ обслуживания долга:

1 год PMT = 370 = 1000/4+0.12*1000=370

V = 370/0.37=1000

2) возврат по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции –( коэффициент возрастания (образования) банковского счета) = метод Инвуда (равномерно аннуитетный способ возмещения капитала)

Метод используется для доходов в виде постоянного аннуитета. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции.

Ставка капитализации состоит из 2 частей:

-доходность инвестиции

-возврат капитала, рассчитанный по фонду возмещения

Пример: здание ежегодно приносит 8000 чистого дохода, через 6 лет оно полностью обесценится. r = 13% - доходность для аналогов. Рассчитать доходность по методу Инвуда.

R = 0,13/((1,13)^6 – 1) + 0,13 = 0,25015 = i+Аб^(-1)

V = 8000/0,25015 = 31980,8

3) возврат по фонду возмещения и безрисковой ставки процента = метод Хосхольда

Применяется, когда инвестиция на столько прибыльна, что реинвестировать доходы по ставке отдачи маловероятно.

Ставка состоит из 2х частей:

-доходность инвестиции

-безрисковая ставка

Пример: актив приносит 10000 в течение 5 лет приносит доход ежегодно, инвестору доступно реинвестирование под 7%, отдача от инвестиции составляет 10%.

R = 0,10 + 0,07/((1,07)^5-1) = 0,2739

V = 10000/0,2739=36510,92

Пример: оценить земельный участок, есть аналог с недавним построенным зданием – 25000 чистого годового дохода в год, для подобных объектов r =15%, срок экономической жизни здания 40 лет. На здание затрачено 120000. Оценщик считает, что фонд возмещения должен формироваться исходя из линейного вида потери стоимости и неизменной стоимости земли.

R = 0,15 + 1/40 = 17,5%

Определим доход, который приходится на здание: 120000*0,175 = 21000, значит от земли доход от земли 25000-21000 = 4000

V = 4000/0,15 = 26666, (6) – ставка капитализации для земли = норме прибыли (доходности), так как стоимость земли не меняется и доход, приходящийся на землю постоянный.